Czym różni się protokół przekazania domu po sprzedaży od protokołu przy najmie?

Przy najmie protokół służy później do rozliczenia kaucji i szkód najemcy. Przy sprzedaży dom przechodzi na własność kupującego, więc protokół ustala moment przejścia kosztów i ryzyka, rozliczenie mediów i opału, przekazane dokumenty i wady zauważone przy odbiorze. Do najmu użyj protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania albo załącznika do umowy najmu domu.

Kiedy sporządza się protokół przekazania domu?

W dniu, w którym kupujący dostaje klucze. Bywa to dzień aktu notarialnego, ale często strony wpisują w akt późniejszy termin wydania, np. po spłacie kredytu sprzedającego albo przeprowadzce. Jeśli akt ustala inną chwilę przejścia korzyści i ciężarów, decyduje akt (art. 548 § 2 k.c.).

Kto płaci za prąd, gaz i wodę po sprzedaży domu?

Do chwili wydania koszty ponosi sprzedający, a od wydania kupujący, chyba że strony umówiły się inaczej (art. 548 § 1 k.c.). Dlatego w protokole wpisuje się numery i stany liczników, a na ich podstawie obie strony zamykają lub przepisują umowy z dostawcami. Zapas opału w zbiorniku albo w kotłowni można rozliczyć osobno.

Co, jeśli po odbiorze domu wyjdą wady?

Kupujący może korzystać z rękojmi za wady, o których nie wiedział w chwili zawarcia umowy sprzedaży (art. 557 § 1 k.c.), chyba że strony skutecznie ją wyłączyły w akcie. Wady zauważone przy odbiorze wpisz do protokołu dokładnie, z opisem i zdjęciem, bo pomaga to później ustalić, co było widoczne i kiedy.

Jakie formalności są po sprzedaży domu?

W ciągu 14 dni sprzedający i kupujący składają w gminie informację o nieruchomościach do podatku od nieruchomości (art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Kupujący, który zamieszka, składa w 14 dni deklarację odpadową i melduje się najpóźniej 30. dnia. Sprzedający zamyka umowy z dostawcami mediów według stanów z protokołu.

Czy w protokole przekazuje się świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo sprzedający przekazuje kupującemu przy akcie notarialnym (art. 11 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków). Jeśli tak się nie stało, zaznacz je w protokole jako przekazane, a obok dopisz projekt, protokoły przeglądów kominiarskich i gazowych oraz gwarancje urządzeń.

Wzór protokołu · aktualizacja 4 października 2026

Protokół zdawczo-odbiorczy domu po sprzedaży: wzór PDF i Word

Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego domu od Denwi to bezpłatny PDF i plik Word na dwie strony A4 do wydania domu jednorodzinnego albo mieszkania kupującemu po podpisaniu aktu notarialnego. Wpisujecie w nim stany liczników prądu, gazu i wody, energię oddaną przez fotowoltaikę, zapas opału, klucze, piloty i kody, stan dachu, instalacji i ogrodzenia, wyposażenie, które zostaje, i przekazane dokumenty. Data wydania ma znaczenie: z nią na kupującego przechodzą korzyści, ciężary i ryzyko (art. 548 § 1 k.c.).

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Wypełnij online i pobierz Otwórz PDF w przeglądarce (bez pobierania)

Sprzedajesz dom? Wystaw ogłoszenie za 0 zł

Format:: PDF i Word, 2 strony A4
Dla kogo:: sprzedający i kupujący domu albo mieszkania
Kiedy:: przy wydaniu, po akcie notarialnym
Najważniejsze:: liczniki, opał, klucze, stan budynku
Podstawa:: art. 535 i 548 k.c.
Stan prawny:: październik 2026

Pierwsza strona wzoru protokołu zdawczo-odbiorczego domu: przedmiot wydania, dane aktu notarialnego, sprzedający i kupujący, tabela liczników i zapasów opału, klucze i piloty

PDF · 2 strony A4 · 140 KB · podgląd pierwszej strony

Co zawiera wzór protokołu

Każde pole ma swój cel: identyfikuje strony i przedmiot albo chroni jedną ze stron w razie sporu.

Nieruchomość i akt notarialny

Kratka dom z działką, mieszkanie albo inna nieruchomość, adres, numer księgi wieczystej i działki, data i numer repertorium aktu, notariusz oraz data i godzina wydania.

Liczniki, opał, klucze

Tabela z numerami liczników i punktów poboru, stanami prądu w dwóch taryfach, fotowoltaiki, gazu, wody, ciepła, szamba i opału oraz tabela kluczy, pilotów i kodów alarmu.

Stan budynku i wyposażenie

Dach i elewacja, okna, pomieszczenia, instalacje, ogrzewanie z datą przeglądu, piwnica i garaż, ogrodzenie i ogród, a także lista mebli i urządzeń, które zostają.

Dokumenty, rozliczenia, uwagi

Kratki przekazanych dokumentów (świadectwo energetyczne, projekt, przeglądy, gwarancje, numery umów z dostawcami), rozliczenie mediów, osoby zameldowane, przypomnienie o informacji podatkowej i deklaracji odpadowej, wady stwierdzone przy odbiorze.

Jak wypełnić protokół krok po kroku

1
Umówcie termin wydania w akcie
Termin wydania wpisuje się zwykle w akt notarialny. Protokół sporządzacie w dniu, w którym kupujący dostaje klucze, nawet jeśli to kilka tygodni po akcie.
2
Spiszcie liczniki i opał
Przy każdym liczniku wpiszcie numer i stan, zróbcie zdjęcia. Przy domu dopiszcie zapas opału, napełnienie szamba i energię oddaną przez fotowoltaikę, jeśli rozliczacie je między sobą.
3
Obejrzyjcie dom razem
Przejdźcie przez wszystkie pomieszczenia, strych, kotłownię i ogród. Sprawdźcie piec, bramę i alarm. Usterki wpiszcie od razu, a nie z pamięci po kilku dniach.
4
Przekażcie klucze, piloty i dokumenty
Policzcie klucze i piloty, zmieńcie kody alarmu i bramy. Zaznaczcie, które dokumenty kupujący dostał: projekt, przeglądy, gwarancje, numery punktów poboru.
5
Załatwcie formalności w 14 dni
Sprzedający i kupujący składają w gminie informację o nieruchomościach w ciągu 14 dni. Kupujący, który zamieszka, składa deklarację odpadową, a obie strony zmieniają umowy z dostawcami według stanów z protokołu.

Najczęstsze błędy w protokole

Brak stanów liczników w dniu wydania. Sprzedający płaci potem rachunki za zużycie kupującego.
Zapomniane piloty do bramy i garażu albo niezmienione kody alarmu.
Opis stanu domu jednym zdaniem „stan dobry” zamiast listy usterek ze zdjęciami.
Brak informacji o nieruchomościach w gminie w 14 dni. Sprzedający dalej dostaje decyzje podatkowe.
Osoby zameldowane w domu bez ustalenia, kiedy się wymeldują.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Terminy, o których warto pamiętać

Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.

Kto	Co	Termin	Podstawa
Sprzedający i kupujący	Informacja o nieruchomościach (podatek od nieruchomości) w gminie	14 dni od sprzedaży	art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych
Kupujący, który zamieszka	Deklaracja o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami	14 dni od zamieszkania	art. 6m ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach
Kupujący	Zameldowanie w nowym miejscu pobytu stałego	najpóźniej 30. dnia od przybycia	art. 27 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności

Najczęstsze pytania

Żaden przepis go nie wymaga. Sprzedający ma jednak obowiązek wydać dom (art. 535 k.c.), a z chwilą wydania na kupującego przechodzą korzyści, ciężary i ryzyko przypadkowej utraty lub uszkodzenia (art. 548 § 1 k.c.). Protokół dokumentuje datę wydania, stany liczników i stan domu, więc rozstrzyga spory o rachunki i usterki.

Przeczytaj też

Inne wzory: nieruchomości i najem

Sprzedajesz dom albo mieszkanie?

Dodaj ogłoszenie nieruchomości na Denwi za 0 zł, bez prowizji od sprzedaży, a pytania kupujących odbieraj na czacie.

Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi

Dodaj ogłoszenie za darmo Domy i mieszkania na sprzedaż

Jak przygotowaliśmy ten wzór

Wzór opracowała redakcja Denwi. Każdy zapis sprawdziliśmy w aktualnych tekstach ustaw i na stronach urzędów (5 źródeł poniżej), a całość sprawdziliśmy ponownie w osobnym przeglądzie redakcyjnym pod kątem zgodności z przepisami i przydatności w praktyce. Stan prawny: wrzesień 2026, ostatnia aktualizacja 4 października 2026.

Zasady tworzenia treści opisuje polityka redakcyjna. Widzisz błąd albo zmianę przepisów? Napisz do nas, poprawimy wzór.

Wzór dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.

Źródła

Kodeks cywilny, art. 535, 548, 557 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, art. 6 (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 707) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu
Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, art. 6m (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 733) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu
Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, art. 11 (tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 101) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu
Ustawa o ewidencji ludności, art. 27 i 35 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 384) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu