Czy umowa rezerwacyjna mieszkania musi być u notariusza?

Nie, wystarczy forma pisemna. Trzeba jednak wiedzieć, że tylko umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala żądać przed sądem zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 2 i art. 158 k.c.). Umowa rezerwacyjna na piśmie zabezpiecza strony zadatkiem albo odszkodowaniem, ale nie zmusi właściciela do sprzedaży.

Ile wynosi opłata rezerwacyjna przy mieszkaniu z rynku wtórnego?

Przepisy nie ustalają limitu dla osób prywatnych, więc kwotę ustalają strony. Limit 1% ceny z prospektu informacyjnego (art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej) dotyczy tylko umów rezerwacyjnych z deweloperem. Przy dużej kwocie lepiej od razu zawrzeć umowę przedwstępną z zadatkiem u notariusza.

Czy opłata rezerwacyjna wraca, gdy bank odmówi kredytu?

Wraca, jeśli tak zapiszecie w umowie. Wzór ma na to kratkę: rezerwujący przedstawia odmowę banku przed końcem rezerwacji i dostaje opłatę w całości, bez podwojenia. Bez takiego zapisu opłata będąca zadatkiem może przepaść, bo przepis art. 394 k.c. nie zna wyjątku dla kredytu.

Zadatek czy zaliczka w umowie rezerwacyjnej?

Zadatek mocniej wiąże obie strony: gdy rezerwujący zrezygnuje z przyczyn leżących po jego stronie, właściciel go zatrzymuje, a gdy to właściciel sprzeda mieszkanie komuś innemu, oddaje zadatek w podwójnej wysokości (art. 394 § 1 k.c.). Zaliczka wraca do wpłacającego w każdym przypadku, a strony mogą jedynie dochodzić odszkodowania.

Czy można zarezerwować mieszkanie do wynajęcia?

Tak. Wzór ma kratkę „najem” z czynszem, opłatami, kaucją i datą początku najmu. Opłata rezerwacyjna zostaje wtedy zaliczona na poczet kaucji albo pierwszego czynszu, a właściciel do końca rezerwacji nie wynajmuje mieszkania innej osobie.

Czym różni się rezerwacja mieszkania u dewelopera?

Rezerwację u dewelopera reguluje ustawa deweloperska: umowa musi być na piśmie pod rygorem nieważności, opłata nie może przekroczyć 1% ceny, wraca m.in. przy negatywnej ocenie zdolności kredytowej, a praw z niej nie można przenieść na osobę spoza najbliższej rodziny (art. 29-34). Ten wzór jest dla mieszkań z rynku wtórnego, sprzedawanych przez osoby prywatne.

Wzór umowy · aktualizacja 4 października 2026

Umowa rezerwacyjna mieszkania z rynku wtórnego: wzór PDF i Word (zakup lub najem)

Wzór umowy rezerwacyjnej mieszkania od Denwi to bezpłatny PDF i plik Word na dwie strony A4 dla właściciela i osoby, która chce mieszkanie kupić albo wynająć. Właściciel na określony czas wycofuje mieszkanie z oferty, a strony zobowiązują się zawrzeć w tym czasie umowę przedwstępną, sprzedaży albo najmu na wpisanych warunkach. Kratką wybierasz, czy opłata rezerwacyjna jest zadatkiem (art. 394 k.c.), czy zaliczką, i kiedy wraca w całości, np. przy odmowie kredytu. Ustawowy limit 1% ceny dotyczy tylko rezerwacji u dewelopera.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Wypełnij online i pobierz Otwórz PDF w przeglądarce (bez pobierania)

Sprzedajesz mieszkanie? Wystaw ogłoszenie za 0 zł

Format:: PDF i Word, 2 strony A4
Dla kogo:: osoby prywatne, rynek wtórny
Cel:: zakup albo najem (kratka)
Opłata:: zadatek albo zaliczka (kratka)
Forma:: pisemna; nie zastępuje aktu notarialnego
Stan prawny:: październik 2026

Pierwsza strona wzoru umowy rezerwacyjnej mieszkania: dane właściciela i rezerwującego, opis mieszkania, kratki zakup albo najem, okres rezerwacji i umowa docelowa

PDF · 2 strony A4 · 116 KB · podgląd pierwszej strony

Co zawiera wzór umowy

Każde pole ma swój cel: identyfikuje strony i przedmiot albo chroni jedną ze stron w razie sporu.

Strony i mieszkanie

Dane właściciela i rezerwującego z telefonem, adres, powierzchnia, liczba pokoi, piętro, numer księgi wieczystej, tytuł prawny (odrębna własność albo spółdzielcze własnościowe prawo) i pomieszczenia przynależne.

Cel rezerwacji

Kratka „zakup” z ceną i informacją o kredycie hipotecznym albo „najem” z czynszem, opłatami, kaucją, datą początku i czasem najmu.

Okres rezerwacji i obowiązki właściciela

Daty od i do, umowa docelowa do zawarcia (przedwstępna notarialna lub pisemna, sprzedaż albo najem), wyłączenie mieszkania z oferty, udostępnienie go rzeczoznawcy banku, przekazanie dokumentów i oświadczenie o obciążeniach.

Opłata rezerwacyjna i zwrot

Kwota, gotówka albo przelew, kratka zadatek albo zaliczka, zaliczenie na poczet ceny lub kaucji oraz przypadki zwrotu w całości: odmowa kredytu, ujawnione obciążenie, zgodna rezygnacja.

Jak wypełnić umowę krok po kroku

1
Sprawdź księgę wieczystą przed wpłatą
Zanim zapłacisz za rezerwację, sprawdź w księdze wieczystej, kto jest właścicielem i czy są hipoteki lub służebności. Przy mieszkaniu bez księgi poproś o zaświadczenie ze spółdzielni.
2
Ustal okres i umowę docelową
Przy zakupie na kredyt wpisz okres, w którym zdążysz dostać decyzję banku. Zaznacz, czy w tym czasie podpiszecie umowę przedwstępną u notariusza, czy od razu akt sprzedaży.
3
Wybierz zadatek albo zaliczkę
Zadatek przepada przy rezygnacji kupującego, a właściciel, który zerwie rezerwację, oddaje go podwójnie. Zaliczka wraca zawsze. Zaznacz też przypadki zwrotu w całości.
4
Podpiszcie i zapłać
Podpiszcie dwa egzemplarze. Gotówkę pokwituj na umowie, a przy przelewie wpisz numer rachunku właściciela. Rezerwacja przy przelewie wiąże od dnia wpływu.
5
Zawrzyjcie umowę docelową w terminie
Przed końcem rezerwacji podpiszcie umowę przedwstępną, akt sprzedaży albo umowę najmu. Opłata zalicza się na poczet ceny, zadatku albo kaucji.

Najczęstsze błędy w umowie

Wpłata opłaty rezerwacyjnej przed sprawdzeniem księgi wieczystej i tego, kto jest właścicielem.
Brak zapisu, czy opłata jest zadatkiem, czy zaliczką. Spór o to, co strony miały na myśli, kończy się w sądzie.
Za krótki okres rezerwacji przy zakupie na kredyt, przez co opłata przepada mimo starań kupującego.
Traktowanie pisemnej rezerwacji jak umowy przedwstępnej u notariusza. Nie da prawa, by sąd nakazał sprzedaż.
Wysoka opłata rezerwacyjna gotówką bez pokwitowania.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Co zrobić po podpisaniu umowy

Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.

Kto	Co	Termin	Podstawa
Obie strony	Zawarcie umowy docelowej (przedwstępnej, sprzedaży albo najmu)	do ostatniego dnia rezerwacji wpisanego w umowie	umowa stron, art. 353¹ k.c.
Rezerwujący na kredyt	Złożenie wniosku kredytowego	7 dni od podpisania (gdy zaznaczono kratkę)	umowa stron
Obie strony	Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej	rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta	art. 390 § 3 k.c.

Najczęstsze pytania

Umowa rezerwacyjna dotyczy krótkiego okresu, w którym właściciel nie sprzedaje ani nie wynajmuje mieszkania innym, a strony przygotowują właściwą umowę. Umowa przedwstępna (art. 389 k.c.) zobowiązuje do zawarcia umowy sprzedaży na ustalonych warunkach. Jeśli rezerwacja zawiera cenę, opis mieszkania i obowiązek zawarcia umowy, działa podobnie do przedwstępnej w formie pisemnej: przy zerwaniu daje roszczenie o odszkodowanie albo skutki zadatku.

Przeczytaj też

Inne wzory: nieruchomości i najem

Sprzedajesz albo wynajmujesz mieszkanie?

Dodaj ogłoszenie nieruchomości na Denwi za 0 zł, bez prowizji, i umów rezerwację z kupującym albo najemcą.

Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi

Dodaj ogłoszenie za darmo Mieszkania na sprzedaż i wynajem

Jak przygotowaliśmy ten wzór

Wzór opracowała redakcja Denwi. Każdy zapis sprawdziliśmy w aktualnych tekstach ustaw i na stronach urzędów (2 źródła poniżej), a całość sprawdziliśmy ponownie w osobnym przeglądzie redakcyjnym pod kątem zgodności z przepisami i przydatności w praktyce. Stan prawny: wrzesień 2026, ostatnia aktualizacja 4 października 2026.

Zasady tworzenia treści opisuje polityka redakcyjna. Widzisz błąd albo zmianę przepisów? Napisz do nas, poprawimy wzór.

Wzór dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.

Źródła

Kodeks cywilny, art. 158, 353¹, 389, 390, 394 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, art. 29-34 (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu