Czym różni się zadatek od zaliczki przy rezerwacji domku?

Zadatek przepada na rzecz wynajmującego, gdy gość nie przyjedzie z własnej winy, a gdy to wynajmujący odwoła pobyt, musi oddać dwukrotność zadatku (art. 394 § 1 k.c.). Zaliczka podlega zwrotowi, gdy pobyt się nie odbył. We wzorze strony zaznaczają jedną z tych opcji i mogą dopisać termin, po którym rezygnacja z zaliczką kosztuje.

Czy za wynajem domku letniskowego płaci się podatek?

Tak. Osoba prywatna, która wynajmuje poza działalnością gospodarczą, płaci ryczałt 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o ryczałcie, stan na październik 2026). Przy kilku domkach z obsługą i stałą ofertą urząd może uznać wynajem za działalność, więc przy większej skali warto zapytać doradcę.

Kto płaci opłatę miejscową za pobyt w domku?

Opłatę miejscową płaci gość, który przebywa dłużej niż dobę w celach wypoczynkowych w miejscowości, w której gmina ją wprowadziła, za każdą rozpoczętą dobę (art. 17 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Gmina może wyznaczyć inkasentów, np. wynajmujących. Wzór ma kratkę: opłata nie jest pobierana albo gość płaci ją przy przyjeździe.

Czy od 2026 roku najem domku na doby trzeba rejestrować?

W październiku 2026 roku ogólnego rejestru najmu krótkoterminowego jeszcze nie ma. Sejm 8 października 2026 roku uchwalił nowelizację ustawy o usługach hotelarskich z rejestrem i numerem dla obiektów na doby (druk nr 2865), a ustawa czeka na Senat i podpis prezydenta. Sprawdzaj stan prac przed sezonem 2027.

Czy wynajmujący może zatrzymać kaucję za domek?

Tylko w części potrzebnej na pokrycie szkód, za które odpowiada gość, i niezapłaconych opłat. Zwykłe zużycie przy prawidłowym używaniu nie jest szkodą (art. 675 § 1 k.c.). Wzór każe spisać szkody przy zwrocie i rozliczyć kaucję na piśmie albo e-mailem w terminie wpisanym w umowie.

Wzór umowy · aktualizacja 14 października 2026

Umowa najmu domku letniskowego: wzór PDF i Word 2026

Wzór umowy najmu domku letniskowego od Denwi to bezpłatny PDF i plik Word na dwie strony A4 do wynajmu domku, domu wakacyjnego albo apartamentu na pobyt wypoczynkowy. Zawiera termin przyjazdu i wyjazdu z godzinami, liczbę osób i zwierząt, cenę za cały pobyt, wpłatę przy rezerwacji z wyborem zadatek albo zaliczka, kaucję na szkody, kratkę o opłacie miejscowej, zasady pobytu (palenie, cisza nocna, ognisko, fajerwerki) oraz wydanie i zwrot obiektu. Umowę mogą zawrzeć osoby prywatne, a najem rządzi się przepisami Kodeksu cywilnego.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Wypełnij online i pobierz Otwórz PDF w przeglądarce (bez pobierania)

Wynajmujesz domek na wakacje? Wystaw ogłoszenie za 0 zł

Format:: PDF i Word (DOCX), 2 strony A4
Obiekt:: domek letniskowy, dom wakacyjny, apartament
Pola specjalne:: termin, liczba osób, zadatek, kaucja, opłata miejscowa
Przepisy:: Kodeks cywilny, art. 394 i 659-692
Cena:: 0 zł, bez rejestracji
Stan prawny:: październik 2026

Wzór umowy najmu domku letniskowego z terminem pobytu, liczbą osób, zadatkiem, kaucją i opłatą miejscową

PDF · 2 strony A4 · 105 KB · podgląd pierwszej strony

Co zawiera wzór umowy

Każde pole ma swój cel: identyfikuje strony i przedmiot albo chroni jedną ze stron w razie sporu.

§ 1. Przedmiot najmu

Kratka: domek letniskowy, dom wakacyjny albo apartament. Adres, liczba sypialni i miejsc noclegowych, parking, wyposażenie i części wspólne (grill, łódka, sauna). Wynajmujący oświadcza, że może obiekt wynająć.

§ 2. Termin pobytu i liczba osób

Dzień i godzina przyjazdu i wyjazdu, liczba dorosłych, dzieci i zwierząt. Nocować mogą tylko osoby wpisane w umowie.

§ 3. Cena, zadatek i kaucja

Cena za cały pobyt z mediami, pościelą i sprzątaniem końcowym, opłaty dodatkowe, wpłata przy rezerwacji z kratką zadatek albo zaliczka, termin dopłaty, kaucja i kratka o opłacie miejscowej.

§ 4. Zasady pobytu

Zakaz imprez dla osób spoza listy i podnajmu, kratki: zakaz palenia w budynku, cisza nocna, ognisko w wyznaczonym miejscu, zakaz fajerwerków. Dzieci przy wodzie pod opieką dorosłych, zgłaszanie awarii.

§ 5-6. Wydanie, zwrot i postanowienia końcowe

Klucze lub kody i stan przy wydaniu, zwrot w stanie niepogorszonym, szkody pokrywane z kaucji, rzeczy pozostawione, brak zwrotu za wcześniejszy wyjazd.

Jak wypełnić umowę krok po kroku

1
Uzgodnijcie termin i liczbę osób
Wpiszcie dni i godziny przyjazdu i wyjazdu oraz wszystkie osoby i zwierzęta. Od tego zależy cena i to, kto może nocować w domku.
2
Wybierzcie zadatek albo zaliczkę
Zadatek przepada, gdy gość zrezygnuje, a gdy wynajmujący odwoła pobyt, oddaje podwójną kwotę. Zaliczka jest zwracana, chyba że umówicie termin, po którym rezygnacja kosztuje.
3
Sprawdź opłatę miejscową w gminie
Opłatę miejscową pobierają tylko gminy, które ją uchwaliły. Stawkę i to, czy wynajmujący jest inkasentem, znajdziesz w uchwale rady gminy lub w urzędzie gminy.
4
Podpiszcie i spiszcie stan przy przyjeździe
Umowę można podpisać przy przyjeździe albo wcześniej skanem lub zdjęciem. Przy wydaniu kluczy wpiszcie stan obiektu, a przy wyjeździe szkody, jeśli są.

Najczęstsze błędy w umowie

Słowo „zaliczka” w wiadomości, gdy strony myślały o zadatku, i spór przy rezygnacji gościa.
Brak liczby osób w umowie, a potem impreza dla znajomych w domku.
Kaucja potrącona bez spisania szkód przy wyjeździe.
Pominięcie opłaty miejscowej w miejscowości, w której gmina ją pobiera.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Co zrobić po podpisaniu umowy

Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.

Kto	Co	Termin	Podstawa
Wynajmujący (osoba prywatna)	Ryczałt od przychodów z najmu: 8,5% do 100 000 zł przychodu w roku i 12,5% od nadwyżki	do 20. dnia następnego miesiąca (albo po kwartale)	art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a i art. 21 ust. 1 i 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym
Wynajmujący	Zwrot kaucji po potrąceniu udokumentowanych szkód	w terminie z § 3 umowy	umowa stron

Najczęstsze pytania

Nie, najem na krótki pobyt jest ważny także bez pisemnej umowy, bo forma pisemna jest wymagana dopiero przy najmie nieruchomości na dłużej niż rok (art. 660 k.c.). Pisemna umowa przydaje się jednak przy zadatku i kaucji: rozstrzyga, co się dzieje przy rezygnacji, ile osób może nocować i za co wynajmujący może potrącić kaucję.

Przeczytaj też

Inne wzory: nieruchomości i najem

Wynajmujesz domek na wakacje?

Dodaj ogłoszenie w kategorii noclegi na Denwi za 0 zł, bez prowizji od rezerwacji. Z gośćmi rozmawiasz w czacie.

Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi

Dodaj ogłoszenie za darmo Domki letniskowe i noclegi z ogłoszeń

Jak przygotowaliśmy ten wzór

Wzór opracowała redakcja Denwi. Każdy zapis sprawdziliśmy w aktualnych tekstach ustaw i na stronach urzędów (4 źródła poniżej), a całość sprawdziliśmy ponownie w osobnym przeglądzie redakcyjnym pod kątem zgodności z przepisami i przydatności w praktyce. Stan prawny: wrzesień 2026, ostatnia aktualizacja 14 października 2026.

Zasady tworzenia treści opisuje polityka redakcyjna. Widzisz błąd albo zmianę przepisów? Napisz do nas, poprawimy wzór.

Wzór dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.

Źródła

Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (art. 394, 659, 660, 662, 675), dostęp 14.10.2026 - Dziennik Ustaw, API ELI Sejmu RP
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 707 (art. 17 i 19), dostęp 14.10.2026 - Dziennik Ustaw, API ELI Sejmu RP
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 843 (art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4), dostęp 14.10.2026 - Dziennik Ustaw, API ELI Sejmu RP
Rządowy projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich (najem krótkoterminowy), druk nr 2865, przebieg prac, dostęp 14.10.2026 - Sejm RP, API Sejmu