Najem krótkoterminowy

Najem krótkoterminowy to odpłatne udostępnianie umeblowanego mieszkania, domu lub pokoju na krótkie pobyty, najczęściej na doby lub weekendy, zwykle przez platformy rezerwacyjne. Polskie przepisy nie mają jeszcze jego ustawowej definicji. Unijne rozporządzenie 2024/1028, stosowane od 20 maja 2026 r., opisuje go jako krótkoterminowy, odpłatny wynajem jednostki, czyli umeblowanego lokalu mieszkalnego, wykonywany zawodowo, niezawodowo, regularnie lub tymczasowo, jak określono dalej w prawie krajowym (art. 3). Od zwykłego najmu mieszkania różni się celem: gość przyjeżdża na pobyt turystyczny lub służbowy, a nie po to, by w lokalu zamieszkać.

Jakie przepisy obowiązują najem krótkoterminowy w 2026 roku?

Projekt UC135 w wersji przyjętej przez rząd:

• uznaje za usługę hotelarską krótkotrwałe udostępnianie lokalu, nie dłużej niż na 30 dni, i utożsamia ją z najmem krótkoterminowym,
• tworzy Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych w miejsce ewidencji gminnych,
• pozwala radzie gminy wyznaczyć uchwałą strefy, w których nie wolno świadczyć usług hotelarskich,
• daje mieszkańcom budynku możliwość wnioskowania o kontrolę obiektu i przewiduje kary za naruszenie obowiązków ewidencyjnych.

To nie jest jeszcze obowiązujące prawo. Szczegóły mogą się zmienić w Sejmie, więc przed startem sprawdź aktualny stan.

Podatek od najmu na doby

Osoba prywatna, która wynajmuje własne mieszkanie poza działalnością gospodarczą, płaci ryczałt od przychodów: 8,5% do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki, bez odliczania kosztów, w tym prowizji platformy. Zasady opisuje hasło ryczałt od najmu. Krótkie okresy najmu nie przesądzają same o działalności gospodarczej. Urząd skarbowy ocenia całość okoliczności, na przykład zorganizowaną obsługę, ciągłość i liczbę lokali, a skutkiem uznania najmu za działalność jest m.in. rejestracja firmy i składki ZUS.

Najem krótkoterminowy a wspólnota

Sąd Najwyższy w wyroku z 12 stycznia 2021 r. (IV CSKP 20/21) uznał, że wspólnota mieszkaniowa nie może uchwałą zakazać najmu krótkoterminowego, bo jej uchwały dotyczą nieruchomości wspólnej, a nie odrębnej własności lokali. Nie zwalnia to gościa ani właściciela z porządku domowego. Właściciel, który uporczywie łamie porządek albo czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym, ryzykuje pozew o licytację lokalu (art. 16 ustawy o własności lokali).

Na co uważać

Najem na doby to nie najem okazjonalny. Umowa okazjonalna służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy i wymaga oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Przy pobytach turystycznych jej się nie stosuje.

Numer rejestracyjny w ofercie. Gdy krajowy rejestr zacznie działać, numer trzeba będzie pokazywać w ofertach na platformach najmu krótkoterminowego. Na Denwi ogłoszenie wynajmu mieszkania dodasz bez opłat w kategorii nieruchomości.