Najem krótkoterminowy: przepisy 2026, co obowiązuje, a co w Sejmie

Najem krótkoterminowy i przepisy 2026 to dwie różne rzeczy: to, co obowiązuje dziś, i to, nad czym pracuje Sejm. W mediach obie się mieszają, więc właściciele mieszkań na doby słyszą o rejestrze, karach i zakazach, które jeszcze nie weszły w życie. Poniżej rozdzielamy jedno od drugiego według stanu na 23 września 2026 roku.

Jakie przepisy obowiązują najem krótkoterminowy w 2026 roku?

Pojęcie najmu krótkoterminowego nie pokrywa się dziś z żadną definicją ustawową. Przepisy mówią o usługach hotelarskich i o „innych obiektach, w których są świadczone usługi hotelarskie”, a do tej drugiej grupy zalicza się mieszkanie wynajmowane turystom (art. 35 ust. 2 ustawy o usługach hotelarskich).

Czy mieszkanie na doby trzeba zgłosić do gminy?

Ewidencję prowadzi gmina właściwa dla położenia lokalu (art. 38 ust. 3). Obiekt musi spełniać minimalne wymagania co do wyposażenia oraz wymagania sanitarne i przeciwpożarowe (art. 35 ust. 2). Ustawa zakłada wprost, że jeśli usługi świadczy się bez zgłoszenia, wymagania sanitarne nie są spełnione (art. 35 ust. 4).

Za świadczenie usług hotelarskich w obiekcie niezgłoszonym do ewidencji wbrew obowiązkowi grozi kara ograniczenia wolności albo grzywny (art. 60[1] § 4 pkt 3 Kodeksu wykroczeń). Obecny przepis nakłada obowiązek zgłoszenia na przedsiębiorcę, więc przy najmie prywatnym warto najpierw ustalić, czy Twoja skala nie jest już działalnością. O tym niżej, w części o podatkach.

Co zmienia unijne rozporządzenie 2024/1028?

Unijne przepisy to ramy. Rejestr, numer i organ, który zbiera dane, każde państwo musi zbudować u siebie. W Polsce ma to zrobić ustawa opisana niżej, która przewiduje Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych i numer ID nadawany automatycznie po wpisie. Dopóki ustawa nie wejdzie w życie, polscy gospodarze nie mają numeru, który mogliby podać w ogłoszeniu.

Co przewiduje projekt ustawy o najmie krótkoterminowym?

1. 14 lipca 2026

   Rada Ministrów przyjmuje projekt

   Projekt przygotowało Ministerstwo Sportu i Turystyki.

2. 21 lipca 2026

   Projekt wpływa do Sejmu

   Druk nr 2865.

3. 2 września 2026

   Autopoprawka i pierwsze czytanie

   Druk nr 2865-A, skierowanie do Komisji Infrastruktury i Komisji Samorządu Terytorialnego.

4. 17 września 2026

   Sprawozdanie komisji

   Druk nr 3119: komisje wnoszą o uchwalenie projektu.

5. dalej

   Drugie i trzecie czytanie, Senat, Prezydent

   Na 23 września 2026 roku ustawa nie była uchwalona.

Źródło: API Sejmu, proces nr 2865; gov.pl

Najważniejsze zapisy w wersji ze sprawozdania komisji z 17 września 2026 roku:

• Wpis do ewidencji będzie kosztował 40 zł opłaty skarbowej, zmiana wpisu również 40 zł.
• Przed publikacją oferty na platformie trzeba będzie podać jej numer ID z rejestru, a za brak numeru w ofercie grozi kara do 50 000 zł.
• Kara do 50 000 zł grozi też za świadczenie usług bez wpisu do ewidencji albo po jego zawieszeniu.
• Kontrolę lokalu będą mogli wywołać sąsiedzi, wspólnota albo spółdzielnia.
• Przedsiębiorcy i rolnicy, którzy już świadczą usługi, mają złożyć w gminie projekt regulaminu porządkowego do 31 grudnia 2026 roku, a opinię przeciwpożarową dla obiektów oddanych do użytku przed wejściem ustawy najpóźniej do 1 stycznia 2030 roku.
• Ustawa ma wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia, a przepisy o zakazie we wspólnotach i strefach gminnych od 1 stycznia 2028 roku.

Czy wspólnota może zakazać najmu krótkoterminowego?

Wspólnota zarządza częściami wspólnymi budynku: klatką, dachem, windą. Sposób korzystania z samego lokalu należy do właściciela. Dlatego uchwała „zakazujemy wynajmu na doby” nie ma dziś podstawy w ustawie o własności lokali. Wspólnota może reagować na naruszanie porządku w częściach wspólnych, ale nie może zakazać samego wynajmu.

Projekt zmienia to w dwóch miejscach. Dopisuje ustanowienie zakazu świadczenia usług hotelarskich do czynności przekraczających zwykły zarząd w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Takie uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów (art. 23 ust. 2). W spółdzielni zakaz uchwala walne zgromadzenie większością ponad 50% uprawnionych do głosowania. Osoba już wynajmująca będzie mogła działać jeszcze przez 6 miesięcy od podjęcia uchwały.

Jaki podatek od wynajmu na doby?

Stawki ryczałtu wynikają z art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Czy najem przez Airbnb to jeszcze najem prywatny, zależy od całości okoliczności: Krajowa Informacja Skarbowa wskazuje, że krótkie okresy najmu ani zlecenie obsługi firmie same tego nie przesądzają. Terminy wpłat, PIT-28 i rozliczenie mediów opisaliśmy w tekście podatek od wynajmu mieszkania, a zasady stawek w haśle ryczałt od najmu.

VAT wymaga osobnego słowa. Zwolnienie dla najmu mieszkań na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT) nie obejmuje usług zakwaterowania z działu 55 PKWiU (art. 43 ust. 20). Te usługi mają stawkę 8% (załącznik nr 3 poz. 47 w związku z art. 146ef). Dopóki sprzedaż nie przekroczy w roku 240 000 zł, działa zwolnienie podmiotowe z art. 113, a limit ten obowiązuje od 1 stycznia 2026 roku. Przy kilku lokalach warto liczyć sumę przychodów ze wszystkich.

Czy trzeba meldować gości?

Obowiązek meldunkowy ciąży na osobie przebywającej, nie na wynajmującym. Jeśli ktoś zostaje dłużej, obywatel Polski i obywatel UE meldują się najpóźniej w 30. dniu od przybycia, a cudzoziemiec spoza UE, EFTA i Szwajcarii, którego pobyt w Polsce przekracza 30 dni, najpóźniej czwartego dnia od przybycia pod dany adres (art. 27, art. 41 i art. 42 ustawy o ewidencji ludności). Przy najmie na miesiące zamiast dób warto rozważyć klasyczną umowę najmu, którą opisujemy w tekście umowa najmu mieszkania.

Od czego zacząć, jeśli chcesz wynajmować na doby?

Ofertę noclegu możesz wystawić na Denwi bez opłaty za publikację w kategorii noclegi, a mieszkanie na dłuższy najem w kategorii nieruchomości. Rezerwacji ani płatności serwis nie obsługuje: goście kontaktują się z Tobą przez wbudowany czat, a warunki ustalacie bezpośrednio. W sprawach spornych, na przykład gdy wspólnota grozi pozwem, warto skonsultować się z prawnikiem.