Wzór umowy · aktualizacja 19 września 2026

Umowa najmu domu jednorodzinnego: wzór PDF i Word do pobrania

Wzór umowy najmu domu jednorodzinnego od Denwi to bezpłatny plik PDF i Word na trzy strony A4 dla właściciela domu i najemcy, którzy są osobami prywatnymi. Umowa opisuje dom z działką, garażem i ogrodem, dzieli opłaty w tabeli, rozstrzyga, kto składa deklarację śmieciową, opróżnia szambo i odśnieża chodnik, oraz kto dba o piec i przeglądy. Trzecia strona to protokół zdawczo-odbiorczy domu z licznikami, stanem szamba i opału, kluczami do bram i stanem ogrodu.

PDF i Word
3 strony A4
Bez rejestracji
0 zł

Pierwsza strona wzoru umowy najmu domu jednorodzinnego: strony, dom i działka, czas najmu, czynsz i tabela opłat za media

Otwórz cały PDF

Pobierz wzór PDF169 KB · gotowy do druku Pobierz w WordzieDOCX · do edycji

Wypełnij online i pobierz gotową Otwórz PDF w przeglądarce

Masz dom do wynajęcia? Wystaw ogłoszenie za 0 zł

Format:: PDF i Word (DOCX), 3 strony A4
W zestawie:: protokół zdawczo-odbiorczy domu
Kaucja:: najwyżej 12-krotność czynszu
Obowiązki gminne:: kratka: najemca albo właściciel
Cena:: 0 zł, bez rejestracji
Stan prawny:: wrzesień 2026

Co zawiera wzór umowy

Strony i § 1. Dom i posesja
Dane stron z telefonem, adres, numer działki i księgi wieczystej, powierzchnia domu i działki, garaż i budynki gospodarcze. Kratka: najemca używa całej działki albo właściciel zostawia sobie jej część, na przykład warsztat czy kawałek ogrodu.
§ 2. Czas najmu i czynsz
Czas oznaczony do 10 lat albo nieoznaczony, kwota czynszu słownie, dzień płatności i rachunek. Podwyżka tylko aneksem albo przez wypowiedzenie wysokości czynszu z 3-miesięcznym terminem.
§ 3. Tabela opłat
Dla prądu, gazu lub opału, wody, opłaty śmieciowej, szamba i internetu wpisujesz, kto płaci i na kogo jest umowa z dostawcą. Podatek od nieruchomości zostaje przy właścicielu.
§ 4. Odpady, szambo, ogród i zima
Przy najmie całego domu obowiązki z ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach ciążą na tym, kto faktycznie włada nieruchomością, ale strony mogą na piśmie wskazać, kto je wykonuje (art. 2 ust. 2a). Wzór robi to kratką. Dalej koszenie, odśnieżanie podjazdu i ochrona instalacji przed mrozem.
§ 5. Ogrzewanie i przeglądy
Rodzaj ogrzewania, zakup opału przez najemcę, paliwa zgodne z uchwałą antysmogową i kontrole okresowe, które zleca właściciel: instalacja gazowa i przewody kominowe co rok, instalacja elektryczna co 5 lat (art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego).
§ 6 i § 7. Kaucja, domownicy, zwierzęta i ubezpieczenie
Kaucja gotówką albo przelewem, do 12 czynszów. Lista domowników, zgoda na zwierzęta i kratka: najemca ma albo nie musi mieć OC obejmującego szkody w domu.
§ 8-10 i Załącznik nr 1
Naprawy i dostęp właściciela, wypowiedzenie tylko z przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, zwrot domu z posesją i kratka, czy najemca maluje dom przy wyprowadzce (art. 6e i 6f ustawy). Na trzeciej stronie protokół: liczniki, szambo, opał, klucze i piloty, stan budynku, ogrodu i wyposażenia.

Jak wypełnić umowę krok po kroku

1
Przygotuj dokumenty domu
Numer księgi wieczystej i działki, umowy z dostawcami, ostatnią deklarację śmieciową, umowę na wywóz szamba i protokół ostatniego przeglądu kominiarskiego.
2
Uzgodnijcie podział opłat i obowiązków
Wypełnij tabelę w § 3 literami N lub W. W § 4 zaznacz, kto składa deklarację śmieciową i zamawia wywóz szamba, a w § 5 wpisz, kto płaci za czyszczenie kominów i serwis pieca.
3
Obejrzyjcie dom i posesję
Wypełnijcie protokół: liczniki, poziom szamba, ilość opału, klucze do furtki i bramy, stan elewacji, dachu i ogrodu. Zróbcie zdjęcia z datą.
4
Podpiszcie umowę i przekażcie kaucję
Dwa egzemplarze, podpisy na umowie i na protokole. Kaucję przyjmij przed wydaniem kluczy.
5
Zaktualizuj deklarację śmieciową
Po wprowadzeniu się najemcy zmienia się liczba mieszkańców. Nową deklarację składa się do 10. dnia następnego miesiąca, a pierwszą dla nieruchomości w 14 dni od zamieszkania pierwszego mieszkańca.

Najczęstsze błędy w umowie

Umowa skopiowana z najmu mieszkania, bez podziału obowiązków przy szambie, odpadach, odśnieżaniu i piecu.
Brak stanu szamba i ilości opału w protokole. Przy zwrocie nie wiadomo, kto ma dopłacić.
Kaucja powyżej 12 czynszów albo zapis, że przepada w razie wcześniejszej wyprowadzki.
Brak aktualizacji deklaracji śmieciowej po wprowadzeniu się najemcy, a potem zaległość w gminie na nazwisko właściciela.
Wypowiedzenie umowy przez właściciela bez przyczyny z art. 11 ustawy. Takie wypowiedzenie jest nieważne.
Brak corocznej kontroli komina i instalacji gazowej. To obowiązek właściciela z Prawa budowlanego także wtedy, gdy w domu mieszka najemca.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Co zrobić po podpisaniu umowy

Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.

Kto	Co	Termin	Podstawa
Strona wskazana w § 4	Nowa deklaracja o opłacie za odpady po zmianie liczby mieszkańców	do 10. dnia następnego miesiąca	art. 6m ust. 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach
Wynajmujący	Kontrola instalacji gazowej i przewodów kominowych	co najmniej raz w roku	art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c Prawa budowlanego
Wynajmujący	Ryczałt od przychodów z najmu	do 20. dnia następnego miesiąca; PIT-28 do 30 kwietnia	podatki.gov.pl
Wynajmujący	Zwrot kaucji po zakończeniu najmu	1 miesiąc od opróżnienia domu	art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów

Policz, zanim podpiszesz

Masz dom do wynajęcia?

Wystaw go na Denwi ze zdjęciami ogrodu i garażu. Ogłoszenie kosztuje 0 zł, bez prowizji od najmu. Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi

Dodaj ogłoszenie za darmo Domy i mieszkania na wynajem

Najczęstsze pytania

Czy najem domu podlega ustawie o ochronie praw lokatorów?

Tak. Ustawa obejmuje każdy lokal służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 1 pkt 4), więc także wynajmowany dom. Kaucja może wynieść najwyżej 12 czynszów, a właściciel wypowiada umowę tylko z przyczyn z art. 11, na piśmie i z podaniem przyczyny.

Kto płaci za wywóz śmieci w wynajmowanym domu?

Ten, kogo wskażecie w umowie. Obowiązki z ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach ciążą na tym, kto faktycznie włada nieruchomością, a przy najmie całego domu jest to zwykle najemca. Strony mogą jednak w pisemnej umowie wskazać, kto je wykonuje (art. 2 ust. 2a), i wzór robi to kratką w § 4.

Kto odśnieża chodnik przy wynajmowanym domu?

Obowiązek uprzątnięcia śniegu i lodu z chodnika bezpośrednio przy granicy posesji ma właściciel nieruchomości w rozumieniu ustawy o utrzymaniu czystości (art. 5 ust. 1 pkt 4), czyli także najemca władający domem. Strony mogą na piśmie wskazać, kto to robi (art. 2 ust. 2a), i wzór robi to w § 4.

Kto płaci za szambo w wynajmowanym domu?

Zwykle najemca, bo to koszt zależny od zużycia wody. Wywóz zamawia się u firmy z zezwoleniem gminy, a umowę i rachunki trzeba przechowywać do kontroli (art. 6 ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości). Stan szamba zapiszcie w protokole przy wydaniu i zwrocie domu.

Kto płaci podatek od nieruchomości przy wynajmie domu?

Właściciel domu. Podatek od nieruchomości płaci właściciel, a nie najemca, nawet gdy dom jest wynajęty. Strony mogą umówić się, że najemca pokrywa ten koszt w czynszu, ale wobec gminy podatnikiem pozostaje właściciel.

Czy dom można wynająć w najmie okazjonalnym?

Tak, jeśli właściciel jest osobą prywatną bez działalności w zakresie wynajmu. W praktyce najem okazjonalny zawiera się także dla domów mieszkalnych. Wtedy użyj wzoru umowy najmu okazjonalnego: potrzebny jest akt notarialny najemcy i zgłoszenie umowy w urzędzie skarbowym w 14 dni.

Jak opodatkować wynajem domu?

Osoba prywatna płaci ryczałt: 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki. Ryczałt wpłaca się do 20. dnia następnego miesiąca, a po roku składa PIT-28 do 30 kwietnia. Opłaty za media, które najemca płaci bezpośrednio dostawcom, nie są przychodem właściciela.

Inne wzory: nieruchomości i najem

Wszystkie wzory umów

Przeczytaj też

Aktualne ogłoszenia: nieruchomości

Zobacz wszystkie

Jak przygotowaliśmy ten wzór

Wzór opracowała redakcja Denwi. Każdy zapis sprawdziliśmy w aktualnych tekstach ustaw i na stronach urzędów (5 źródeł poniżej), a całość sprawdziliśmy ponownie w osobnym przeglądzie redakcyjnym pod kątem zgodności z przepisami i przydatności w praktyce. Stan prawny: wrzesień 2026, ostatnia aktualizacja 19 września 2026.

Zasady tworzenia treści opisuje polityka redakcyjna. Widzisz błąd albo zmianę przepisów? Napisz do nas, poprawimy wzór.

Wzór dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.

Źródła

Ustawa o ochronie praw lokatorów: art. 2, 6, 8a, 10, 11 i 18 - ISAP, Kancelaria Sejmu
Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach: art. 2 ust. 2a, art. 5, 6 i 6m (tekst jednolity Dz. U. 2025 poz. 733) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Prawo budowlane, art. 61 i 62: obowiązki właściciela i kontrole okresowe (tekst jednolity Dz. U. 2026 poz. 524) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Kodeks cywilny, art. 659-692: najem i najem lokalu - ISAP, Kancelaria Sejmu
Dochody z najmu: ryczałt, stawki i terminy - podatki.gov.pl, Ministerstwo Finansów

Umowa najmu domu jednorodzinnego: wzór PDF i Word do pobrania

Co zawiera wzór umowy

Strony i § 1. Dom i posesja

§ 2. Czas najmu i czynsz

§ 3. Tabela opłat

§ 4. Odpady, szambo, ogród i zima

§ 5. Ogrzewanie i przeglądy

§ 6 i § 7. Kaucja, domownicy, zwierzęta i ubezpieczenie

§ 8-10 i Załącznik nr 1

Jak wypełnić umowę krok po kroku

Przygotuj dokumenty domu

Uzgodnijcie podział opłat i obowiązków

Obejrzyjcie dom i posesję

Podpiszcie umowę i przekażcie kaucję

Zaktualizuj deklarację śmieciową