Wspólnota mieszkaniowa
Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości, powstający z mocy ustawy o własności lokali (art. 6); zarządza częściami wspólnymi budynku, podejmuje uchwały większością udziałów i pobiera zaliczki na koszty zarządu płatne do 10. dnia miesiąca; przy więcej niż 3 lokalach musi wybrać zarząd.
Aktualizacja:
Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali wchodzących w skład jednej nieruchomości (art. 6 ustawy o własności lokali). Powstaje z mocy prawa w chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu, bez zakładania, rejestracji i uchwały. Może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Każdy właściciel mieszkania ma udział w nieruchomości wspólnej, czyli w gruncie i częściach budynku, które nie służą wyłącznie jednemu lokalowi: dachu, klatkach schodowych, elewacji, instalacjach. Wspólnota zarządza tymi częściami, a w takiej samej proporcji jak udziały właściciele ponoszą koszty ich utrzymania (art. 12 ust. 2).
Czym różni się mała wspólnota od dużej?
Krótka odpowiedź
Decyduje liczba lokali: wyodrębnionych i niewyodrębnionych razem. Przy nie więcej niż 3 lokalach to mała wspólnota i zarząd sprawuje się jak przy współwłasności z Kodeksu cywilnego (art. 19). Przy więcej niż 3 lokalach to duża wspólnota: właściciele muszą wybrać zarząd złożony z osób fizycznych albo w akcie notarialnym powierzyć zarząd zarządcy (art. 18 i 20).
| Zagadnienie | Duża wspólnota (więcej niż 3 lokale) |
|---|---|
| Kto zarządza | zarząd wybrany uchwałą albo zarządca z umowy notarialnej |
| Czynności zwykłe | zarząd sam, np. bieżące naprawy |
| Czynności przekraczające zwykły zarząd | tylko po uchwale, m.in. plan gospodarczy, wysokość opłat, zmiana przeznaczenia części wspólnych (art. 22) |
| Jak zapadają uchwały | większością udziałów, na zebraniu lub w indywidualnym zbieraniu głosów (art. 23) |
| Zebranie roczne | co najmniej raz w roku, w pierwszym kwartale, zawiadomienie na tydzień przed (art. 30 i 32) |
| Zaskarżenie uchwały | pozew do sądu w ciągu 6 tygodni (art. 25) |
Zaliczki na koszty zarządu
Właściciele wpłacają zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną z góry, do 10. dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1). Koszty zarządu to m.in. remonty i konserwacja, prąd i woda w częściach wspólnych, winda, ubezpieczenie, sprzątanie i wynagrodzenie zarządu (art. 14). Potocznie ta opłata to czynsz administracyjny. Wysokość ustala uchwała, zwykle razem z rocznym planem gospodarczym. Okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy (art. 29 ust. 1a).
Kiedy się z tym spotkasz
Kupujesz mieszkanie. Poproś sprzedającego o zaświadczenie z wspólnoty o braku zaległości i sprawdź uchwały o planowanych remontach, np. wymianie dachu z funduszu remontowego. Za zobowiązania wspólnoty każdy właściciel odpowiada do wysokości swojego udziału (art. 17).
Wynajmujesz mieszkanie. Zaliczki płaci właściciel, nawet jeśli w umowie najmu przerzucasz je na najemcę. Wynajem na doby w bloku to temat osobnego hasła: najem krótkoterminowy.
Na co uważać
Uchwała nie zakaże najmu na doby. Sąd Najwyższy w wyroku z 12 stycznia 2021 r. (IV CSKP 20/21) uznał, że uchwała wspólnoty zakazująca najmu krótkoterminowego wykracza poza jej kompetencje, bo uchwały dotyczą nieruchomości wspólnej, a nie odrębnej własności lokali.
Długie zaległości mogą skończyć się licytacją. Gdy właściciel długotrwale nie płaci albo rażąco narusza porządek domowy, wspólnota może pozwać go o sprzedaż lokalu na licytacji, bez prawa do lokalu zamiennego (art. 16).
Uchwała obowiązuje mimo zaskarżenia, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie (art. 25 ust. 2).
Mieszkanie w bloku wystawisz bez opłat w kategorii nieruchomości.
Źródła
- Ustawa o własności lokali, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 232 (art. 6, 12-25, 29-32) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-09-23)
- Sąd Najwyższy: wspólnota nie ma możliwości ustanowienia zakazu prowadzenia w lokalu najmu krótkoterminowego (wyrok SN z 12 stycznia 2021 r., IV CSKP 20/21) - Mieszkanie i Wspólnota (dostęp: 2026-09-23)