Jak przedłużyć umowę najmu na czas określony?

Aneksem podpisanym przed upływem okresu najmu. Wpisujesz w nim nową datę zakończenia. Jeśli po terminie najemca mieszka dalej za zgodą właściciela bez aneksu, w razie wątpliwości najem uważa się za przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674 k.c.).

Czy można podnieść czynsz aneksem?

Tak, jeśli najemca się zgodzi i podpisze aneks. Bez jego zgody wynajmujący mieszkania może podwyższyć czynsz tylko przez pisemne wypowiedzenie wysokości czynszu z 3-miesięcznym terminem, na koniec miesiąca (art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów). Przy najmie okazjonalnym podwyżka jest możliwa tylko według warunków z umowy.

Czy przedłużenie najmu okazjonalnego aneksem wymaga notariusza?

Przepisy tego wprost nie przesądzają, ale bezpieczniej tak. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji dotyczy konkretnej umowy i jej okresu. Gdy obejmuje tylko pierwotny okres, sąd może odmówić klauzuli wykonalności. Dlatego wzór przewiduje nowe oświadczenie u notariusza i aktualną zgodę właściciela lokalu zastępczego.

Czy aneks do umowy najmu trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Przy zwykłym najmie nie. Obowiązek zgłoszenia w 14 dni dotyczy zawarcia umowy najmu okazjonalnego (art. 19b ustawy o ochronie praw lokatorów). Przy aneksie przedłużającym najem okazjonalny albo zmieniającym najemcę warto złożyć w urzędzie pismo z kopią aneksu i zachować potwierdzenie, bo potwierdzenie zgłoszenia dołącza się do wniosku o klauzulę wykonalności (art. 19d ust. 4).

Ile może wynosić kaucja po zmianie w aneksie?

W najmie mieszkania najwyżej 12-krotność czynszu, a w najmie okazjonalnym 6-krotność. Limit liczy się od stawki czynszu z dnia zawarcia umowy (art. 6 ust. 1 i art. 19a ust. 4 ustawy), więc podwyżka czynszu w aneksie nie podnosi automatycznie dopuszczalnej kaucji.

Czy aneksem można dodać nowego najemcę?

Tak, ale nowy najemca lub współnajemca musi podpisać aneks jako strona. Samo wpisanie osoby do listy domowników nie czyni jej najemcą. Pełnoletni domownicy i tak odpowiadają z najemcą solidarnie za czynsz i opłaty za czas zamieszkiwania (art. 688¹ k.c.).

Co jeśli umowa najmu już wygasła?

Wtedy aneks niczego nie przedłuża, bo nie ma już umowy do zmiany. Podpisz nową umowę najmu. Jeśli najemca mieszka dalej za Twoją zgodą, najem może zostać uznany za zawarty na czas nieoznaczony, a przy najmie okazjonalnym tracisz uproszczoną procedurę eksmisji.

Wzór umowy · aktualizacja 19 września 2026

Aneks do umowy najmu: wzór PDF i Word do pobrania

Wzór aneksu do umowy najmu od Denwi to bezpłatny plik PDF i Word na dwie strony A4, którym wynajmujący i najemca zmieniają już zawartą umowę najmu mieszkania, domu, pokoju albo lokalu. Każda zmiana ma własny paragraf z kratką: przedłużenie okresu najmu, nowy czynsz lub opłaty, inna kaucja, zmiana osób zamieszkujących i inne ustalenia. Paragraf bez zaznaczenia niczego nie zmienia, a pozostałe postanowienia umowy obowiązują dalej.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Wypełnij online i pobierz Otwórz PDF w przeglądarce (bez pobierania)

Format:: PDF i Word (DOCX), 2 strony A4
Zmiany w wzorze:: okres, czynsz, kaucja, domownicy, inne
Forma:: pisemna, jak umowa najmu
Kiedy podpisać:: przed końcem obecnego okresu najmu
Cena:: 0 zł, bez rejestracji
Stan prawny:: wrzesień 2026

Pierwsza strona wzoru aneksu do umowy najmu z danymi stron, numerem aneksu, rodzajem najmu i kratkami zmian okresu najmu, czynszu i kaucji

PDF · 2 strony A4 · 110 KB · podgląd pierwszej strony

Co zawiera wzór umowy

Każde pole ma swój cel: identyfikuje strony i przedmiot albo chroni jedną ze stron w razie sporu.

Strony i § 1. Która umowa się zmienia

Dane wynajmującego, najemcy i ewentualnego współnajemcy, numer aneksu, data umowy i adres lokalu. Kratką wskazujesz rodzaj najmu: zwykły najem mieszkania lub domu, najem okazjonalny albo najem lokalu użytkowego lub garażu, bo od tego zależą limity kaucji i zasady podwyżek.

§ 2. Przedłużenie albo zmiana okresu najmu

Wybierasz nową datę końca najmu na czas oznaczony albo przejście na czas nieoznaczony. Ta druga opcja nie jest dostępna przy najmie okazjonalnym, który z definicji trwa najwyżej 10 lat.

§ 3. Nowy czynsz i opłaty

Nowa kwota czynszu (także słownie), nowe zaliczki na media i data, od której obowiązują. Wzór przypomina, że bez zgody najemcy podwyżka wymaga wypowiedzenia wysokości czynszu z art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów.

§ 4. Kaucja

Łączna kwota kaucji po zmianie, kratka: kto oddaje różnicę, oraz termin. Limit liczy się od czynszu z dnia zawarcia umowy, nie od nowego czynszu.

§ 5 i § 6. Domownicy i inne zmiany

Kto od teraz mieszka z najemcą, a kto się wyprowadził. Osobne miejsce na każdą inną zmianę, na przykład numer rachunku, miejsce postojowe czy zgodę na zwierzę, z numerem zmienianego paragrafu umowy.

§ 7. Najem okazjonalny

Kratka dla najmu okazjonalnego: najemca składa u notariusza nowe oświadczenie o poddaniu się egzekucji obejmujące umowę po zmianie i przedstawia aktualną zgodę właściciela lokalu zastępczego. Wpisujesz termin dostarczenia wypisu aktu, a wynajmujący zgłasza aneks w urzędzie skarbowym.

§ 8. Wejście w życie

Aneks obowiązuje od podpisania albo od wpisanej daty. Pozostałe postanowienia umowy się nie zmieniają. Dwa egzemplarze i podpisy stron, także współnajemcy.

Jak wypełnić umowę krok po kroku

1
Weź do ręki umowę najmu
Przepisz z niej datę zawarcia i adres lokalu. Sprawdź, które paragrafy umowy zmieniasz, i wpisz ich numery w § 6.
2
Zaznacz tylko te zmiany, które uzgodniliście
Każdy paragraf aneksu ma kratkę. Jeśli np. zmieniacie tylko czynsz, zaznacz § 3, a § 2, § 4 i § 5 zostaw puste.
3
Sprawdź limity
Kaucja w najmie mieszkania to najwyżej 12 czynszów z dnia zawarcia umowy, w najmie okazjonalnym 6. Nowy koniec najmu na czas oznaczony nie może dawać łącznie więcej niż 10 lat najmu okazjonalnego.
4
Podpiszcie przed końcem umowy
Aneks przedłużający najem podpisz, zanim upłynie obecny okres. Oboje dostajecie po egzemplarzu i dołączacie go do umowy.
5
Przy najmie okazjonalnym idźcie do notariusza
Najemca składa nowe oświadczenie o poddaniu się egzekucji obejmujące przedłużoną umowę. Wynajmujący zgłasza aneks w urzędzie skarbowym w 14 dni i zachowuje potwierdzenie. Ustawa wprost wymaga zgłoszenia samej umowy, ale zgłoszenie aneksu ułatwia późniejszą eksmisję.

Najczęstsze błędy w umowie

Aneks podpisany po wygaśnięciu umowy. Wtedy strony faktycznie zawierają nową umowę, a przy najmie okazjonalnym zaczynają formalności od nowa.
Brak numeru zmienianego paragrafu przy innych zmianach. Za rok nikt nie pamięta, co aneks miał zastąpić.
Podwyższenie kaucji ponad 12 czynszów z dnia zawarcia umowy, licząc od nowego, wyższego czynszu.
Wpisanie nowej osoby jako domownika, gdy ma być współnajemcą. Współnajemca musi podpisać aneks.
Przedłużenie najmu okazjonalnego bez nowego oświadczenia u notariusza, które obejmuje umowę po zmianie.
Ustny „aneks” przez telefon. Zmiana pisemnej umowy wymaga formy pisemnej.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Co zrobić po podpisaniu umowy

Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.

Kto	Co	Termin	Podstawa
Obie strony	Podpisanie aneksu przedłużającego najem	przed upływem obecnego okresu najmu	art. 674 k.c. (dalsze używanie po terminie = najem na czas nieoznaczony)
Wynajmujący	Zwrot nadwyżki kaucji, jeśli aneks ją obniża	termin wpisany w § 4 aneksu	umowa stron

Najczęstsze pytania

Tak, jeśli umowa najmu była pisemna. Zmiana umowy wymaga takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały dla jej zawarcia (art. 77 § 1 k.c.). Przy najmie okazjonalnym zmiany bez formy pisemnej są nieważne (art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Przeczytaj też

Inne wzory: nieruchomości i najem

Najemca się wyprowadza zamiast przedłużyć?

Znajdź kolejnego na Denwi. Ogłoszenie mieszkania na wynajem kosztuje 0 zł, bez prowizji od najmu.

Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi

Dodaj ogłoszenie za darmo Mieszkania i domy na wynajem

Jak przygotowaliśmy ten wzór

Wzór opracowała redakcja Denwi. Każdy zapis sprawdziliśmy w aktualnych tekstach ustaw i na stronach urzędów (3 źródła poniżej), a całość sprawdziliśmy ponownie w osobnym przeglądzie redakcyjnym pod kątem zgodności z przepisami i przydatności w praktyce. Stan prawny: wrzesień 2026, ostatnia aktualizacja 19 września 2026.

Zasady tworzenia treści opisuje polityka redakcyjna. Widzisz błąd albo zmianę przepisów? Napisz do nas, poprawimy wzór.

Wzór dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.

Źródła

Kodeks cywilny: art. 77 (forma zmiany umowy), art. 659-692 (najem) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Ustawa o ochronie praw lokatorów: art. 6 (kaucja), art. 8a (podwyżka czynszu), art. 19a-19c (najem okazjonalny) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Dochody z najmu: ryczałt i terminy - podatki.gov.pl, Ministerstwo Finansów