Zadatek czy zaliczka przy kupnie mieszkania?

Zadatek, gdy chcecie się mocno związać. Jeśli umowa upadnie z winy kupującego, sprzedający go zatrzymuje; jeśli z winy sprzedającego, kupujący żąda dwukrotności (art. 394 k.c.). Zaliczka wraca zawsze, więc jest bezpieczniejsza dla kupującego czekającego na kredyt.

Co jeśli bank odmówi kredytu po podpisaniu umowy przedwstępnej?

To zależy od umowy. Wzór ma § 6: jeśli kupujący złoży wnioski w co najmniej dwóch bankach i dostanie odmowy, każda strona może odstąpić od umowy do wpisanej daty, a zadatek wraca w pojedynczej kwocie. Bez takiego zapisu sprzedający może próbować zatrzymać zadatek.

Ile wynosi zadatek przy umowie przedwstępnej?

Tyle, ile ustalą strony, przepisy nie podają limitu. W praktyce zwykle 5-10% ceny mieszkania. Wysoki zadatek przy umowie w zwykłej formie pisemnej zwiększa ryzyko, więc przy dużych kwotach rozważ akt notarialny.

Czy umowę przedwstępną zakupu mieszkania można zawrzeć bez terminu?

Można, ale to zły pomysł. Bez terminu umowę trzeba zawrzeć w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę, a gdy nikt go nie wyznaczy w ciągu roku od umowy przedwstępnej, nie można już żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 k.c.). Wpisz konkretną datę w § 3.

Kto płaci notariusza i podatek przy zakupie mieszkania?

Zwykle kupujący: taksę notarialną, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej i podatek PCC 2%, który pobiera notariusz. Kupujący pierwsze mieszkanie może być zwolniony z PCC (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). Wykreślenie hipoteki sprzedającego zwykle opłaca sprzedający. We wzorze wybierasz podział w § 9.

Czy ten wzór nadaje się do zakupu od dewelopera?

Nie. Przy zakupie od dewelopera obowiązuje ustawa deweloperska: umowa deweloperska w formie aktu notarialnego, prospekt informacyjny i rachunek powierniczy. Ten wzór jest do sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego między osobami prywatnymi.

Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu też sprzedaje się u notariusza?

Tak. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga formy aktu notarialnego (art. 17² ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), nawet jeśli lokal nie ma księgi wieczystej. Wzór ma dla tego prawa osobną kratkę w § 1.

Wzór umowy · aktualizacja 19 września 2026

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania: wzór PDF i Word

Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania od Denwi to bezpłatny plik PDF i Word na dwie strony A4 dla osób prywatnych. Obejmuje mieszkanie z księgą wieczystą i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, cenę, zadatek albo zaliczkę, warunek kredytu, spłatę hipoteki, termin aktu notarialnego, wydanie lokalu i koszty. Wzór jest do zwykłej formy pisemnej, która daje słabszą ochronę niż akt notarialny, co wyjaśniamy niżej.

Ważne: Ta umowa nie przenosi własności mieszkania. Sprzedaż wymaga aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Umowa przedwstępna podpisana na zwykłej kartce pozwala, gdy druga strona się wycofa, żądać tylko odszkodowania albo zatrzymać lub odzyskać podwójny zadatek. Żeby móc przez sąd wymusić zawarcie umowy sprzedaży, podpisz umowę przedwstępną u notariusza (art. 390 § 2 k.c.). Przy dużych zadatkach, lokalu z obciążeniami albo spadkowym skonsultuj się z notariuszem lub prawnikiem.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Otwórz PDF w przeglądarce (bez pobierania)

Format:: PDF i Word (DOCX), 2 strony A4
Forma:: pisemna; umowa sprzedaży u notariusza
Opcje:: zadatek albo zaliczka, kredyt, hipoteka
Przedawnienie roszczeń:: 1 rok od terminu umowy
Stan prawny:: wrzesień 2026

Pierwsza strona wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania z danymi stron, opisem lokalu, hipoteką i ceną

PDF · 2 strony A4 · 114 KB · podgląd pierwszej strony

Co zawiera wzór umowy

Każde pole ma swój cel: identyfikuje strony i przedmiot albo chroni jedną ze stron w razie sporu.

Strony i małżonkowie

Dane sprzedającego i kupującego oraz linie na drugiego współwłaściciela albo małżonka. Gdy mieszkanie lub pieniądze na zakup są w majątku wspólnym, potrzebny jest podpis albo zgoda małżonka (art. 37 k.r.o.).

§ 1. Lokal

Kratka: odrębna własność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia, pokoje, piętro, piwnica lub miejsce postojowe i udział w nieruchomości wspólnej.

§ 2. Stan prawny, hipoteka i zameldowani

Brak egzekucji, zaległości, najmu. Kratka: brak hipoteki albo hipoteka spłacana z ceny wprost do banku. Lista osób zameldowanych, które wyprowadzą się przed wydaniem, i zakaz obciążania lokalu do dnia aktu.

§ 3 i § 4. Termin aktu i cena

Data, do której podpiszecie akt notarialny, i miejsce. Cena cyfrą i słownie, kwota płacona przy umowie przedwstępnej i reszta ze środków własnych albo z kredytu.

§ 5. Zadatek albo zaliczka

Kratka. Zadatek przepada albo wraca podwójnie, gdy umowa upadnie z winy jednej strony (art. 394 k.c.). Zaliczka wraca zawsze. Pokwitowanie gotówki albo termin przelewu.

§ 6. Kredyt kupującego

Termin złożenia wniosków w co najmniej dwóch bankach i prawo odstąpienia do określonej daty po odmowach kredytu. Wtedy wraca pojedyncza kwota, bez kar.

§ 7-§ 9. Wydanie, dokumenty i koszty

Termin wydania z protokołem, lista zaświadczeń od sprzedającego, świadectwo charakterystyki energetycznej, podział kosztów notariusza i podatku, pouczenie o skutkach formy pisemnej.

Jak wypełnić umowę krok po kroku

1
Sprawdź księgę wieczystą
Numer KW wpisz w ekw.ms.gov.pl i przeczytaj wszystkie działy: właściciela, roszczenia, hipoteki. Porównaj z dowodem osobistym sprzedającego.
2
Zdecyduj: zadatek czy zaliczka
Zadatek mocniej wiąże obie strony. Zaliczka jest bezpieczniejsza dla kupującego, który nie ma jeszcze decyzji kredytowej.
3
Wpisz realne terminy
Kredyt hipoteczny trwa zwykle kilka tygodni. Termin w § 6 ustaw przed terminem aktu z § 3.
4
Zapytaj bank o wymaganą formę
Część banków przyjmuje zwykłą umowę pisemną, część chce aktu notarialnego. Zapytaj przed podpisaniem.
5
Podpiszcie i zapłaćcie przelewem
Przelew z tytułem „zadatek, umowa przedwstępna z dnia...” jest lepszym dowodem niż gotówka.

Najczęstsze błędy w umowie

Wpłata zadatku bez sprawdzenia księgi wieczystej. Sprzedający może nie być jedynym właścicielem albo lokal ma hipotekę.
Nazwanie kwoty „zadatkiem” w tytule przelewu i „zaliczką” w umowie. Przy sporze liczy się to, co strony naprawdę ustaliły, a dowody są sprzeczne.
Brak warunku kredytu przy zakupie na kredyt. Odmowa banku może oznaczać utratę zadatku.
Brak konkretnej daty aktu notarialnego.
Brak podpisu albo zgody małżonka sprzedającego, gdy mieszkanie jest w majątku wspólnym.
Przekonanie, że umowa przedwstępna przenosi własność. Właścicielem zostajesz dopiero po akcie notarialnym.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Co zrobić po podpisaniu umowy

Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.

Kto	Co	Termin	Podstawa
Obie strony	Zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego	do dnia z § 3	art. 389 i 158 k.c.
Obie strony	Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej (odszkodowanie, zadatek)	1 rok od dnia, w którym miała być zawarta umowa sprzedaży	art. 390 § 3 k.c.
Kupujący	Złożenie wniosków kredytowych i ewentualne odstąpienie po odmowach banków	w terminach z § 6	art. 395 k.c.
Sprzedający	Po akcie notarialnym: zeznanie PIT-39 i 19% podatku od dochodu, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od końca roku nabycia	do 30 kwietnia następnego roku	art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 30e i art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o PIT

Najczęstsze pytania

Nie musi, ale od formy zależy jej siła. Umowa pisemna jest ważna, lecz gdy druga strona się wycofa, dostaniesz tylko odszkodowanie albo skutki zadatku (art. 390 § 1 k.c.). Akt notarialny pozwala żądać przed sądem zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 2 k.c.).

Przeczytaj też

Inne wzory: nieruchomości i najem

Sprzedajesz mieszkanie?

Znajdź kupca bez pośrednika. Ogłoszenie na Denwi kosztuje 0 zł i nie pobieramy prowizji od sprzedaży.

Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi

Dodaj ogłoszenie za darmo Mieszkania na sprzedaż

Wzór przygotowała redakcja Denwi na podstawie przepisów obowiązujących we wrześniu 2026 roku (zasady: polityka redakcyjna). Dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.

Źródła

Kodeks cywilny, art. 158, 389, 390, 394, 395 (Dz.U. 2026 poz. 795) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 17² ust. 4 (Dz.U. 2026 poz. 889) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Kodeks rodzinny i opiekuńczy, art. 37 (Dz.U. 2026 poz. 236) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 9 pkt 17 (Dz.U. 2026 poz. 191) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Ustawa o PIT, art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e (Dz.U. 2026 poz. 592) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, art. 11 - ISAP, Kancelaria Sejmu