Wzór umowy · aktualizacja

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania: wzór PDF i Word

Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania od Denwi to bezpłatny plik PDF i Word na dwie strony A4 dla osób prywatnych. Obejmuje mieszkanie z księgą wieczystą i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, cenę, zadatek albo zaliczkę, warunek kredytu, spłatę hipoteki, termin aktu notarialnego, wydanie lokalu i koszty. Wzór jest do zwykłej formy pisemnej, która daje słabszą ochronę niż akt notarialny, co wyjaśniamy niżej.

  • PDF i Word
  • 2 strony A4
  • Bez rejestracji
  • 0 zł

Ważne: Ta umowa nie przenosi własności mieszkania. Sprzedaż wymaga aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Umowa przedwstępna podpisana na zwykłej kartce pozwala, gdy druga strona się wycofa, żądać tylko odszkodowania albo zatrzymać lub odzyskać podwójny zadatek. Żeby móc przez sąd wymusić zawarcie umowy sprzedaży, podpisz umowę przedwstępną u notariusza (art. 390 § 2 k.c.). Przy dużych zadatkach, lokalu z obciążeniami albo spadkowym skonsultuj się z notariuszem lub prawnikiem.

Pierwsza strona wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania z danymi stron, opisem lokalu, hipoteką i cenąOtwórz cały PDF
Pobierz wzór PDF111 KB · gotowy do drukuPobierz w WordzieDOCX · do edycji
Wypełnij online i pobierz gotowąOtwórz PDF w przeglądarce

Sprzedajesz mieszkanie? Wystaw ogłoszenie za 0 zł

Format:
PDF i Word (DOCX), 2 strony A4
Forma:
pisemna; umowa sprzedaży u notariusza
Opcje:
zadatek albo zaliczka, kredyt, hipoteka
Przedawnienie roszczeń:
1 rok od terminu umowy
Stan prawny:
wrzesień 2026

Co zawiera wzór umowy

  • Strony i małżonkowie

    Dane sprzedającego i kupującego oraz linie na drugiego współwłaściciela albo małżonka. Gdy mieszkanie lub pieniądze na zakup są w majątku wspólnym, potrzebny jest podpis albo zgoda małżonka (art. 37 k.r.o.).

  • § 1. Lokal

    Kratka: odrębna własność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia, pokoje, piętro, piwnica lub miejsce postojowe i udział w nieruchomości wspólnej.

  • § 2. Stan prawny, hipoteka i zameldowani

    Brak egzekucji, zaległości, najmu. Kratka: brak hipoteki albo hipoteka spłacana z ceny wprost do banku. Lista osób zameldowanych, które wyprowadzą się przed wydaniem, i zakaz obciążania lokalu do dnia aktu.

  • § 3 i § 4. Termin aktu i cena

    Data, do której podpiszecie akt notarialny, i miejsce. Cena cyfrą i słownie, kwota płacona przy umowie przedwstępnej i reszta ze środków własnych albo z kredytu.

  • § 5. Zadatek albo zaliczka

    Kratka. Zadatek przepada albo wraca podwójnie, gdy umowa upadnie z winy jednej strony (art. 394 k.c.). Zaliczka wraca zawsze. Pokwitowanie gotówki albo termin przelewu.

  • § 6. Kredyt kupującego

    Termin złożenia wniosków w co najmniej dwóch bankach i prawo odstąpienia do określonej daty po odmowach kredytu. Wtedy wraca pojedyncza kwota, bez kar.

  • § 7-§ 9. Wydanie, dokumenty i koszty

    Termin wydania z protokołem, lista zaświadczeń od sprzedającego, świadectwo charakterystyki energetycznej, podział kosztów notariusza i podatku, pouczenie o skutkach formy pisemnej.

Jak wypełnić umowę krok po kroku

  1. 1

    Sprawdź księgę wieczystą

    Numer KW wpisz w ekw.ms.gov.pl i przeczytaj wszystkie działy: właściciela, roszczenia, hipoteki. Porównaj z dowodem osobistym sprzedającego.

  2. 2

    Zdecyduj: zadatek czy zaliczka

    Zadatek mocniej wiąże obie strony. Zaliczka jest bezpieczniejsza dla kupującego, który nie ma jeszcze decyzji kredytowej.

  3. 3

    Wpisz realne terminy

    Kredyt hipoteczny trwa zwykle kilka tygodni. Termin w § 6 ustaw przed terminem aktu z § 3.

  4. 4

    Zapytaj bank o wymaganą formę

    Część banków przyjmuje zwykłą umowę pisemną, część chce aktu notarialnego. Zapytaj przed podpisaniem.

  5. 5

    Podpiszcie i zapłaćcie przelewem

    Przelew z tytułem „zadatek, umowa przedwstępna z dnia...” jest lepszym dowodem niż gotówka.

Najczęstsze błędy w umowie

  • Wpłata zadatku bez sprawdzenia księgi wieczystej. Sprzedający może nie być jedynym właścicielem albo lokal ma hipotekę.
  • Nazwanie kwoty „zadatkiem” w tytule przelewu i „zaliczką” w umowie. Przy sporze liczy się to, co strony naprawdę ustaliły, a dowody są sprzeczne.
  • Brak warunku kredytu przy zakupie na kredyt. Odmowa banku może oznaczać utratę zadatku.
  • Brak konkretnej daty aktu notarialnego.
  • Brak podpisu albo zgody małżonka sprzedającego, gdy mieszkanie jest w majątku wspólnym.
  • Przekonanie, że umowa przedwstępna przenosi własność. Właścicielem zostajesz dopiero po akcie notarialnym.
Pobierz wzór PDFPobierz w Wordzie (DOCX)

Co zrobić po podpisaniu umowy

Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.

KtoCoTerminPodstawa
Obie stronyZawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnegodo dnia z § 3art. 389 i 158 k.c.
Obie stronyPrzedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej (odszkodowanie, zadatek)1 rok od dnia, w którym miała być zawarta umowa sprzedażyart. 390 § 3 k.c.
KupującyZłożenie wniosków kredytowych i ewentualne odstąpienie po odmowach bankóww terminach z § 6art. 395 k.c.
SprzedającyPo akcie notarialnym: zeznanie PIT-39 i 19% podatku od dochodu, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od końca roku nabyciado 30 kwietnia następnego rokuart. 10 ust. 1 pkt 8, art. 30e i art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o PIT

Policz, zanim podpiszesz

Sprzedajesz mieszkanie?

Znajdź kupca bez pośrednika. Ogłoszenie na Denwi kosztuje 0 zł i nie pobieramy prowizji od sprzedaży. Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi
Dodaj ogłoszenie za darmoMieszkania na sprzedaż

Najczęstsze pytania

Czy umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania musi być u notariusza?

Nie musi, ale od formy zależy jej siła. Umowa pisemna jest ważna, lecz gdy druga strona się wycofa, dostaniesz tylko odszkodowanie albo skutki zadatku (art. 390 § 1 k.c.). Akt notarialny pozwala żądać przed sądem zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 2 k.c.).

Zadatek czy zaliczka przy kupnie mieszkania?

Zadatek, gdy chcecie się mocno związać. Jeśli umowa upadnie z winy kupującego, sprzedający go zatrzymuje; jeśli z winy sprzedającego, kupujący żąda dwukrotności (art. 394 k.c.). Zaliczka wraca zawsze, więc jest bezpieczniejsza dla kupującego czekającego na kredyt.

Co jeśli bank odmówi kredytu po podpisaniu umowy przedwstępnej?

To zależy od umowy. Wzór ma § 6: jeśli kupujący złoży wnioski w co najmniej dwóch bankach i dostanie odmowy, każda strona może odstąpić od umowy do wpisanej daty, a zadatek wraca w pojedynczej kwocie. Bez takiego zapisu sprzedający może próbować zatrzymać zadatek.

Ile wynosi zadatek przy umowie przedwstępnej?

Tyle, ile ustalą strony, przepisy nie podają limitu. W praktyce zwykle 5-10% ceny mieszkania. Wysoki zadatek przy umowie w zwykłej formie pisemnej zwiększa ryzyko, więc przy dużych kwotach rozważ akt notarialny.

Czy umowę przedwstępną zakupu mieszkania można zawrzeć bez terminu?

Można, ale to zły pomysł. Bez terminu umowę trzeba zawrzeć w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę, a gdy nikt go nie wyznaczy w ciągu roku od umowy przedwstępnej, nie można już żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 k.c.). Wpisz konkretną datę w § 3.

Kto płaci notariusza i podatek przy zakupie mieszkania?

Zwykle kupujący: taksę notarialną, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej i podatek PCC 2%, który pobiera notariusz. Kupujący pierwsze mieszkanie może być zwolniony z PCC (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). Wykreślenie hipoteki sprzedającego zwykle opłaca sprzedający. We wzorze wybierasz podział w § 9.

Czy ten wzór nadaje się do zakupu od dewelopera?

Nie. Przy zakupie od dewelopera obowiązuje ustawa deweloperska: umowa deweloperska w formie aktu notarialnego, prospekt informacyjny i rachunek powierniczy. Ten wzór jest do sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego między osobami prywatnymi.

Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu też sprzedaje się u notariusza?

Tak. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga formy aktu notarialnego (art. 17² ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), nawet jeśli lokal nie ma księgi wieczystej. Wzór ma dla tego prawa osobną kratkę w § 1.

Inne wzory: nieruchomości i najem

Wszystkie wzory umów

Przeczytaj też

Aktualne ogłoszenia: nieruchomości

Zobacz wszystkie
MIESZKANIE 70 m² ZA 150 TYS. ZŁ! OGRÓDEK, KOMÓRKI, NISKI CZYNSZ!

MIESZKANIE 70 m² ZA 150 TYS. ZŁ! OGRÓDEK, KOMÓRKI, NISKI CZYNSZ!

150 000 zł
Nowoczesny dom do wynajęcia - spokojna okolica

Nowoczesny dom do wynajęcia - spokojna okolica

6000 zł
Świdnik | 3 pokoje | 53 m² | Umeblowane | Od stycznia 2027 [ENG]

Świdnik | 3 pokoje | 53 m² | Umeblowane | Od stycznia 2027 [ENG]

2200 zł
Pawilon handlowy

Pawilon handlowy

1 zł
Sady Żoliborskie | 47,5 m² | 2 Pokoje | Metro Marymont | Wyjątkowy Widok z okna

Sady Żoliborskie | 47,5 m² | 2 Pokoje | Metro Marymont | Wyjątkowy Widok z okna

715 000 zł
DO WYNAJĘCIA KAWALERKA W ZABRZU

DO WYNAJĘCIA KAWALERKA W ZABRZU

1300 zł

Jak przygotowaliśmy ten wzór

Wzór opracowała redakcja Denwi. Każdy zapis sprawdziliśmy w aktualnych tekstach ustaw i na stronach urzędów (6 źródeł poniżej), a całość sprawdziliśmy ponownie w osobnym przeglądzie redakcyjnym pod kątem zgodności z przepisami i przydatności w praktyce. Stan prawny: wrzesień 2026, ostatnia aktualizacja .

Zasady tworzenia treści opisuje polityka redakcyjna. Widzisz błąd albo zmianę przepisów? Napisz do nas, poprawimy wzór.

Wzór dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.

Źródła

  1. Kodeks cywilny, art. 158, 389, 390, 394, 395 (Dz.U. 2026 poz. 795) - ISAP, Kancelaria Sejmu
  2. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 17² ust. 4 (Dz.U. 2026 poz. 889) - ISAP, Kancelaria Sejmu
  3. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, art. 37 (Dz.U. 2026 poz. 236) - ISAP, Kancelaria Sejmu
  4. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 9 pkt 17 (Dz.U. 2026 poz. 191) - ISAP, Kancelaria Sejmu
  5. Ustawa o PIT, art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e (Dz.U. 2026 poz. 592) - ISAP, Kancelaria Sejmu
  6. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, art. 11 - ISAP, Kancelaria Sejmu
Pobierz PDFWord