Księga wieczysta

Księga wieczysta to prowadzony przez sąd rejonowy rejestr, który ustala stan prawny nieruchomości: kto jest jej właścicielem, jakie prawa ją obciążają i czy jest na niej hipoteka. Może być założona także dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Księgi są jawne (art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), prowadzi się je w systemie teleinformatycznym, a każdy, kto zna numer księgi, może ją bezpłatnie przeglądać przez internet (art. 36[4] ust. 6).

Co jest w czterech działach księgi?

Przeglądając księgę, zwróć uwagę na wzmianki o wnioskach. Wzmianka oznacza, że do sądu wpłynął wniosek o wpis, którego jeszcze nie rozpatrzono, na przykład o nową hipotekę albo zmianę właściciela. Nikt nie może się zasłaniać nieznajomością wpisów ani wzmianek (art. 2).

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Domniemywa się, że prawo wpisane w księdze jest zgodne z rzeczywistością, a prawo wykreślone nie istnieje (art. 3). Jeśli treść księgi rozmija się ze stanem faktycznym, rozstrzyga ona na korzyść tego, kto kupił nieruchomość od osoby wpisanej jako właściciel (art. 5). Ochrona nie działa przy nabyciu nieodpłatnym, na przykład darowiźnie, ani wobec nabywcy w złej wierze, czyli takiego, który wiedział o niezgodności albo mógł się o niej łatwo dowiedzieć (art. 6).

Kiedy się z tym spotkasz

Kupujesz mieszkanie lub działkę. Numer księgi poproś od sprzedającego jeszcze przed umową przedwstępną i przejrzyj ją na portalu Elektroniczne Księgi Wieczyste (ekw.ms.gov.pl). Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz wysyła wniosek o wpis nowego właściciela; opłata sądowa od wpisu własności wynosi 200 zł (art. 42 ustawy o kosztach sądowych).

Sprzedajesz mieszkanie. Kupujący i bank kredytujący zwykle poproszą o numer księgi. Aktualny odpis nie jest obowiązkowy, ale bywa wymagany przez bank albo notariusza.

Dziedziczysz nieruchomość. Właściciel ma obowiązek niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie swojego prawa (art. 35), a sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę od 500 do 10 000 zł (art. 36 ust. 4).

Ile kosztuje odpis?

Samo przeglądanie online jest bezpłatne, ale wydruk z przeglądania nie ma mocy dokumentu sądowego (art. 36[4] ust. 7). Odpis, który ma taką moc, zamawia się w Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. Według cennika Ministerstwa Sprawiedliwości (stan na kwiecień 2026 r.) odpis zwykły kosztuje 30 zł przy wniosku elektronicznym i 45 zł przy papierowym, a odpis zupełny, obejmujący także wpisy wykreślone, 75 zł elektronicznie i 90 zł na papierze.

Na co uważać

Wpis w księdze nie zastępuje oględzin. Księga nie pokaże, kto faktycznie mieszka w lokalu, ani zaległości wobec wspólnoty.

Brak hipoteki w dziale IV nie oznacza braku długów. Sprawdź także wzmianki i ewentualne ostrzeżenia o egzekucji w dziale III.

Przygotowując transakcję, skorzystaj z wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania albo działki, a mieszkanie wystaw w kategorii nieruchomości.