Wzór umowy · aktualizacja 19 września 2026

Umowa przedwstępna sprzedaży działki: wzór PDF i Word

Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży działki od Denwi to bezpłatny plik PDF i Word na trzy strony A4 dla osób prywatnych, które chcą zarezerwować działkę budowlaną, rolną lub rekreacyjną przed aktem notarialnym. Zawiera numer działki, obręb i księgę wieczystą, plan miejscowy albo warunki zabudowy, media, dojazd do drogi publicznej, podział geodezyjny, zadatek albo zaliczkę, warunek kredytu i termin aktu. Osobny paragraf dotyczy ziemi rolnej: kto może ją kupić i co zrobić, gdy prawo pierwokupu ma dzierżawca, KOWR albo Lasy Państwowe.

PDF i Word
3 strony A4
Bez rejestracji
0 zł

Ważne: Ta umowa nie przenosi własności działki. Sprzedaż wymaga aktu notarialnego (art. 158 k.c.), a gdy komuś przysługuje prawo pierwokupu (np. KOWR przy działce rolnej), najpierw zawiera się u notariusza umowę warunkową. Umowa przedwstępna na zwykłym papierze daje przy wycofaniu się drugiej strony tylko odszkodowanie albo skutki zadatku; żądanie zawarcia umowy przez sąd daje umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego (art. 390 § 2 k.c.). Przy działce rolnej od 1 ha, dużym zadatku albo niejasnym dojeździe skonsultuj się z notariuszem przed podpisaniem.

Pierwsza strona wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży działki z danymi stron, numerem działki, obrębem, księgą wieczystą, planem miejscowym i dostępem do drogi

Otwórz cały PDF

Pobierz wzór PDF132 KB · gotowy do druku Pobierz w WordzieDOCX · do edycji

Wypełnij online i pobierz gotową Otwórz PDF w przeglądarce

Sprzedajesz działkę? Wystaw ogłoszenie za 0 zł

Format:: PDF i Word (DOCX), 3 strony A4
Forma:: pisemna; sprzedaż u notariusza
Działki:: budowlana, rolna, rekreacyjna, część działki
Ziemia rolna:: do 1 ha kupi każdy, pierwokup KOWR od 0,3 ha
Stan prawny:: wrzesień 2026

Co zawiera wzór umowy

Strony, współwłaściciele i małżonkowie
Dane sprzedającego i kupującego oraz linie na współwłaściciela lub małżonka. Gdy działka albo pieniądze na zakup są w majątku wspólnym, potrzebny jest podpis albo zgoda małżonka (art. 37 k.r.o.).
§ 1. Działka
Miejscowość, gmina, obręb, numer działki ewidencyjnej, powierzchnia, księga wieczysta i oznaczenie użytków z ewidencji gruntów. Kratka: cała działka albo jej część wydzielana według szkicu.
§ 2. Plan, media, dojazd i obciążenia
Oświadczenie sprzedającego: plan miejscowy, decyzja o warunkach zabudowy albo brak obu. Media, cztery warianty dostępu do drogi publicznej (także służebność), informacja o dzierżawie i wpisy w dziale III i IV księgi wieczystej.
§ 3. Termin aktu notarialnego
Data, do której podpiszecie umowę sprzedaży, i miejscowość kancelarii. Notariusza wskazuje kupujący z tygodniowym wyprzedzeniem.
§ 4. Ziemia rolna i prawo pierwokupu
Kratka: działka nierolna, rolna poniżej 1 ha albo rolna od 1 ha. Zapis o umowie warunkowej, gdy pierwokup ma dzierżawca, KOWR lub Lasy Państwowe, i o zwrocie wpłaty, gdy z niego skorzystają albo KOWR nie wyrazi zgody na zakup.
§ 5-§ 7. Cena, zadatek i kredyt
Cena cyfrą i słownie, kwota płacona przy podpisaniu, kratka zadatek albo zaliczka (art. 394 k.c.), sposób wpłaty i opcjonalny warunek kredytu z prawem odstąpienia do wpisanej daty.
§ 8-§ 9. Podział, granice, dokumenty i koszty
Termin podziału geodezyjnego, kto płaci geodecie za granice, lista dokumentów na akt, podział kosztów notariusza i podatku oraz pouczenie o skutkach zwykłej formy pisemnej.

Jak wypełnić umowę krok po kroku

1
Sprawdź działkę w trzech rejestrach
Księgę wieczystą przeczytaj w ekw.ms.gov.pl, granice i użytki w geoportalu, a przeznaczenie w wypisie z planu miejscowego z urzędu gminy. Dopiero potem wpisz dane w § 1 i § 2.
2
Ustal, czy działka jest rolna
Działka z użytkami rolnymi od 0,3 ha, której plan nie przeznacza na inne cele, podlega ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Zaznacz właściwą kratkę w § 4 i zapytaj notariusza o pierwokup.
3
Opisz dojazd konkretnie
Wpisz nazwę drogi albo numer działki drogowej. Jeśli dojazd prowadzi przez cudzy grunt, służebność ma być wpisana najpóźniej w akcie notarialnym.
4
Wybierz zadatek albo zaliczkę
Zadatek mocniej wiąże obie strony. Zaliczka wraca zawsze, więc wybierz ją, gdy czekasz na kredyt, podział działki albo decyzję KOWR.
5
Wpisz realne terminy
Podział geodezyjny, decyzja kredytowa i pierwokup trwają tygodniami. Termin aktu w § 3 ustaw po terminach z § 7 i § 8.
6
Podpiszcie i zapłaćcie przelewem
W tytule przelewu napisz „zadatek” albo „zaliczka” zgodnie z kratką w § 6 i datą umowy.

Najczęstsze błędy w umowie

Wpłata zadatku bez przeczytania księgi wieczystej i wypisu z planu miejscowego. Działka „budowlana” z ogłoszenia bywa w planie terenem rolnym albo zielenią.
Duży zadatek przy działce rolnej bez zapisu o zwrocie, gdy KOWR skorzysta z pierwokupu.
Brak opisu dojazdu. Ścieżka „od zawsze” przez pole sąsiada to nie jest służebność.
Kupno części działki bez terminu podziału i szkicu z zaznaczonymi granicami.
Pominięcie dzierżawcy. Dzierżawca z umową z datą pewną, wykonywaną co najmniej 3 lata, może mieć pierwszeństwo przed KOWR.
Brak podpisu albo zgody małżonka sprzedającego, gdy działka jest w majątku wspólnym.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Co zrobić po podpisaniu umowy

Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.

Kto	Co	Termin	Podstawa
Obie strony	Zawarcie umowy sprzedaży (albo umowy warunkowej przy pierwokupie) w formie aktu notarialnego	do dnia z § 3	art. 389, 158 i 597 § 1 k.c.
Uprawniony do pierwokupu (dzierżawca, KOWR, Lasy Państwowe)	Wykonanie prawa pierwokupu po zawiadomieniu przez notariusza	co do zasady miesiąc od zawiadomienia	art. 598 § 2 k.c., art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
Obie strony	Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej (odszkodowanie, zadatek)	1 rok od dnia, w którym miała być zawarta umowa sprzedaży	art. 390 § 3 k.c.
Kupujący działkę rolną	Prowadzenie gospodarstwa i zakaz zbycia działki, jeśli obowiązek dotyczy nabywcy	5 lat od nabycia	art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
Sprzedający	Zeznanie PIT-39 i 19% podatku od dochodu, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od końca roku nabycia działki	do 30 kwietnia następnego roku	art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i art. 30e ustawy o PIT

Sprzedajesz działkę?

Wystaw ją na Denwi z numerem działki i zdjęciami dojazdu. Ogłoszenie kosztuje 0 zł, a od sprzedaży nie pobieramy prowizji. Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi

Dodaj ogłoszenie za darmo Działki i grunty na sprzedaż

Najczęstsze pytania

Czy umowa przedwstępna sprzedaży działki musi być u notariusza?

Nie musi, ale forma decyduje o jej sile. Umowa na piśmie jest ważna, lecz gdy sprzedający się wycofa, dostaniesz odszkodowanie albo podwójny zadatek, a nie działkę (art. 390 § 1 k.c.). Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala żądać przed sądem zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 2 k.c.).

Czy mogę kupić działkę rolną, nie będąc rolnikiem?

Tak, jeśli działka ma mniej niż 1 ha (art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) albo plan miejscowy przeznacza ją na cele inne niż rolne. Nieruchomość rolną od 1 ha kupi co do zasady rolnik indywidualny, osoba bliska sprzedającego albo ktoś, kto dostanie zgodę Dyrektora Generalnego KOWR.

Kiedy KOWR ma prawo pierwokupu działki?

Przy sprzedaży nieruchomości rolnej z użytkami rolnymi od 0,3 ha, gdy nie ma uprawnionego dzierżawcy albo ten nie skorzysta z pierwokupu (art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Są wyjątki, np. sprzedaż osobie bliskiej. Wtedy notariusz sporządza umowę warunkową i zawiadamia KOWR, a własność przechodzi dopiero po upływie terminu na pierwokup.

Ile wynosi zadatek przy kupnie działki?

Tyle, ile ustalicie, przepisy nie podają limitu. Najczęściej spotyka się kilka do kilkunastu procent ceny. Przy działce rolnej, na którą może wejść KOWR, bezpieczniejsza jest zaliczka albo zadatek z zapisem o zwrocie po wykonaniu pierwokupu, jak w § 4 ust. 4 wzoru.

Czy da się kupić działkę bez dostępu do drogi publicznej?

Tak, ale dojazd trzeba zapewnić: udziałem w działce drogowej albo służebnością przejazdu wpisaną do księgi wieczystej. Bez tego nie dostaniesz pozwolenia na budowę, a o drogę konieczną trzeba by się spierać z sąsiadem (art. 145 k.c.). We wzorze wybierasz wariant w § 2 ust. 3.

Czy w 2026 roku dostanę warunki zabudowy na działkę bez planu miejscowego?

Zależy od gminy. Od 1 września 2026 r. w gminie, w której nie wszedł w życie plan ogólny, nowych decyzji o warunkach zabudowy co do zasady się nie wydaje, poza postępowaniami wszczętymi wcześniej. Już wydane decyzje nadal obowiązują, ale te wydane po reformie z 2023 r. wygasają po 5 latach. Sprawdź to w urzędzie gminy przed podpisaniem umowy.

Kto płaci notariusza i podatek przy kupnie działki?

Zwykle kupujący: taksę notarialną, opłaty za wpis do księgi wieczystej i 2% podatku od czynności cywilnoprawnych, który pobiera notariusz. Zakup gruntów rolnych jest zwolniony z PCC, gdy po zakupie gospodarstwo ma od 11 do 300 ha, a nabywca prowadzi je co najmniej 5 lat (art. 9 pkt 2 ustawy o PCC). Koszt podziału i wykreślenia hipoteki zwykle ponosi sprzedający.

Czy sprzedający działkę płaci podatek dochodowy?

Tak, jeśli sprzedaje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym działkę nabył. Płaci wtedy 19% od dochodu i składa PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku. Po 5 latach sprzedaż nie jest źródłem przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).

Inne wzory: nieruchomości i najem

Wszystkie wzory umów

Przeczytaj też

Aktualne ogłoszenia: nieruchomości

Zobacz wszystkie

Jak przygotowaliśmy ten wzór

Wzór opracowała redakcja Denwi. Każdy zapis sprawdziliśmy w aktualnych tekstach ustaw i na stronach urzędów (7 źródeł poniżej), a całość sprawdziliśmy ponownie w osobnym przeglądzie redakcyjnym pod kątem zgodności z przepisami i przydatności w praktyce. Stan prawny: wrzesień 2026, ostatnia aktualizacja 19 września 2026.

Zasady tworzenia treści opisuje polityka redakcyjna. Widzisz błąd albo zmianę przepisów? Napisz do nas, poprawimy wzór.

Wzór dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.

Źródła

Kodeks cywilny, art. 145, 158, 389, 390, 394, 395, 597-599 (Dz.U. 2026 poz. 795) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, art. 1a, 2, 2a, 2b, 3 i 9 (Dz.U. 2026 poz. 941) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Pierwokup i nabycie nieruchomości rolnych - Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa
Ustawa o lasach, art. 37a: pierwokup Lasów Państwowych (Dz.U. 2026 poz. 663) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Co oznacza upływ terminu na uchwalenie planów ogólnych - Ministerstwo Rozwoju i Technologii
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 7 i 9 pkt 2 (Dz.U. 2026 poz. 191) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Ustawa o PIT, art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e (Dz.U. 2026 poz. 592) - ISAP, Kancelaria Sejmu

Umowa przedwstępna sprzedaży działki: wzór PDF i Word

Co zawiera wzór umowy

Strony, współwłaściciele i małżonkowie

§ 1. Działka

§ 2. Plan, media, dojazd i obciążenia

§ 3. Termin aktu notarialnego

§ 4. Ziemia rolna i prawo pierwokupu

§ 5-§ 7. Cena, zadatek i kredyt

§ 8-§ 9. Podział, granice, dokumenty i koszty

Jak wypełnić umowę krok po kroku

Sprawdź działkę w trzech rejestrach

Ustal, czy działka jest rolna

Opisz dojazd konkretnie

Wybierz zadatek albo zaliczkę

Wpisz realne terminy

Podpiszcie i zapłaćcie przelewem