Dzierżawa
Dzierżawa to umowa z art. 693-709 Kodeksu cywilnego, w której dzierżawca dostaje rzecz, najczęściej grunt rolny, do używania i pobierania pożytków za czynsz w pieniądzach, w naturze lub w części plonów; dzierżawę gruntu rolnego wypowiada się bez innego zapisu na rok naprzód.
Aktualizacja:
Dzierżawa to umowa, w której wydzierżawiający oddaje dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków na czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca płaci umówiony czynsz (art. 693 Kodeksu cywilnego). Czynsz może być w pieniądzach, w świadczeniach innego rodzaju albo w ułamkowej części pożytków, na przykład w decytonach pszenicy z hektara. Od najmu dzierżawę odróżnia prawo do pożytków: dzierżawca gruntu zbiera i sprzedaje plony. W Polsce najczęściej dotyczy ziemi rolnej, ale można wydzierżawić także sad, staw czy całe gospodarstwo.
Kiedy się z tym spotkasz
Przy dodzierżawieniu pola od sąsiada, przy oddaniu ziemi po przejściu na emeryturę albo przy wydzierżawieniu działki pod cele nierolnicze, na przykład pod skład. Jeśli ziemia ma iść za darmo, właściwą umową jest użyczenie, ale gdy biorący płaci za właściciela podatki zamiast czynszu, Kodeks każe stosować przepisy o dzierżawie (art. 708).
| Zagadnienie | Zasada |
|---|---|
| Forma | na piśmie przy nieruchomości na ponad rok, inaczej umowa jest na czas nieoznaczony (art. 660 w zw. z art. 694) |
| Maksymalny okres | po 30 latach umowa staje się bezterminowa (art. 695) |
| Wypowiedzenie gruntu rolnego | rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, jeśli umowa nie stanowi inaczej (art. 704) |
| Zaległy czynsz | wypowiedzenie bez terminu po zwłoce za 2 pełne okresy, przy czynszu rocznym ponad 3 miesiące, po dodatkowym 3-miesięcznym terminie (art. 703) |
| Poddzierżawa | tylko za zgodą wydzierżawiającego (art. 698) |
| Termin czynszu | bez zapisu w umowie z dołu w terminie zwyczajowym, a w braku zwyczaju półrocznie (art. 699) |
Kto płaci podatek rolny i kto dostaje dopłaty?
Krótka odpowiedź
Podatek rolny wobec gminy płaci co do zasady właściciel. Dzierżawca staje się podatnikiem tylko przy dzierżawie zawartej według przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników albo o rentach strukturalnych. Dopłaty bezpośrednie przysługują natomiast temu, kto grunt posiada, więc przy dzierżawie wnioskuje dzierżawca jako posiadacz zależny.
66,42 zł
cena żyta za 1 dt, podstawa podatku rolnego na 2026 r.
Źródło: komunikat Prezesa GUS, M.P. 2025 poz. 1085
166,05 zł
podatek za 1 ha przeliczeniowy gruntów gospodarstwa w 2026 r. (2,5 dt żyta)
Źródło: art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku rolnym
1 ha
minimalna powierzchnia gruntów w posiadaniu rolnika do płatności bezpośrednich
Źródło: art. 25 ust. 1 ustawy o Planie Strategicznym WPR
Rada gminy może obniżyć cenę żyta na swoim terenie, więc realna kwota bywa niższa. Strony mogą też umówić się, że dzierżawca zwraca właścicielowi podatek, ale to rozliczenie między nimi, a nie zmiana podatnika.
Przy dopłatach ustawa o Planie Strategicznym WPR mówi, że gdy grunt jest w posiadaniu samoistnym właściciela i zależnym dzierżawcy, pomoc przysługuje posiadaczowi zależnemu (art. 23 ust. 1). Liczy się stan posiadania na 31 maja roku złożenia wniosku (art. 22). Te same działki nie mogą trafić do dwóch wniosków, więc zapis o tym, kto je deklaruje, powinien być w umowie.
Na co uważać
Umowa ustna działa, ale słabo. Dzierżawa ziemi na kilka lat bez pisma jest traktowana jak bezterminowa, a przy sprzedaży gruntu nabywca może ją wypowiedzieć.
Dzierżawca nie zmienia przeznaczenia gruntu sam. Musi gospodarować zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i bez zgody wydzierżawiającego nie może zmienić przeznaczenia przedmiotu dzierżawy (art. 696).
Opisz stan na starcie. Zwrot następuje w stanie, w jakim grunt powinien się znajdować przy prawidłowej gospodarce (art. 705), a zwrot nakładów Kodeks przewiduje tylko wąsko, dla pozostawionych zasiewów (art. 706). Stan pól, rowów i znaków granicznych spisz w protokole zdawczo-odbiorczym.
Podatek dochodowy zależy od celu. Czynsz za grunt dzierżawiony na cele rolnicze i na cele nierolnicze rozlicza się inaczej. Szczegóły, pierwokup dzierżawcy i dzierżawę pod rentę rolniczą opisujemy w tekście dzierżawa gruntu rolnego: umowa i podatek. Przy dużym areale albo nietypowym układzie warto zapytać doradcę podatkowego lub prawnika.
Gotowy dokument z tabelą działek i czynszem w złotych albo w pszenicy to wzór umowy dzierżawy gruntu rolnego.
Źródła
- Kodeks cywilny, art. 660, 678 i 693-709 (Dz.U. 2026 poz. 795) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-09-23)
- Ustawa o podatku rolnym, art. 3 i 6 (Dz.U. 2025 poz. 1344) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-09-23)
- Komunikat Prezesa GUS w sprawie średniej ceny skupu żyta dla podatku rolnego na 2026 r. (M.P. 2025 poz. 1085) - Monitor Polski, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-09-23)
- Ustawa o Planie Strategicznym dla Wspólnej Polityki Rolnej na lata 2023-2027, art. 22, 23 i 25 (Dz.U. 2024 poz. 1741) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-09-23)