Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Tylko właściciel lokalu, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (art. 19a ust. 1). Firma wynajmująca mieszkania zawiera najem instytucjonalny. Najemcą może być każda osoba, także cudzoziemiec.

Co grozi za niezgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego?

Utrata ochrony, dla której zawiera się najem okazjonalny. Bez zgłoszenia w 14 dni nie stosuje się art. 19c i 19d, więc nie ma uproszczonego opróżnienia lokalu na podstawie aktu notarialnego (art. 19b ust. 3). Do najmu stosuje się wtedy zwykłe przepisy o ochronie lokatorów.

Jaka może być kaucja przy najmie okazjonalnym?

Najwyżej 6-krotność miesięcznego czynszu z dnia zawarcia umowy. Kaucja zabezpiecza zaległości z najmu i koszty egzekucji opróżnienia lokalu, a wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu tych należności (art. 19a ust. 4 i 5).

Na jak długo można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Po upływie okresu umowa wygasa. Jeśli strony chcą kontynuować, zawierają nową umowę, a najemca zwykle składa nowe oświadczenie u notariusza, bo akt odnosi się do konkretnej umowy.

Jak wygląda eksmisja przy najmie okazjonalnym?

Bez procesu o eksmisję. Po zakończeniu najmu właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem i terminem co najmniej 7 dni. Potem składa w sądzie wniosek o klauzulę wykonalności aktu notarialnego z potwierdzeniem zgłoszenia w urzędzie skarbowym, a opróżnienie lokalu przeprowadza komornik.

Co jeśli właściciel wskazanego lokalu wycofa zgodę?

Najemca ma 21 dni od dowiedzenia się o tym na wskazanie innego lokalu i przedstawienie nowego oświadczenia jego właściciela. Jeśli tego nie zrobi, właściciel może wypowiedzieć umowę na piśmie z co najmniej 7-dniowym terminem (art. 19a ust. 3 i art. 19d ust. 5).

Czym różni się najem okazjonalny od instytucjonalnego?

Osobą wynajmującego. Najem instytucjonalny zawiera przedsiębiorca, który zawodowo wynajmuje lokale (art. 19f). Też wymaga aktu notarialnego i kaucji do 6 czynszów, ale najemca nie wskazuje lokalu zastępczego, a termin w żądaniu opróżnienia wynosi co najmniej 14 dni.

Wzór umowy · aktualizacja 19 września 2026

Umowa najmu okazjonalnego: wzór PDF i Word do pobrania

Wzór umowy najmu okazjonalnego od Denwi to bezpłatny plik PDF (także w Wordzie) na trzy strony A4 dla właściciela mieszkania, który jest osobą prywatną i nie wynajmuje lokali w ramach firmy. Umowa spełnia wymogi art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów: czas oznaczony do 10 lat, kaucja do 6 czynszów, podwyżki tylko według umowy, zgłoszenie w urzędzie skarbowym i procedura opróżnienia lokalu. Trzecia strona to gotowe wskazanie lokalu na wypadek eksmisji i zgoda jego właściciela.

Ważne: Bez oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego to nie jest najem okazjonalny. Sam podpis pod umową nie wystarczy: najemca musi złożyć u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji, a właściciel zgłosić umowę w urzędzie skarbowym w 14 dni od rozpoczęcia najmu. Bez tego obowiązuje zwykły najem z pełną ochroną lokatora.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Otwórz PDF w przeglądarce (bez pobierania)

Format:: PDF i Word (DOCX), 3 strony A4
W zestawie:: wskazanie lokalu i zgoda właściciela
Notariusz:: wymagany dla oświadczenia najemcy
Dla kogo:: właściciel osoba fizyczna, bez firmy najmu
Cena:: 0 zł, bez rejestracji
Stan prawny:: wrzesień 2026

Pierwsza strona wzoru umowy najmu okazjonalnego z oświadczeniem wynajmującego, opisem lokalu, czasem najmu, czynszem i zasadami podwyżki

PDF · 3 strony A4 · 125 KB · podgląd pierwszej strony

Co zawiera wzór umowy

Każde pole ma swój cel: identyfikuje strony i przedmiot albo chroni jedną ze stron w razie sporu.

Strony i § 1. Oświadczenie wynajmującego i lokal

Wynajmujący oświadcza, że jest osobą fizyczną, właścicielem lokalu i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Tylko taki właściciel może zawrzeć najem okazjonalny (art. 19a ust. 1). Dalej adres, powierzchnia i numer księgi wieczystej.

§ 2. Czas oznaczony do 10 lat

Najmu okazjonalnego nie zawiera się na czas nieoznaczony. Wzór uzależnia wydanie kluczy od otrzymania wypisu aktu notarialnego, oświadczenia właściciela lokalu zastępczego i kaucji, żeby najemca nie wprowadził się przed dopełnieniem formalności.

§ 3 i § 4. Czynsz, opłaty i podwyżki

Przy najmie okazjonalnym umowa może obciążyć najemcę opłatami dla wspólnoty obok czynszu (art. 19c ust. 1). Podwyżka jest możliwa tylko na warunkach z umowy (art. 19c ust. 2), dlatego zaznaczasz stały czynsz albo coroczną waloryzację o inflację ogłoszoną przez Prezesa GUS.

§ 5. Kaucja do 6 czynszów

Kaucja zabezpiecza zaległości i koszty egzekucji opróżnienia lokalu. Nie może przekroczyć 6-krotności czynszu i wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu (art. 19a ust. 4 i 5).

§ 6. Akt notarialny i lokal na wypadek eksmisji

Najemca poddaje się egzekucji w akcie notarialnym, wskazuje lokal, w którym zamieszka po eksmisji, i dołącza zgodę jego właściciela. Gdy straci ten lokal, ma 21 dni na wskazanie nowego, inaczej właściciel może wypowiedzieć umowę z 7-dniowym terminem.

§ 7. Zgłoszenie w urzędzie skarbowym

Właściciel zgłasza umowę naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla swojego miejsca zamieszkania w 14 dni od rozpoczęcia najmu. Bez zgłoszenia nie działają art. 19c i 19d, czyli uproszczone opróżnienie lokalu (art. 19b ust. 3).

§ 8 i § 9. Używanie lokalu i rozwiązanie umowy

Osoby zamieszkujące, zgoda na podnajem i zwierzęta, drobne naprawy. Właściciel wypowiada umowę z przyczyn z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy, a najemca z ważnych przyczyn wpisanych w umowie, na przykład zmiany pracy.

§ 10, § 11 i załączniki

Procedura po zakończeniu najmu: żądanie opróżnienia z urzędowo poświadczonym podpisem i terminem co najmniej 7 dni, potem wniosek do sądu o klauzulę wykonalności. Na końcu kratki przy załącznikach i gotowe załączniki nr 2 i 3 do wypełnienia.

Jak wypełnić umowę krok po kroku

1
Sprawdź, czy możesz zawrzeć najem okazjonalny
Musisz być osobą fizyczną i właścicielem lokalu, bez działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Jeśli wynajmujesz w ramach firmy, właściwy jest najem instytucjonalny.
2
Wypełnij umowę i załączniki nr 2 i 3
Wpisz lokal, okres najmu, czynsz, zasady podwyżki i kaucję. Najemca wypełnia wskazanie lokalu, a jego właściciel podpisuje zgodę na zamieszkanie, na Twoje żądanie z podpisem poświadczonym notarialnie.
3
Idźcie do notariusza
Najemca składa w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu. Weź podpisaną umowę, bo akt się do niej odnosi. Taksa to najwyżej 1/10 minimalnego wynagrodzenia plus VAT.
4
Wydaj klucze i spisz protokół
Klucze wydaj po otrzymaniu wypisu aktu, zgody właściciela lokalu zastępczego i kaucji. Spiszcie protokół zdawczo-odbiorczy z licznikami.
5
Zgłoś umowę w urzędzie skarbowym
W 14 dni od rozpoczęcia najmu, w urzędzie właściwym dla Twojego miejsca zamieszkania, osobiście, pocztą albo elektronicznie. Zachowaj potwierdzenie, bo najemca może o nie poprosić, a sąd wymaga go przy eksmisji.

Najczęstsze błędy w umowie

Brak wizyty u notariusza. Bez aktu to zwykły najem, a eksmisja idzie przez sąd na ogólnych zasadach.
Zgłoszenie w urzędzie skarbowym po terminie albo wcale. 14 dni liczy się od rozpoczęcia najmu, nie od podpisania umowy.
Kaucja wyższa niż 6 czynszów. Nadwyżka jest niezgodna z art. 19a ust. 4.
Umowa na czas nieoznaczony. Najem okazjonalny może być tylko na czas oznaczony, najwyżej 10 lat.
Podwyżka czynszu, której nie przewiduje umowa. Przy najmie okazjonalnym właściciel może podnieść czynsz tylko na warunkach z umowy.
Wydanie kluczy przed otrzymaniem wypisu aktu notarialnego i zgody właściciela lokalu zastępczego.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Co zrobić po podpisaniu umowy

Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.

Kto	Co	Termin	Podstawa
Wynajmujący	Zgłoszenie zawarcia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego	14 dni od rozpoczęcia najmu	art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów
Najemca	Wskazanie nowego lokalu i zgody jego właściciela po utracie poprzedniego	21 dni	art. 19a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów
Najemca	Opróżnienie lokalu po doręczeniu żądania właściciela	co najmniej 7 dni	art. 19d ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów
Wynajmujący	Zwrot kaucji po opróżnieniu lokalu	1 miesiąc	art. 19a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów
Wynajmujący	Ryczałt od przychodów z najmu i zeznanie PIT-28	do 20. dnia miesiąca; PIT-28 do 30 kwietnia	podatki.gov.pl

Najczęstsze pytania

Tak, ale tylko dla jednego dokumentu. Najemca składa w formie aktu notarialnego oświadczenie, że podda się egzekucji i opróżni lokal na żądanie właściciela. Sama umowa wymaga formy pisemnej. Taksa za oświadczenie to najwyżej 1/10 minimalnego wynagrodzenia, w 2026 roku 480,60 zł netto plus VAT.

Przeczytaj też

Inne wzory: nieruchomości i najem

Szukasz najemcy na dłużej?

Wystaw mieszkanie na wynajem na Denwi. Ogłoszenie kosztuje 0 zł, bez prowizji od najmu.

Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi

Dodaj ogłoszenie za darmo Mieszkania na wynajem i sprzedaż

Wzór przygotowała redakcja Denwi na podstawie przepisów obowiązujących we wrześniu 2026 roku (zasady: polityka redakcyjna). Dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.

Źródła

Ustawa o ochronie praw lokatorów, art. 19a-19e (najem okazjonalny) i art. 19f-19j (najem instytucjonalny) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Rozporządzenie w sprawie minimalnego wynagrodzenia za pracę w 2026 r. (4806 zł) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Dochody z najmu: ryczałt, stawki i terminy - podatki.gov.pl, Ministerstwo Finansów
Kodeks cywilny, art. 659-692: najem i najem lokalu - ISAP, Kancelaria Sejmu