Wzór umowy · aktualizacja
Umowa przedwstępna sprzedaży działki: wzór PDF i Word
Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży działki od Denwi to bezpłatny plik PDF i Word na trzy strony A4 dla osób prywatnych, które chcą zarezerwować działkę budowlaną, rolną lub rekreacyjną przed aktem notarialnym. Zawiera numer działki, obręb i księgę wieczystą, plan miejscowy albo warunki zabudowy, media, dojazd do drogi publicznej, podział geodezyjny, zadatek albo zaliczkę, warunek kredytu i termin aktu. Osobny paragraf dotyczy ziemi rolnej: kto może ją kupić i co zrobić, gdy prawo pierwokupu ma dzierżawca, KOWR albo Lasy Państwowe.
Ważne: Ta umowa nie przenosi własności działki. Sprzedaż wymaga aktu notarialnego (art. 158 k.c.), a gdy komuś przysługuje prawo pierwokupu (np. KOWR przy działce rolnej), najpierw zawiera się u notariusza umowę warunkową. Umowa przedwstępna na zwykłym papierze daje przy wycofaniu się drugiej strony tylko odszkodowanie albo skutki zadatku; żądanie zawarcia umowy przez sąd daje umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego (art. 390 § 2 k.c.). Przy działce rolnej od 1 ha, dużym zadatku albo niejasnym dojeździe skonsultuj się z notariuszem przed podpisaniem.
Wypełnij online i pobierzOtwórz PDF w przeglądarce (bez pobierania)- Format:
- PDF i Word (DOCX), 3 strony A4
- Forma:
- pisemna; sprzedaż u notariusza
- Działki:
- budowlana, rolna, rekreacyjna, część działki
- Ziemia rolna:
- do 1 ha kupi każdy, pierwokup KOWR od 0,3 ha
- Stan prawny:
- wrzesień 2026
PDF · 3 strony A4 · 132 KB · podgląd pierwszej stronyCo zawiera wzór umowy
Każde pole ma swój cel: identyfikuje strony i przedmiot albo chroni jedną ze stron w razie sporu.
Strony, współwłaściciele i małżonkowie
Dane sprzedającego i kupującego oraz linie na współwłaściciela lub małżonka. Gdy działka albo pieniądze na zakup są w majątku wspólnym, potrzebny jest podpis albo zgoda małżonka (art. 37 k.r.o.).
§ 1. Działka
Miejscowość, gmina, obręb, numer działki ewidencyjnej, powierzchnia, księga wieczysta i oznaczenie użytków z ewidencji gruntów. Kratka: cała działka albo jej część wydzielana według szkicu.
§ 2. Plan, media, dojazd i obciążenia
Oświadczenie sprzedającego: plan miejscowy, decyzja o warunkach zabudowy albo brak obu. Media, cztery warianty dostępu do drogi publicznej (także służebność), informacja o dzierżawie i wpisy w dziale III i IV księgi wieczystej.
§ 3. Termin aktu notarialnego
Data, do której podpiszecie umowę sprzedaży, i miejscowość kancelarii. Notariusza wskazuje kupujący z tygodniowym wyprzedzeniem.
§ 4. Ziemia rolna i prawo pierwokupu
Kratka: działka nierolna, rolna poniżej 1 ha albo rolna od 1 ha. Zapis o umowie warunkowej, gdy pierwokup ma dzierżawca, KOWR lub Lasy Państwowe, i o zwrocie wpłaty, gdy z niego skorzystają albo KOWR nie wyrazi zgody na zakup.
§ 5-§ 7. Cena, zadatek i kredyt
Cena cyfrą i słownie, kwota płacona przy podpisaniu, kratka zadatek albo zaliczka (art. 394 k.c.), sposób wpłaty i opcjonalny warunek kredytu z prawem odstąpienia do wpisanej daty.
§ 8-§ 9. Podział, granice, dokumenty i koszty
Termin podziału geodezyjnego, kto płaci geodecie za granice, lista dokumentów na akt, podział kosztów notariusza i podatku oraz pouczenie o skutkach zwykłej formy pisemnej.
Jak wypełnić umowę krok po kroku
- 1
Sprawdź działkę w trzech rejestrach
Księgę wieczystą przeczytaj w ekw.ms.gov.pl, granice i użytki w geoportalu, a przeznaczenie w wypisie z planu miejscowego z urzędu gminy. Dopiero potem wpisz dane w § 1 i § 2.
- 2
Ustal, czy działka jest rolna
Działka z użytkami rolnymi od 0,3 ha, której plan nie przeznacza na inne cele, podlega ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Zaznacz właściwą kratkę w § 4 i zapytaj notariusza o pierwokup.
- 3
Opisz dojazd konkretnie
Wpisz nazwę drogi albo numer działki drogowej. Jeśli dojazd prowadzi przez cudzy grunt, służebność ma być wpisana najpóźniej w akcie notarialnym.
- 4
Wybierz zadatek albo zaliczkę
Zadatek mocniej wiąże obie strony. Zaliczka wraca zawsze, więc wybierz ją, gdy czekasz na kredyt, podział działki albo decyzję KOWR.
- 5
Wpisz realne terminy
Podział geodezyjny, decyzja kredytowa i pierwokup trwają tygodniami. Termin aktu w § 3 ustaw po terminach z § 7 i § 8.
- 6
Podpiszcie i zapłaćcie przelewem
W tytule przelewu napisz „zadatek” albo „zaliczka” zgodnie z kratką w § 6 i datą umowy.
Najczęstsze błędy w umowie
- Wpłata zadatku bez przeczytania księgi wieczystej i wypisu z planu miejscowego. Działka „budowlana” z ogłoszenia bywa w planie terenem rolnym albo zielenią.
- Duży zadatek przy działce rolnej bez zapisu o zwrocie, gdy KOWR skorzysta z pierwokupu.
- Brak opisu dojazdu. Ścieżka „od zawsze” przez pole sąsiada to nie jest służebność.
- Kupno części działki bez terminu podziału i szkicu z zaznaczonymi granicami.
- Pominięcie dzierżawcy. Dzierżawca z umową z datą pewną, wykonywaną co najmniej 3 lata, może mieć pierwszeństwo przed KOWR.
- Brak podpisu albo zgody małżonka sprzedającego, gdy działka jest w majątku wspólnym.
Co zrobić po podpisaniu umowy
Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.
| Kto | Co | Termin | Podstawa |
|---|---|---|---|
| Obie strony | Zawarcie umowy sprzedaży (albo umowy warunkowej przy pierwokupie) w formie aktu notarialnego | do dnia z § 3 | art. 389, 158 i 597 § 1 k.c. |
| Uprawniony do pierwokupu (dzierżawca, KOWR, Lasy Państwowe) | Wykonanie prawa pierwokupu po zawiadomieniu przez notariusza | co do zasady miesiąc od zawiadomienia | art. 598 § 2 k.c., art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego |
| Obie strony | Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej (odszkodowanie, zadatek) | 1 rok od dnia, w którym miała być zawarta umowa sprzedaży | art. 390 § 3 k.c. |
| Kupujący działkę rolną | Prowadzenie gospodarstwa i zakaz zbycia działki, jeśli obowiązek dotyczy nabywcy | 5 lat od nabycia | art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego |
| Sprzedający | Zeznanie PIT-39 i 19% podatku od dochodu, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od końca roku nabycia działki | do 30 kwietnia następnego roku | art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i art. 30e ustawy o PIT |
Najczęstsze pytania
Przeczytaj też
Sprzedajesz działkę?
Wystaw ją na Denwi z numerem działki i zdjęciami dojazdu. Ogłoszenie kosztuje 0 zł, a od sprzedaży nie pobieramy prowizji.
Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na DenwiJak przygotowaliśmy ten wzór
Wzór opracowała redakcja Denwi. Każdy zapis sprawdziliśmy w aktualnych tekstach ustaw i na stronach urzędów (7 źródeł poniżej), a całość sprawdziliśmy ponownie w osobnym przeglądzie redakcyjnym pod kątem zgodności z przepisami i przydatności w praktyce. Stan prawny: wrzesień 2026, ostatnia aktualizacja .
Zasady tworzenia treści opisuje polityka redakcyjna. Widzisz błąd albo zmianę przepisów? Napisz do nas, poprawimy wzór.
Wzór dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.
Źródła
- Kodeks cywilny, art. 145, 158, 389, 390, 394, 395, 597-599 (Dz.U. 2026 poz. 795) - ISAP, Kancelaria Sejmu
- Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, art. 1a, 2, 2a, 2b, 3 i 9 (Dz.U. 2026 poz. 941) - ISAP, Kancelaria Sejmu
- Pierwokup i nabycie nieruchomości rolnych - Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa
- Ustawa o lasach, art. 37a: pierwokup Lasów Państwowych (Dz.U. 2026 poz. 663) - ISAP, Kancelaria Sejmu
- Co oznacza upływ terminu na uchwalenie planów ogólnych - Ministerstwo Rozwoju i Technologii
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 7 i 9 pkt 2 (Dz.U. 2026 poz. 191) - ISAP, Kancelaria Sejmu
- Ustawa o PIT, art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e (Dz.U. 2026 poz. 592) - ISAP, Kancelaria Sejmu