Czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?

Tylko w przypadkach wskazanych w umowie (art. 673 § 3 k.c.) albo w przepisach, na przykład gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu (art. 682 k.c.) lub wynajmujący nie usunął wad uniemożliwiających mieszkanie (art. 664 § 2 k.c.). W innych sytuacjach zostaje rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?

Tylko z przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów: zaległości w czynszu za trzy pełne okresy po pisemnym uprzedzeniu, używanie lokalu sprzecznie z umową mimo upomnienia, podnajem bez zgody, niezamieszkiwanie ponad 12 miesięcy albo zamiar zamieszkania w lokalu. Wypowiedzenie musi być na piśmie i podawać przyczynę, inaczej jest nieważne.

Jak wypowiedzieć umowę najmu, gdy najemca nie płaci czynszu?

Najpierw wyślij pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia z dodatkowym miesięcznym terminem na zapłatę zaległych i bieżących należności. Jeśli zaległość obejmuje co najmniej trzy pełne okresy płatności i najemca nie zapłaci, wypowiadasz najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Czy wypowiedzenie umowy najmu można wysłać mailem?

Najemca zwykle tak. Gdy umowę zawarto na piśmie, do wypowiedzenia wystarcza forma dokumentowa, na przykład e-mail ze skanem, chyba że umowa zastrzega inną formę (art. 77 § 2 k.c.). Wynajmujący mieszkania musi zachować formę pisemną pod rygorem nieważności, czyli własnoręczny podpis albo kwalifikowany podpis elektroniczny.

Od kiedy liczy się okres wypowiedzenia najmu?

Od chwili, gdy pismo dotarło do adresata tak, że mógł się z nim zapoznać (art. 61 § 1 k.c.). Przy terminie trzech miesięcy na koniec miesiąca wypowiedzenie doręczone do 30 września rozwiązuje najem 31 grudnia. Doręczone 1 października przesuwa koniec na 31 stycznia.

Czy najem okazjonalny można wypowiedzieć?

Tak, ale w ograniczonym zakresie. Obie strony mogą go wypowiedzieć w przypadkach wskazanych w umowie. Wynajmujący może też wypowiedzieć z przyczyn z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów, a z siedmiodniowym terminem, gdy najemca nie wskaże w 21 dni nowego lokalu do wyprowadzki (art. 19a ust. 3 i art. 19d ust. 5).

Czy wypowiedzenie trzeba wysłać do obojga małżonków?

Tak, gdy to wynajmujący wypowiada najem mieszkania małżonkom. Z mocy art. 680¹ k.c. oboje są najemcami lokalu wynajętego w czasie małżeństwa na potrzeby rodziny, więc każde z nich powinno dostać wypowiedzenie. Najbezpieczniej wysłać dwa osobne listy.

Wzór pisma · aktualizacja 19 września 2026

Wypowiedzenie umowy najmu: wzór PDF i Word

Wzór wypowiedzenia umowy najmu od Denwi to bezpłatne pismo w PDF i Word na jedną stronę A4, dla najemcy i dla wynajmującego. Kratkami zaznaczasz, kto wypowiada, jaki to najem (na czas nieoznaczony, oznaczony albo okazjonalny), jaki termin obowiązuje i z jakiej przyczyny wypowiadasz. Lista przyczyn odpowiada art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, bo tylko z tych powodów wynajmujący może wypowiedzieć najem mieszkania.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Otwórz PDF w przeglądarce (bez pobierania)

Format:: PDF i Word (DOCX), 1 strona A4
Dla kogo:: najemca albo wynajmujący lokalu
Termin najemcy (brak w umowie):: 3 miesiące na koniec miesiąca
Wynajmujący:: tylko z przyczyn ustawowych, na piśmie
Stan prawny:: wrzesień 2026

Wzór pisma wypowiedzenia umowy najmu z kratkami: kto wypowiada, rodzaj najmu, termin wypowiedzenia i przyczyna

PDF · 1 strona A4 · 81 KB · podgląd całego pisma

Co zawiera wzór pisma

Każde pole ma swój cel: identyfikuje strony i przedmiot albo chroni jedną ze stron w razie sporu.

Nadawca, adresat i kto wypowiada

Dane nadawcy i adresata oraz kratka: najemca albo wynajmujący. Gdy najemcami są małżonkowie, wpisz oboje i doręcz pismo każdemu z nich, bo z mocy prawa oboje są stroną najmu mieszkania.

Umowa i rodzaj najmu

Adres lokalu, data zawarcia umowy i kratka: najem na czas nieoznaczony, na czas oznaczony z klauzulą wypowiedzenia albo najem okazjonalny. Przy dwóch ostatnich wpisujesz paragraf umowy, który pozwala wypowiedzieć.

Pkt 1. Termin wypowiedzenia

Termin z umowy, ustawowe trzy miesiące na koniec miesiąca (art. 688 k.c.) albo termin z przepisu wskazanego jako przyczyna. Pod spodem wpisujesz konkretny dzień rozwiązania umowy.

Pkt 2. Przyczyna wypowiedzenia

Sześć kratek odpowiadających art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów: zaległości w czynszu, niszczenie lokalu lub uciążliwe zachowanie, podnajem bez zgody, niezamieszkiwanie, potrzeba zamieszkania właściciela i inna przyczyna. Najemca tę część pomija.

Pkt 3. Zwrot lokalu i kaucji

Prośba o wydanie lokalu z kluczami w dniu rozwiązania umowy, protokół ze stanem liczników i rozliczenie kaucji. Linia na numer rachunku, na który ma wrócić kaucja.

Podpis i potwierdzenie odbioru

Czytelny podpis nadawcy oraz miejsce, w którym adresat potwierdza datę odbioru przy doręczeniu osobistym. To najprostszy dowód, od kiedy liczy się termin.

Jak wypełnić pismo krok po kroku

1
Sprawdź umowę
Znajdź w umowie czas trwania najmu i paragraf o wypowiedzeniu. Umowę na czas oznaczony wypowiesz tylko wtedy, gdy umowa przewiduje taki przypadek albo pozwala na to przepis.
2
Zaznacz rolę, rodzaj najmu i termin
Wybierz, kim jesteś, jaki to najem i który termin obowiązuje. Termin z umowy ma pierwszeństwo przed ustawowym.
3
Policz dzień rozwiązania umowy
Przy terminie trzech miesięcy na koniec miesiąca pismo doręczone 15 września kończy najem 31 grudnia. Wpisz tę datę w pkt 1.
4
Jako wynajmujący podaj przyczynę
Zaznacz przyczynę i opisz ją konkretnie: okresy zaległości, datę upomnienia albo imię i nazwisko osoby, która ma zamieszkać. Bez przyczyny wypowiedzenie najmu mieszkania jest nieważne.
5
Podpisz i doręcz za potwierdzeniem
Wyślij pismo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo wręcz osobiście i poproś o podpis na kopii. Zachowaj kopię i dowód nadania.

Najczęstsze błędy w piśmie

Wypowiedzenie umowy na czas określony, która nie przewiduje takiej możliwości. Jest bezskuteczne, zostaje porozumienie stron.
Brak przyczyny w wypowiedzeniu od wynajmującego mieszkania. Takie wypowiedzenie jest nieważne.
Wypowiedzenie przy zaległościach bez wcześniejszego pisemnego uprzedzenia i dodatkowego miesiąca na zapłatę.
Źle policzony koniec terminu. Termin „na koniec miesiąca” zawsze kończy się ostatniego dnia miesiąca kalendarzowego.
Brak dowodu doręczenia. Bez potwierdzenia odbioru trudno wykazać, od kiedy biegnie termin.
Zmiana zamków albo odcięcie mediów zamiast wypowiedzenia. Najemcę usuwa tylko komornik: na podstawie wyroku eksmisyjnego, a przy najmie okazjonalnym aktu notarialnego z klauzulą wykonalności.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Terminy, o których warto pamiętać

Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.

Kto	Co	Termin	Podstawa
Najemca lub wynajmujący	Wypowiedzenie najmu lokalu na czas nieoznaczony, czynsz płatny miesięcznie, umowa nie określa terminu	3 miesiące naprzód, na koniec miesiąca	art. 688 k.c.
Wynajmujący	Wypowiedzenie przy zaległości za co najmniej trzy pełne okresy, po pisemnym uprzedzeniu i dodatkowym miesięcznym terminie na zapłatę	miesiąc naprzód, na koniec miesiąca	art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów
Wynajmujący	Wypowiedzenie, gdy najemca nie mieszka w lokalu dłużej niż 12 miesięcy	6 miesięcy	art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów
Wynajmujący	Wypowiedzenie, bo właściciel, jego pełnoletni zstępny, wstępny albo osoba, wobec której ma obowiązek alimentacyjny, ma zamieszkać w lokalu: z lokalem zamiennym dla najemcy albo bez niego	pół roku albo 3 lata, na koniec miesiąca	art. 11 ust. 4, 5 i 7 ustawy o ochronie praw lokatorów
Wynajmujący	Zwrot kaucji po opróżnieniu lokalu, po potrąceniu należności z najmu	1 miesiąc	art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (najem okazjonalny: art. 19a ust. 5)

Najczęstsze pytania

Taki, jak w umowie. Gdy umowa najmu lokalu na czas nieoznaczony nie określa terminu, a czynsz jest płatny co miesiąc, najemca wypowiada najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 k.c.). Najemca nie musi podawać przyczyny.

Przeczytaj też

Inne wzory: nieruchomości i najem

Szukasz nowego mieszkania albo najemcy?

Dodaj ogłoszenie najmu na Denwi. Publikacja kosztuje 0 zł i nie pobieramy prowizji.

Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi

Dodaj ogłoszenie za darmo Mieszkania i lokale na wynajem

Wzór przygotowała redakcja Denwi na podstawie przepisów obowiązujących we wrześniu 2026 roku (zasady: polityka redakcyjna). Dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.

Źródła

Ustawa o ochronie praw lokatorów, art. 6, 11, 19a-19e (Dz.U. 2023 poz. 725) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Kodeks cywilny, art. 61, 77, 664, 673, 680¹, 682, 687, 688 (Dz.U. 2026 poz. 795) - ISAP, Kancelaria Sejmu