Ile kosztuje ustanowienie służebności przejazdu u notariusza?

Maksymalną taksę liczy się od wartości służebności według § 3 rozporządzenia o taksie notarialnej, na przykład przy wartości 20 000 zł to najwyżej 510 zł netto. Do tego VAT, wypisy, 200 zł opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej (art. 42 ustawy o kosztach sądowych) i 1% PCC, gdy służebność jest odpłatna.

Czym różni się służebność przejazdu od drogi koniecznej?

Służebność przejazdu ustanawiacie dobrowolnie w umowie, na warunkach, które sami ustalicie. Droga konieczna to roszczenie z art. 145 k.c.: właściciel działki bez dostępu do drogi publicznej może żądać jej ustanowienia od sąsiada za wynagrodzeniem, a w razie braku zgody decyduje sąd. Opłata od wniosku do sądu wynosi 200 zł.

Jaka szerokość pasa przy służebności przejazdu i przechodu?

Przepisy nie podają minimalnej szerokości. W umowie wpisujecie ją sami, a sąd przy drodze koniecznej ustala ją według potrzeb działki i z najmniejszym obciążeniem gruntu sąsiada (art. 145 § 2 k.c.). Przy działce budowlanej sprawdź też wymagania planu miejscowego i przepisy o dojeździe pożarowym dla projektowanego budynku.

Czy służebność przejazdu można ustanowić za darmo?

Tak, wzór ma kratkę „nieodpłatnie”. Wtedy nie ma PCC, ale nieodpłatna służebność podlega podatkowi od spadków i darowizn, a w najbliższej rodzinie można skorzystać ze zwolnień tej ustawy. Przy odpłatnej służebności uprawniony płaci 1% PCC od wartości wynagrodzenia.

Czy służebność przejazdu przechodzi na nowego właściciela działki?

Tak. Służebność gruntowa jest ustanawiana na rzecz każdoczesnego właściciela działki władnącej i obciąża każdoczesnego właściciela działki obciążonej. Po sprzedaży którejkolwiek z nich obowiązuje dalej, a wpis w księdze wieczystej pokazuje ją kupującemu.

Kto utrzymuje drogę, przez którą biegnie służebność?

Jeśli umowa nie mówi inaczej, urządzenia potrzebne do wykonywania służebności utrzymuje właściciel działki władnącej (art. 289 § 1 k.c.). We wzorze możesz to zmienić: podzielić koszty po połowie albo ustalić inny podział, na przykład według liczby domów korzystających z drogi.

Wzór umowy · aktualizacja 4 października 2026

Umowa służebności przejazdu i przechodu: wzór projektu do aktu notarialnego (PDF)

Wzór umowy służebności przejazdu i przechodu od Denwi to bezpłatny projekt w PDF i Word na dwie strony A4, który wypełniacie przed wizytą u notariusza. Zbiera to, czego notariusz potrzebuje do aktu: dane właścicieli obu działek i numery ksiąg wieczystych, zakres służebności (przechód, przejazd autem, ciężarówką, przyłącza), szerokość i przebieg pasa, wynagrodzenie jednorazowe, okresowe albo brak, podział kosztów utrzymania drogi i wniosek o wpis do księgi.

Ważne: To nie jest akt notarialny. Służebność gruntowa powstaje dopiero wtedy, gdy właściciel działki obciążonej złoży oświadczenie w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.). Umowa podpisana tylko na papierze nie daje prawa przejazdu skutecznego wobec kolejnego właściciela. Projekt ułatwia ustalenia i skraca rozmowę u notariusza, który może zmienić brzmienie zapisów.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Wypełnij online i pobierz Otwórz PDF w przeglądarce (bez pobierania)

Sprzedajesz działkę? Wystaw ogłoszenie za 0 zł

Format:: PDF i Word, 2 strony A4
Forma:: projekt do aktu notarialnego
Opłata za wpis do KW:: 200 zł
PCC od odpłatnej:: 1% wartości wynagrodzenia
Cena wzoru:: 0 zł, bez rejestracji
Stan prawny:: październik 2026

Pierwsza strona projektu umowy ustanowienia służebności gruntowej przejazdu i przechodu z tabelą nieruchomości i zakresem służebności

PDF · 2 strony A4 · 103 KB · podgląd pierwszej strony

Co zawiera wzór umowy

Każde pole ma swój cel: identyfikuje strony i przedmiot albo chroni jedną ze stron w razie sporu.

Strony i § 1. Nieruchomości

Właściciel działki obciążonej i właściciel działki władnącej z małżonkami lub współwłaścicielami oraz tabela obu nieruchomości: gmina, obręb, numer działki, księga wieczysta, powierzchnia.

§ 2. Treść służebności

Kratki: przechód, przejazd autami do 3,5 t, przejazd ciężarówkami i maszynami, przyłącza w pasie. Szerokość, długość i powierzchnia pasa, opis przebiegu i mapa jako załącznik. Zasada najmniejszej uciążliwości (art. 288 k.c.) i dostęp przez bramę.

§ 3. Wynagrodzenie

Jednorazowe, roczne albo nieodpłatnie, z informacją o skutkach podatkowych: 1% PCC od odpłatnej służebności i podatek od spadków i darowizn od nieodpłatnej.

§ 4. Utrzymanie pasa i koszty

Kto utwardza, naprawia i odśnieża drogę. Bez odmiennej umowy obowiązek ma właściciel działki władnącej (art. 289 § 1 k.c.). Osobno: kto płaci za akt, wypisy i wpis.

§ 5. Wpis do księgi wieczystej

Wniosek o wpis w dziale III księgi działki obciążonej i ujawnienie w dziale I-Sp księgi działki władnącej, czas nieoznaczony i skutki podziału działek (art. 290 k.c.).

Jak wypełnić umowę krok po kroku

1
Ustalcie przebieg pasa na mapie
Zaznaczcie drogę na wydruku mapy ewidencyjnej albo zleć geodecie mapę z przebiegiem. Szerokość wpiszcie w metrach, bo spory najczęściej dotyczą tego, czy przejedzie ciężarówka z materiałami.
2
Zaznaczcie zakres przejazdu
Jeśli na działce ma powstać dom, zaznacz także przejazd ciężarówkami i przyłącza. Służebność ustanowiona tylko dla przechodu nie wystarczy przy budowie.
3
Uzgodnijcie wynagrodzenie
Wybierzcie kwotę jednorazową, roczną albo nieodpłatnie. Od odpłatnej służebności uprawniony zapłaci 1% PCC, który pobierze notariusz.
4
Prześlijcie projekt notariuszowi
Razem z numerami ksiąg wieczystych obu działek i mapą. Notariusz przygotuje akt i złoży wniosek o wpis do księgi wieczystej.

Najczęstsze błędy w umowie

Umowa podpisana bez notariusza w przekonaniu, że wystarczy. Służebność nie powstaje.
Zakres tylko „przechodu”, gdy na działce ma powstać dom. Ciężarówka z materiałami nie ma prawa przejazdu.
Brak szerokości i mapy. Po kilku latach strony inaczej pamiętają, którędy biegł pas.
Brak ustaleń, kto odśnieża i naprawia drogę. Wtedy obowiązek ma właściciel działki władnącej.
Służebność ustanowiona tylko dla jednej działki przed podziałem gruntu, bez myślenia o działkach wydzielanych później.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Co zrobić po podpisaniu umowy

Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.

Kto	Co	Termin	Podstawa
Notariusz	Pobranie PCC od odpłatnej służebności jako płatnik i przesłanie wniosku o wpis do księgi wieczystej	najpóźniej w dniu sporządzenia aktu	art. 10 ustawy o PCC, art. 92 § 4 Prawa o notariacie

Najczęstsze pytania

Tak. Oświadczenie właściciela, który ustanawia służebność na swojej nieruchomości, wymaga formy aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.). Umowa na zwykłym papierze może najwyżej zobowiązywać do zawarcia aktu w przyszłości, ale nie ustanawia służebności i nie trafi do księgi wieczystej.

Przeczytaj też

Inne wzory: nieruchomości i najem

Dojazd załatwiony? Wystaw działkę

Działka z ustanowioną służebnością sprzedaje się łatwiej. Ogłoszenie na Denwi dodasz za 0 zł, bez prowizji, a w opisie napiszesz, którędy prowadzi dojazd.

Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi

Dodaj ogłoszenie za darmo Działki na sprzedaż w ogłoszeniach

Jak przygotowaliśmy ten wzór

Wzór opracowała redakcja Denwi. Każdy zapis sprawdziliśmy w aktualnych tekstach ustaw i na stronach urzędów (7 źródeł poniżej), a całość sprawdziliśmy ponownie w osobnym przeglądzie redakcyjnym pod kątem zgodności z przepisami i przydatności w praktyce. Stan prawny: wrzesień 2026, ostatnia aktualizacja 4 października 2026.

Zasady tworzenia treści opisuje polityka redakcyjna. Widzisz błąd albo zmianę przepisów? Napisz do nas, poprawimy wzór.

Wzór dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.

Źródła

Kodeks cywilny, art. 145, 245, 285-295 (Dz.U. 2026 poz. 795) - Dziennik Ustaw, API ELI Sejmu RP
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 1, 4, 6, 7, 10 (Dz.U. 2026 poz. 191) - Dziennik Ustaw, API ELI Sejmu RP
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 39, 42, 45 (Dz.U. 2025 poz. 1228) - Dziennik Ustaw, API ELI Sejmu RP
Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, § 3 (Dz.U. 2024 poz. 1566) - Dziennik Ustaw, API ELI Sejmu RP
Ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 93 ust. 3 i art. 99 (Dz.U. 2026 poz. 399) - Dziennik Ustaw, API ELI Sejmu RP
Ustawa o podatku od spadków i darowizn, art. 1 ust. 1 (Dz.U. 2026 poz. 478) - Dziennik Ustaw, API ELI Sejmu RP
Prawo o notariacie, art. 92 § 4 (Dz.U. 2026 poz. 614) - Dziennik Ustaw, API ELI Sejmu RP