Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna to umowa, w której strony zobowiązują się zawrzeć w przyszłości oznaczoną umowę przyrzeczoną (art. 389 Kodeksu cywilnego); musi określać jej istotne postanowienia, a przy nieruchomości tylko forma aktu notarialnego pozwala sądownie wymusić zawarcie umowy.

Aktualizacja:

Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się zawrzeć w przyszłości określoną umowę, nazywaną umową przyrzeczoną, na przykład sprzedaż samochodu albo mieszkania. Według art. 389 Kodeksu cywilnego musi ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, a przy sprzedaży co najmniej przedmiot i cenę. Sama w sobie nie przenosi własności: rodzi tylko obowiązek zawarcia właściwej umowy w przyszłości.

Co grozi, gdy druga strona się wycofa?

Krótka odpowiedź

To zależy od formy umowy przedwstępnej. Przy tak zwanym skutku słabym możesz żądać tylko odszkodowania za szkodę poniesioną przez to, że liczyłeś na zawarcie umowy. Przy skutku silnym możesz pozwać o zawarcie umowy przyrzeczonej, a prawomocny wyrok zastępuje oświadczenie drugiej strony (art. 64 KC).

SkutekKiedyCzego możesz żądać
Słaby (art. 390 § 1 KC)umowa przedwstępna nie spełnia wymogów formy umowy przyrzeczonejodszkodowania, którego zakres strony mogą określić w umowie
Silny (art. 390 § 2 KC)umowa przedwstępna spełnia wymogi ważności umowy przyrzeczonej, zwłaszcza co do formyzawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem

Przy nieruchomościach decyduje art. 158 KC: umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub działki podpisana na zwykłej kartce daje więc tylko skutek słaby. Chcesz mieć możliwość wymuszenia sprzedaży, podpisz ją u notariusza.

Sprzedaż samochodu nie wymaga szczególnej formy, więc pisemna umowa przedwstępna, która określa auto, cenę i termin, daje skutek silny.

Kiedy się z tym spotkasz

Zakup mieszkania na kredyt. Bank zwykle chce zobaczyć umowę przedwstępną, zanim wyda decyzję. Strony podpisują ją, ustalają termin aktu notarialnego i często wpłatę zadatku albo zaliczki.

Rezerwacja auta. Kupujący potrzebuje kilku dni na przegląd u mechanika albo na pieniądze. Umowa przedwstępna z numerem VIN, ceną i datą zamienia ustne „zarezerwuję” w zobowiązanie.

Zakup działki. Kupujący sprawdza warunki zabudowy albo możliwość przyłączy, zanim zobowiąże się do zapłaty całej ceny.

Na co uważać

Wpisz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli go nie ma, strona uprawniona może go wyznaczyć sama, ale jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nikt terminu nie wyznaczył, zawarcia umowy przyrzeczonej nie można już żądać (art. 389 § 2 KC).

Pilnuj przedawnienia. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 KC). To znacznie krócej niż zwykłe terminy.

Opisz przedmiot bez wątpliwości. Przy aucie VIN i numer rejestracyjny, przy mieszkaniu adres i numer księgi wieczystej. Bez istotnych postanowień dokument może nie zostać uznany za umowę przedwstępną.

Nazwij wpłatę. Zadatek i zaliczka mają zupełnie inne skutki, gdy transakcja upadnie. Przy dużych kwotach skonsultuj treść umowy z notariuszem lub prawnikiem.

Gotowe dokumenty: umowa przedwstępna kupna samochodu, umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania i umowa przedwstępna sprzedaży działki.

Źródła

  1. Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, art. 389-390 (umowa przedwstępna) i art. 64 (orzeczenie zastępujące oświadczenie woli) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-09-23)
  2. Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, art. 158 (forma umowy przeniesienia własności nieruchomości) i art. 394 (zadatek) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-09-23)

Powiązane pojęcia

Więcej na ten temat