Prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu to uprawnienie, które daje określonej osobie pierwszeństwo kupna rzeczy, jeżeli właściciel zdecyduje się sprzedać ją komuś innemu. Może wynikać z ustawy albo z umowy (art. 596 Kodeksu cywilnego). Rzecz objętą pierwokupem można sprzedać osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony ze swojego prawa nie skorzysta (art. 597 § 1). Jeśli skorzysta, dochodzi do skutku umowa sprzedaży między nim a sprzedającym, o tej samej treści co umowa z pierwotnym kupującym (art. 600 § 1).

Jak wygląda sprzedaż z prawem pierwokupu?

1. Umowa warunkowa

   Akt notarialny sprzedaży zawarty pod warunkiem, że uprawniony nie wykona prawa pierwokupu. Własność jeszcze nie przechodzi.

2. Zawiadomienie i termin

   Uprawniony dostaje treść umowy. Oświadczenie o wykonaniu pierwokupu przy nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego, tak jak sama sprzedaż (art. 597 § 2).

3. Umowa przenosząca własność

   Po upływie terminu albo po odmowie strony zawierają umowę przenoszącą własność na kupującego.

Komu prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy?

Przepisy o ziemi rolnej nie dotyczą nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha (art. 1a), ani działek przeznaczonych w planie miejscowym na cele inne niż rolne (art. 2 pkt 1). Pierwokup KOWR i dzierżawcy nie przysługuje m.in. przy sprzedaży osobie bliskiej (art. 3 ust. 5). Kto może kupić ziemię rolną, wyjaśnia hasło rolnik indywidualny.

Kiedy się z tym spotkasz

Sprzedajesz grunt rolny. Przygotuj się na dwa akty notarialne i co najmniej miesiąc przerwy między nimi. Ustal z kupującym, kiedy płaci cenę: może ją na ten czas złożyć w depozycie notarialnym.

Kupujesz działkę od kogoś, kto kupił ją od gminy. Sprawdź w dziale III księgi wieczystej i w planie miejscowym, czy gminie nie przysługuje pierwokup.

Umowne prawo pierwokupu. Możesz je zastrzec na przykład dla sąsiada albo najemcy. Wtedy przy sprzedaży musisz go zawiadomić, a gdy tego nie zrobisz, odpowiadasz za szkodę (art. 599 § 1).

Na co uważać

Bezwarunkowa sprzedaż bywa nieważna. Jeśli pierwokup przysługuje z ustawy Skarbowi Państwa, samorządowi, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż bez warunku jest nieważna (art. 599 § 2).

Nie da się obejść pierwokupu zapisami w umowie. Postanowienia mające na celu udaremnienie pierwokupu są wobec uprawnionego bezskuteczne (art. 600 § 1).

Prawa pierwokupu nie można zbyć (art. 602 § 1).

Przy sprzedaży działki pomoże wzór umowy przedwstępnej sprzedaży działki, a kontekst rynku ziemi opisuje wpis kto może kupić ziemię rolną.