Hipoteka
Hipoteka to prawo wpisane w dziale IV księgi wieczystej, które zabezpiecza dług pieniężny i pozwala wierzycielowi, np. bankowi, zaspokoić się z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem (art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece); wygasa wraz ze spłatą długu, ale z księgi trzeba ją wykreślić.
Aktualizacja:
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które zabezpiecza oznaczoną wierzytelność pieniężną: wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela (art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Najczęściej ustanawia ją bank udzielający kredytu na mieszkanie. Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu w dziale IV księgi wieczystej (art. 67) i zabezpiecza dług do sumy w niej wskazanej (art. 68). Obciążyć nią można także użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i udział we współwłasności.
Czy można kupić mieszkanie z hipoteką?
Krótka odpowiedź
Tak, i to częsta transakcja. Hipoteka obciąża mieszkanie także po sprzedaży, dlatego część ceny idzie zwykle bezpośrednio na spłatę kredytu sprzedającego. Kupujący prosi o zaświadczenie banku o kwocie do spłaty, wpłaca ją na wskazany rachunek, a bank po spłacie wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Kolejność płatności zapisuje się w umowie przedwstępnej i w akcie notarialnym.
Hipoteka nie blokuje sprzedaży. Zastrzeżenie, w którym właściciel obiecuje bankowi, że nie sprzeda ani nie obciąży nieruchomości do wygaśnięcia hipoteki, jest niedopuszczalne (art. 72). Bank zabezpiecza się inaczej: jego prawo trwa do spłaty, niezależnie od zmiany właściciela.
Jak hipoteka powstaje i wygasa
| Etap | Zasada |
|---|---|
| Ustanowienie | umowa; oświadczenie właściciela w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 KC) |
| Powstanie | wpis w dziale IV księgi wieczystej (art. 67) |
| Opłata za wpis | 200 zł (art. 42 ustawy o kosztach sądowych) |
| Wygaśnięcie | ze spłatą długu, chyba że z tej samej umowy mogą powstać kolejne długi (art. 94) |
| Wykreślenie | wierzyciel musi umożliwić wykreślenie (art. 100); opłata od wniosku 100 zł (art. 46 ustawy o kosztach sądowych) |
Hipoteka może też powstać bez zgody właściciela. Wierzyciel z tytułem wykonawczym może uzyskać hipotekę przymusową na wszystkich nieruchomościach dłużnika, a podstawą bywa też postanowienie sądu o zabezpieczeniu albo decyzja administracyjna (art. 109-110). Dlatego oprócz działu IV sprawdzaj wzmianki o wnioskach w księdze.
Na co uważać
Spłata kredytu nie czyści księgi automatycznie. Hipoteka wygasa z długiem, ale wpis zostaje, dopóki ktoś nie złoży wniosku o wykreślenie. Po spłacie poproś bank o dokument ze zgodą na wykreślenie i złóż wniosek do sądu albo zleć to notariuszowi przy sprzedaży.
Wykreślenie bez podstawy nie kończy hipoteki. Hipoteka wykreślona z księgi bez ważnej podstawy prawnej wygasa dopiero po 10 latach (art. 95).
Sprawdź kwotę, nie tylko wpis. Suma hipoteki w księdze to górna granica zabezpieczenia, nie aktualny dług. Ile zostało do spłaty, wie tylko bank.
Pożyczka pod zastaw mieszkania to ryzyko. Ogłoszenia oferujące szybką gotówkę pod hipotekę bez sprawdzania zdolności kredytowej bywają pułapką. Porównaj koszt z RRSO i przeczytaj, jak rozpoznać oszustwo przy pożyczce z ogłoszenia.
Numer i treść księgi sprawdzisz według hasła księga wieczysta, a przygotowując zakup, użyj wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania. W sprawie z dużą kwotą albo kilkoma hipotekami skonsultuj się z notariuszem.
Źródła
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066 (art. 25, 65, 67, 68, 72, 94, 95, 100, 109, 110) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-09-23)
- Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1071 (art. 245 § 2) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-09-23)
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228 (art. 42, 46) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-09-23)