Wzór umowy · aktualizacja

Umowa najmu lokalu użytkowego: wzór PDF i Word

Wzór umowy najmu lokalu użytkowego od Denwi to bezpłatny plik PDF i Word na trzy strony A4 do najmu biura, sklepu albo lokalu usługowego. Stronami mogą być firmy albo osoby prywatne. Zawiera czynsz netto z VAT albo bez, opłaty za media, waloryzację o inflację, kaucję lub gwarancję bankową, zasady adaptacji i szyldu, ubezpieczenie OC, wypowiedzenie i gotowy protokół zdawczo-odbiorczy jako załącznik.

  • PDF i Word
  • 3 strony A4
  • Bez rejestracji
  • 0 zł
Pierwsza strona wzoru umowy najmu lokalu użytkowego z danymi firm, opisem lokalu, przeznaczeniem i czynszem nettoOtwórz cały PDF
Pobierz wzór PDF143 KB · gotowy do drukuPobierz w WordzieDOCX · do edycji
Wypełnij online i pobierz gotowąOtwórz PDF w przeglądarce

Masz lokal do wynajęcia? Wystaw ogłoszenie za 0 zł

Format:
PDF i Word (DOCX), 3 strony A4
Dla kogo:
biuro, sklep, gabinet, lokal usługowy
Strony:
firmy albo osoby prywatne
W zestawie:
protokół zdawczo-odbiorczy
Stan prawny:
wrzesień 2026

Co zawiera wzór umowy

  • Strony i reprezentacja

    Imię i nazwisko albo firma, adres siedziby, PESEL albo NIP, KRS albo CEIDG oraz osoba podpisująca w imieniu firmy. Sprawdź w rejestrze, czy ma prawo podpisać umowę.

  • § 1 i § 2. Lokal i przeznaczenie

    Adres, powierzchnia, księga wieczysta i części wspólne. Rodzaj działalności, godziny, zgody sanitarne i przeciwpożarowe po stronie najemcy, kratka co do szyldu na elewacji albo tylko wewnątrz.

  • § 4. Czynsz netto, VAT i opłaty

    Czynsz netto i kratka: z VAT albo bez VAT, gdy wynajmujący nie jest czynnym podatnikiem. Media według liczników, opłaty eksploatacyjne, termin płatności i odsetki za opóźnienie.

  • § 5 i § 6. Waloryzacja i zabezpieczenie

    Coroczna waloryzacja o wskaźnik inflacji GUS bez aneksu albo stały czynsz. Kaucja, gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa albo brak zabezpieczenia, z terminem zwrotu kaucji.

  • § 7 i § 8. Adaptacja, naprawy, podnajem i OC

    Prace adaptacyjne za zgodą wynajmującego, rozliczenie ulepszeń po zakończeniu najmu (art. 676 k.c.), podział napraw, zakaz podnajmu bez zgody i obowiązek ubezpieczenia OC działalności.

  • § 9. Wypowiedzenie

    Termin dla umowy na czas nieoznaczony i lista przypadków, w których można wypowiedzieć umowę na czas oznaczony. Przypadki wypowiedzenia bez terminu z Kodeksu cywilnego.

  • § 10, § 11 i załącznik

    Wydanie i zwrot z protokołem, świadectwo charakterystyki energetycznej, opłata za zajmowanie lokalu po terminie, postanowienia końcowe i protokół zdawczo-odbiorczy z tabelą liczników.

Jak wypełnić umowę krok po kroku

  1. 1

    Sprawdź, kto podpisuje

    Wydrukuj aktualny odpis z KRS albo wydruk z CEIDG obu stron. Wynajmujący pokazuje odpis księgi wieczystej albo inny dokument prawa do lokalu.

  2. 2

    Ustal kwoty netto i VAT

    Wpisz czynsz netto i zaznacz, czy dolicza się VAT. Opłaty eksploatacyjne też podaj netto albo odeślij do rozliczenia zarządcy.

  3. 3

    Wybierz zabezpieczenie i waloryzację

    Kaucja zwykle wynosi równowartość 1-3 czynszów brutto. Przy dużych lokalach częstsza jest gwarancja bankowa.

  4. 4

    Uzgodnij adaptację i szyld

    Opisz w § 11 lub w osobnym załączniku zakres prac, okres bez czynszu na remont i projekt szyldu.

  5. 5

    Podpiszcie umowę i protokół

    Przy wydaniu kluczy wypełnijcie protokół: liczniki, wyposażenie, usterki. Zróbcie zdjęcia z datą.

Najczęstsze błędy w umowie

  • Czynsz bez informacji, czy to kwota netto, czy brutto. Przy fakturze z VAT spór o 23% ceny gotowy.
  • Umowa na czas określony bez przypadków wypowiedzenia. Najemca nie wyjdzie z niej przed terminem, nawet gdy biznes upadnie.
  • Adaptacja bez pisemnego zakresu prac i bez rozliczenia nakładów po zakończeniu najmu.
  • Brak protokołu zdawczo-odbiorczego. Przy zwrocie nie da się udowodnić stanu lokalu z dnia wydania.
  • Podpis osoby, która nie może reprezentować spółki. Sprawdź sposób reprezentacji w KRS.
Pobierz wzór PDFPobierz w Wordzie (DOCX)

Co zrobić po podpisaniu umowy

Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.

KtoCoTerminPodstawa
Obie stronyWypowiedzenie umowy na czas nieoznaczony, gdy w § 9 nie wpiszecie terminu (czynsz płatny miesięcznie)3 miesiące, na koniec miesiącaart. 688 k.c.
WynajmującyDodatkowy termin na zapłatę zaległego czynszu (zaległość za co najmniej dwa okresy) przed wypowiedzeniem bez terminu1 miesiącart. 687 k.c.
WynajmującyZwrot kaucji po zwrocie lokalu, po potrąceniu należności30 dni§ 6 umowy
Najemca (firma w CEIDG)Zgłoszenie adresu lokalu jako miejsca wykonywania działalności w CEIDG (przy zmianie adresu)7 dni od zmianyart. 15 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o CEIDG

Policz, zanim podpiszesz

Masz lokal do wynajęcia?

Dodaj ogłoszenie najmu lokalu na Denwi: 0 zł za publikację i bez prowizji od umowy. Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi
Dodaj ogłoszenie za darmoLokale i nieruchomości

Najczęstsze pytania

Czy do najmu lokalu użytkowego stosuje się ustawę o ochronie praw lokatorów?

Nie. Ta ustawa dotyczy lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Najem biura czy sklepu regulują przepisy Kodeksu cywilnego o najmie (art. 659-692) i umowa. Dlatego nie ma ustawowego limitu kaucji, a wynajmujący nie musi podawać przyczyny wypowiedzenia umowy na czas nieoznaczony.

Czy czynsz za lokal użytkowy jest z VAT?

Tak, gdy wynajmujący jest czynnym podatnikiem VAT. Najem lokalu na działalność jest opodatkowany stawką podstawową, w 2026 roku 23%. Osoba prywatna albo mała firma korzystająca ze zwolnienia podmiotowego (art. 113 ustawy o VAT) wystawia rachunek bez VAT. We wzorze zaznaczasz odpowiednią kratkę w § 4.

Jaka kaucja przy najmie lokalu użytkowego?

Taka, jaką ustalicie. Limit dwunastokrotności czynszu z ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczy tylko mieszkań. W praktyce kaucja przy lokalach użytkowych to zwykle 1-3 czynsze brutto, a przy dużych powierzchniach gwarancja bankowa. Wzór pozwala wybrać kaucję, gwarancję albo brak zabezpieczenia.

Jak waloryzować czynsz za lokal użytkowy?

Najprościej raz w roku o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa GUS. Taki zapis w § 5 wzoru działa bez aneksu: wynajmujący wysyła pisemne zawiadomienie z nową kwotą. Możesz też zaznaczyć, że czynsz jest stały.

Kto płaci za remont i adaptację lokalu?

Zwykle najemca, bo przystosowuje lokal do swojej działalności. Wynajmujący odpowiada za naprawy instalacji i konstrukcji, najemca za drobne naprawy (art. 662 § 2 i art. 681 k.c.). Po zakończeniu najmu ulepszenia pozostają albo wynajmujący wybiera zgodnie z art. 676 k.c.: zapłata za ulepszenia albo przywrócenie stanu poprzedniego.

Czy umowę najmu lokalu użytkowego trzeba zawrzeć na piśmie?

Przy najmie na dłużej niż rok tak, bo bez pisma umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 k.c.). W praktyce pisemna umowa jest potrzebna zawsze: bank, sanepid, straż pożarna i urząd skarbowy mogą poprosić o dokument prawa do lokalu.

Czy najemca może podnająć część lokalu?

Tylko za pisemną zgodą wynajmującego, tak stanowi § 8 wzoru. Bez takiego zapisu najemca lokalu i tak potrzebuje zgody na podnajem (art. 688² k.c.). Najemca odpowiada za podnajemcę, a podnajem kończy się najpóźniej z końcem najmu.

Inne wzory: nieruchomości i najem

Wszystkie wzory umów

Przeczytaj też

Aktualne ogłoszenia: nieruchomości

Zobacz wszystkie
MIESZKANIE 70 m² ZA 150 TYS. ZŁ! OGRÓDEK, KOMÓRKI, NISKI CZYNSZ!

MIESZKANIE 70 m² ZA 150 TYS. ZŁ! OGRÓDEK, KOMÓRKI, NISKI CZYNSZ!

150 000 zł
Nowoczesny dom do wynajęcia - spokojna okolica

Nowoczesny dom do wynajęcia - spokojna okolica

6000 zł
Świdnik | 3 pokoje | 53 m² | Umeblowane | Od stycznia 2027 [ENG]

Świdnik | 3 pokoje | 53 m² | Umeblowane | Od stycznia 2027 [ENG]

2200 zł
Pawilon handlowy

Pawilon handlowy

1 zł
Sady Żoliborskie | 47,5 m² | 2 Pokoje | Metro Marymont | Wyjątkowy Widok z okna

Sady Żoliborskie | 47,5 m² | 2 Pokoje | Metro Marymont | Wyjątkowy Widok z okna

715 000 zł
DO WYNAJĘCIA KAWALERKA W ZABRZU

DO WYNAJĘCIA KAWALERKA W ZABRZU

1300 zł

Jak przygotowaliśmy ten wzór

Wzór opracowała redakcja Denwi. Każdy zapis sprawdziliśmy w aktualnych tekstach ustaw i na stronach urzędów (5 źródeł poniżej), a całość sprawdziliśmy ponownie w osobnym przeglądzie redakcyjnym pod kątem zgodności z przepisami i przydatności w praktyce. Stan prawny: wrzesień 2026, ostatnia aktualizacja .

Zasady tworzenia treści opisuje polityka redakcyjna. Widzisz błąd albo zmianę przepisów? Napisz do nas, poprawimy wzór.

Wzór dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.

Źródła

  1. Kodeks cywilny, art. 659-692 (najem), Dz.U. 2026 poz. 795 - ISAP, Kancelaria Sejmu
  2. Ustawa o podatku od towarów i usług, art. 113 i 146ef (Dz.U. 2025 poz. 775) - ISAP, Kancelaria Sejmu
  3. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, art. 11 - ISAP, Kancelaria Sejmu
  4. Ustawa o CEIDG, art. 15 i 17 (Dz.U. 2026 poz. 30) - ISAP, Kancelaria Sejmu
  5. Gdzie przedsiębiorca prowadzi działalność: adresy przedsiębiorcy - biznes.gov.pl
Pobierz PDFWord