Czy właściciel musi mieszkać w mieszkaniu, żeby wynająć pokój?

Nie. Pokój może wynająć właściciel, który mieszka w lokalu, i taki, który w nim nie mieszka. Najemca całego mieszkania może podnająć pokój tylko za zgodą wynajmującego (art. 688² k.c.). Wzór ma kratkę, czy wynajmujący mieszka w lokalu.

Jak podzielić media między współlokatorów?

Najczęściej na dwa sposoby: media wliczone w czynsz bez rozliczeń albo podział rachunków według liczby osób lub pokoi. Przy podziale wynajmujący pokazuje rachunki, a najemca płaci swoją część w ustalonym terminie. Wzór ma obie opcje w § 3.

Czy przy wynajmie pokoju można pobrać kaucję?

Tak. Kaucja przy najmie pokoju nie może przekroczyć 12-krotności miesięcznego czynszu i wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia pokoju. Wynajmujący może z niej potrącić tylko zaległy czynsz, opłaty i koszt naprawy szkód, nie może jej zatrzymać jako kary.

Jaki jest okres wypowiedzenia umowy najmu pokoju?

Taki jak w umowie, a jeśli go nie wpiszecie: 3 miesiące na koniec miesiąca przy czynszu płatnym co miesiąc (art. 688 k.c.). Wynajmujący może wypowiedzieć tylko z przyczyn z art. 11 ustawy, na przykład przy trzymiesięcznych zaległościach po pisemnym uprzedzeniu. Umowę na czas oznaczony najemca wypowie z przyczyn wpisanych w umowie.

Czy student może zameldować się w wynajmowanym pokoju?

Tak, a przy pobycie dłuższym niż 3 miesiące ma taki obowiązek: najpóźniej w 30. dniu od zamieszkania, w urzędzie gminy albo przez internet. Zameldowanie ma charakter ewidencyjny i nie daje prawa do lokalu. Wzór zobowiązuje wynajmującego do potwierdzenia pobytu.

Czy od wynajmu pokoju płaci się podatek?

Tak, płaci go wynajmujący. Osoba prywatna płaci ryczałt: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki, co miesiąc do 20. dnia następnego miesiąca, a po roku składa PIT-28. Dotyczy to także właściciela, który sam mieszka w tym mieszkaniu.

Czy z każdym współlokatorem trzeba zawrzeć osobną umowę?

Najlepiej tak. Osobna umowa na każdy pokój pozwala osobno ustalić czynsz, kaucję i termin, a wyprowadzka jednej osoby nie kończy najmu pozostałych. Przy jednej wspólnej umowie wszyscy najemcy odpowiadają razem i trudniej rozliczyć kaucję.

Wzór umowy · aktualizacja 19 września 2026

Umowa najmu pokoju: wzór PDF i Word do pobrania

Wzór umowy najmu pokoju od Denwi to bezpłatny plik PDF (także w Wordzie) na dwie strony A4 do wynajmu pokoju w mieszkaniu, na przykład studentowi albo osobie pracującej, gdy w lokalu mieszkają też inni lokatorzy lub sam właściciel. Opisujesz w nim pokój i części wspólne, czynsz, sposób podziału mediów, kaucję, zasady wspólnego mieszkania i wypowiedzenie. Na drugiej stronie jest wykaz wyposażenia pokoju do podpisania przy wydaniu i zwrocie.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Otwórz PDF w przeglądarce (bez pobierania)

Format:: PDF i Word (DOCX), 2 strony A4
W zestawie:: wykaz wyposażenia i kluczy
Wypełnianie:: długopisem lub na komputerze
Dla kogo:: pokój w mieszkaniu, studenci, współlokatorzy
Cena:: 0 zł, bez rejestracji
Stan prawny:: wrzesień 2026

Pierwsza strona wzoru umowy najmu pokoju z danymi stron, opisem pokoju i części wspólnych, czynszem, podziałem mediów i kaucją

PDF · 2 strony A4 · 133 KB · podgląd pierwszej strony

Co zawiera wzór umowy

Każde pole ma swój cel: identyfikuje strony i przedmiot albo chroni jedną ze stron w razie sporu.

Strony i § 1. Pokój i części wspólne

Opis i powierzchnia pokoju, adres mieszkania, lista części wspólnych (kuchnia, łazienka, przedpokój, balkon), łączna liczba mieszkańców i liczba osób w pokoju. Kratką zaznaczasz, czy wynajmujący sam mieszka w lokalu.

§ 2. Czas trwania

Kratka: czas oznaczony, na przykład rok akademicki, albo nieoznaczony. Przy umowie dla studenta najczęściej wybiera się okres od października do czerwca lub września.

§ 3. Czynsz i media

Czynsz, termin płatności i konto. Media są wliczone w czynsz albo najemca płaci swoją część rachunków, na przykład 1/3 lub według liczby osób. Osobna linia na internet. Podwyżka czynszu wymaga pisemnego wypowiedzenia z 3-miesięcznym terminem.

§ 4. Kaucja

Kwota i krotność czynszu. Kaucja może wynieść najwyżej 12 czynszów i wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia pokoju, po potrąceniu zaległości i szkód ponad normalne zużycie.

§ 5. Zasady wspólnego zamieszkiwania

Cisza nocna, goście na noc, grafik sprzątania, palenie i zwierzęta. Zamieszkanie drugiej osoby w pokoju i podnajem tylko za pisemną zgodą. Wynajmujący wchodzi do pokoju po uzgodnieniu terminu, bez tego tylko przy awarii.

§ 6 i § 7. Naprawy i wypowiedzenie

Drobne naprawy w pokoju robi najemca, awarie usuwa wynajmujący. Wynajmujący wypowiada tylko z przyczyn z art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, najemca w terminie z umowy, a przy czasie oznaczonym z ważnych przyczyn, na przykład przerwania studiów.

§ 8 i wykaz wyposażenia

Zwrot pokoju w stanie niepogorszonym, bez obowiązku malowania, jeśli nie ustalicie inaczej, zameldowanie i dodatkowe ustalenia. Na końcu tabela wyposażenia ze stanem przy wydaniu i zwrocie oraz liczba kluczy.

Jak wypełnić umowę krok po kroku

1
Sprawdź prawo do wynajmu
Najemca pokoju powinien wiedzieć, czy wynajmujący jest właścicielem, czy sam wynajmuje mieszkanie. Najemca mieszkania może podnająć pokój tylko za zgodą właściciela (art. 688² k.c.).
2
Opisz pokój i części wspólne
Wpisz, z czego najemca może korzystać i ile osób mieszka w lokalu. To zapobiega sporom o lodówkę, piwnicę czy balkon.
3
Ustal podział mediów
Najprościej wliczyć media w czynsz. Jeśli rachunki są wysokie i zmienne, wybierz podział według liczby osób i pokazuj rachunki.
4
Uzupełnij zasady domowe
Wpisz ciszę nocną, grafik sprzątania i limit gości na noc. Krótkie, konkretne zasady łatwiej egzekwować niż ogólne „zachowanie porządku”.
5
Spiszcie wyposażenie i podpiszcie
Wypełnij tabelę na drugiej stronie, policz klucze, zrób zdjęcia pokoju. Podpiszcie dwa egzemplarze.

Najczęstsze błędy w umowie

Brak listy części wspólnych. Potem trwa spór, czy najemca może korzystać z balkonu, piwnicy albo pralki.
Media „po równo” bez pokazania rachunków. Wynajmujący może pobierać za media tylko tyle, ile faktycznie kosztują.
Zapis o wypowiedzeniu „z dnia na dzień” za łamanie regulaminu. Obowiązuje art. 11 ustawy: pisemne upomnienie, potem wypowiedzenie na miesiąc.
Umowa dla studenta na rok bez możliwości wypowiedzenia. Przy przerwaniu studiów najemca płaci do końca umowy.
Brak wykazu wyposażenia. Przy zwrocie nie wiadomo, czy lampa i krzesło były w pokoju od początku.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Co zrobić po podpisaniu umowy

Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.

Kto	Co	Termin	Podstawa
Najemca	Zameldowanie, gdy mieszka w pokoju dłużej niż 3 miesiące	do 30. dnia od zamieszkania	gov.pl
Wynajmujący	Zwrot kaucji po opróżnieniu pokoju	1 miesiąc	art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów
Wynajmujący	Ryczałt od przychodów z najmu (8,5% do 100 000 zł rocznie)	do 20. dnia następnego miesiąca	podatki.gov.pl
Wynajmujący	Zeznanie PIT-28	15 lutego - 30 kwietnia	podatki.gov.pl

Najczęstsze pytania

Tak. Pokój w mieszkaniu służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a najemca jest lokatorem w rozumieniu ustawy, więc obowiązują jej zasady o kaucji, podwyżkach i wypowiedzeniu. Ustawa wyłącza tylko pomieszczenia do krótkotrwałego pobytu, na przykład w hotelach, internatach i bursach (art. 2 ust. 1 pkt 4).

Przeczytaj też

Inne wzory: nieruchomości i najem

Masz wolny pokój?

Znajdź współlokatora przez ogłoszenie na Denwi. Dodanie kosztuje 0 zł, bez prowizji od najmu.

Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi

Dodaj ogłoszenie za darmo Pokoje i mieszkania na wynajem

Wzór przygotowała redakcja Denwi na podstawie przepisów obowiązujących we wrześniu 2026 roku (zasady: polityka redakcyjna). Dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.

Źródła

Ustawa o ochronie praw lokatorów, art. 2, 6, 8a, 9, 10 i 11 - ISAP, Kancelaria Sejmu
Kodeks cywilny, art. 659-692: najem i najem lokalu - ISAP, Kancelaria Sejmu
Dochody z najmu: ryczałt, stawki i terminy - podatki.gov.pl, Ministerstwo Finansów
Zamelduj się na pobyt stały lub czasowy dłuższy niż 3 miesiące - gov.pl