Akt notarialny
Akt notarialny to dokument urzędowy sporządzany przez notariusza (art. 91-94 Prawa o notariacie), którego forma jest obowiązkowa m.in. dla umowy sprzedaży nieruchomości (art. 158 Kodeksu cywilnego); umowa zawarta bez niej jest nieważna, a strony otrzymują wypisy, które mają moc prawną oryginału.
Aktualizacja:
Akt notarialny to dokument sporządzony przez notariusza, który utrwala oświadczenia woli stron, na przykład umowę sprzedaży mieszkania. Czynność notarialna dokonana zgodnie z prawem ma charakter dokumentu urzędowego (art. 2 § 2 Prawa o notariacie). Notariusz sporządza akt, gdy wymaga tego przepis albo gdy chcą tego strony (art. 91), odczytuje go przed podpisaniem i sprawdza, czy strony rozumieją jego treść (art. 94). Oryginał zostaje w kancelarii, a strony otrzymują wypisy.
Kiedy akt notarialny jest obowiązkowy?
Krótka odpowiedź
Zawsze przy przeniesieniu własności nieruchomości: umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości i umowa przenosząca własność muszą mieć formę aktu notarialnego (art. 158 KC). Dotyczy to mieszkania, domu, działki i gruntu rolnego. Umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej jest nieważna (art. 73 § 2 KC) i nie przenosi własności.
Formy aktu notarialnego wymagają także m.in. zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i darowizna nieruchomości. Przy samochodzie, meblach czy sprzęcie wystarczy zwykła umowa kupna-sprzedaży.
| Dokument | Czy potrzebny notariusz |
|---|---|
| Umowa sprzedaży mieszkania, domu, działki | tak, pod rygorem nieważności |
| Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości | nie, ale forma pisemna daje tylko roszczenie o odszkodowanie |
| Umowa przedwstępna w formie aktu | daje prawo pozwać o zawarcie umowy przyrzeczonej |
| Umowa najmu mieszkania | nie; wyjątkiem jest oświadczenie najemcy przy najmie okazjonalnym |
Umowa przedwstępna u notariusza czy w zwykłej formie?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta na piśmie jest ważna, ale gdy druga strona się wycofa, możesz żądać tylko odszkodowania. Zawarta w formie aktu notarialnego daje tzw. skutek silny: można pozwać o zawarcie umowy przyrzeczonej, a wyrok zastąpi oświadczenie drugiej strony (art. 390 § 2 KC). Za akt przedwstępny notariusz pobiera wynagrodzenie według taksy notarialnej.
Co to jest wypis aktu notarialnego?
Wypis to dosłowne powtórzenie oryginału aktu, podpisane przez notariusza i opatrzone pieczęcią. Ma moc prawną oryginału (art. 109). Wypisy otrzymują strony aktu i osoby, dla których zastrzeżono to w akcie, a innym osobom notariusz wyda wypis za zgodą stron albo na podstawie postanowienia sądu (art. 110). Wypisy trafiają też do urzędów: notariusz przesyła je m.in. do sądu prowadzącego księgę wieczystą razem z wnioskiem o wpis oraz do gminy przy sprzedaży nieruchomości.
Kiedy się z tym spotkasz
Przygotowanie
Notariusz prosi o numer księgi wieczystej, podstawę nabycia (poprzedni akt, postanowienie spadkowe), a przy mieszkaniu także zaświadczenie o braku zameldowanych osób i braku zaległości, jeśli strony tak ustalą. Przy sprzedaży mieszkania lub domu sprzedający przekazuje świadectwo charakterystyki energetycznej.
Odczytanie i podpis
Notariusz odczytuje projekt, strony mogą zgłaszać poprawki. Podpisy stron i notariusza kończą czynność.
Po akcie
Strony dostają wypisy, a notariusz wysyła elektroniczny wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej.
Na co uważać
Notariusz odmówi czynności sprzecznej z prawem (art. 81), ale nie sprawdza za Ciebie stanu technicznego lokalu ani nie negocjuje ceny.
Możesz działać przez pełnomocnika. Jeśli nie możesz przyjść, pełnomocnictwo do czynności wymagającej aktu notarialnego także musi mieć formę aktu notarialnego (art. 99 § 1 KC).
Do przygotowania transakcji przydadzą się wzory umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania i umowy przedwstępnej sprzedaży działki.
Źródła
- Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (art. 73 § 2, art. 99, art. 158, art. 389-390) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-09-23)
- Prawo o notariacie, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614 (art. 2, 79-81, 91-95, 109-110; art. 92 § 4 o wniosku do księgi wieczystej) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-09-23)