Czy zadatek zawsze przepada, gdy transakcja nie dojdzie do skutku?

Nie. Art. 394 § 3 k.c. przewiduje trzy sytuacje, w których zadatek po prostu wraca: rozwiązanie umowy za zgodą stron, niewykonanie z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada, oraz odpowiedzialność obu stron. Typowy przykład to odmowa kredytu bez winy kupującego, jeśli umowa uzależniała transakcję od kredytu.

Czy muszę napisać słowo „zadatek”, żeby zadziałał art. 394 k.c.?

Nie musisz, bo art. 394 § 1 k.c. ustanawia domniemanie: kwota dana przy zawarciu umowy ma znaczenie zadatku, jeśli strony nie zastrzegły inaczej. W praktyce jednak wpisz to wprost, tak jak robi ten wzór. Spory o to, czy wpłata była zaliczką, czy zadatkiem, to najczęstsze sprawy z tego przepisu.

Ile wynosi typowy zadatek?

Przepisy nie ustalają wysokości. Przy samochodach używanych to zwykle 5 do 10 procent ceny, przy mieszkaniach 5 do 10 procent, rzadziej więcej. Zbyt wysoki zadatek działa przeciwko obu stronom: sprzedający ryzykuje zwrot podwójnej kwoty, kupujący utratę dużej sumy przy zmianie planów.

Czy zadatek trzeba wpłacić przy podpisaniu umowy?

Klasycznie tak, bo art. 394 k.c. mówi o kwocie danej przy zawarciu umowy. Strony mogą jednak umówić się na wpłatę w późniejszym terminie i wzór to przewiduje. Do czasu faktycznej wpłaty skutki zadatku nie działają, więc trzymaj się ustalonego terminu.

Jak odstąpić od umowy i zażądać podwójnego zadatku?

Wyślij drugiej stronie pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy, listem poleconym, z powołaniem się na art. 394 § 1 k.c. i wskazaniem, że umowa nie została wykonana z jej winy. W tym samym piśmie lub osobnym wezwaniu zażądaj zapłaty dwukrotności, podając kwotę, termin i numer rachunku.

Czy sąd może zmniejszyć zadatek?

Tak, w wyjątkowych sytuacjach. Sądy stosują do rażąco wygórowanego zadatku, w drodze analogii, przepis o miarkowaniu kary umownej (art. 484 § 2 k.c.). Nie licz jednak na to przy typowych kwotach: zadatek na poziomie kilku procent ceny jest uznawany za normalny.

Wzór umowy · aktualizacja 20 września 2026

Umowa zadatku: wzór PDF i Word do pobrania

Umowa zadatku od Denwi to bezpłatny wzór PDF i Word na jedną stronę A4, którym strony zabezpieczają przyszłą transakcję kwotą wpłaconą z góry. Zawiera dane obu stron, kwotę cyfrą i słownie, opis przedmiotu, termin zawarcia umowy właściwej i pełny opis skutków z art. 394 Kodeksu cywilnego: zadatek przepada, gdy wycofa się wpłacający, i wraca w podwójnej wysokości, gdy wycofa się przyjmujący. Przy zgodnym rozwiązaniu umowy wraca w kwocie wpłaconej.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Wypełnij online i pobierz Otwórz PDF w przeglądarce (bez pobierania)

Format:: PDF i Word, 1 strona A4
Wypełnianie:: długopisem, na komputerze lub online
Podstawa:: art. 394 Kodeksu cywilnego
Gdy zerwie wpłacający:: zadatek przepada
Gdy zerwie przyjmujący:: oddaje dwa razy tyle
Cena:: 0 zł, bez rejestracji
Stan prawny:: wrzesień 2026

Wzór umowy zadatku na jednej stronie A4 z danymi stron, kwotą zadatku, opisem przedmiotu transakcji i skutkami zerwania umowy

PDF · 1 strona A4 · 91 KB · podgląd całego umowy

Co zawiera wzór umowy

Każde pole ma swój cel: identyfikuje strony i przedmiot albo chroni jedną ze stron w razie sporu.

Strony umowy

Dane otrzymującego zadatek (zwykle sprzedający) i dającego zadatek (kupujący): imię, nazwisko, adres, numer dowodu i PESEL. Przy zadatku dane muszą być dokładne, bo od nich zależy, kogo pozwiesz, gdyby przyszło odzyskiwać podwójną kwotę.

Przedmiot i termin

Opis rzeczy, usługi lub nieruchomości oraz cena łączna i data, do której strony zawrą umowę właściwą. Termin jest kluczowy: to jego przekroczenie z winy jednej ze stron uruchamia skutki zadatku.

Kwota i sposób wpłaty

Kwota cyfrą i słownie oraz kratka wyboru: gotówka przy podpisaniu albo przelew w podanym terminie. Zadatek działa dopiero po faktycznym wręczeniu pieniędzy, więc dowód wpłaty jest równie ważny jak sama umowa.

Cztery scenariusze z art. 394 k.c.

Wzór wypisuje wszystkie warianty po kolei: wykonanie umowy i zaliczenie zadatku na cenę, niewykonanie przez dającego i zatrzymanie zadatku, niewykonanie przez otrzymującego i zapłata dwukrotności, wreszcie rozwiązanie za zgodą stron lub przyczyny niezależne, przy których zadatek po prostu wraca.

Terminy zwrotu

Osobny paragraf na liczbę dni na zwrot i numer rachunku dającego zadatek. Bez tego zapisu strony spierają się nie tylko o kwotę, ale i o to, od kiedy liczyć odsetki za opóźnienie.

Jak wypełnić umowę krok po kroku

1
Zdecyduj: zadatek czy zaliczka
Zadatek wybierz, gdy zależy ci, żeby druga strona nie wycofała się bez konsekwencji. Zaliczkę, gdy wolisz elastyczność i pełny zwrot bez sporów.
2
Wpisz dane obu stron
Przepisz dane z dowodów osobistych, łącznie z PESEL-em. Sprawdź, czy osoba podpisująca jest faktycznym właścicielem rzeczy, której dotyczy transakcja.
3
Opisz przedmiot, cenę i termin
Podaj konkretny opis, na przykład markę, rocznik i VIN auta, pełną cenę cyfrą i słownie oraz datę zawarcia umowy właściwej. Termin wpisz realny, z zapasem na formalności.
4
Ustal kwotę zadatku
Wpisz kwotę cyfrą i słownie i zaznacz formę wpłaty. Pamiętaj, że przy zerwaniu umowy przez otrzymującego to on odda dwa razy tyle, więc kwota powinna być proporcjonalna do ceny.
5
Podpiszcie i zabezpieczcie dowód wpłaty
Dwa egzemplarze, po jednym dla strony. Przy gotówce podpis pod umową kwituje odbiór, przy przelewie zachowaj potwierdzenie z tytułem „zadatek”.

Najczęstsze błędy w umowie

Nazwanie wpłaty zadatkiem bez zrozumienia skutków. Sprzedający, który się rozmyśli, oddaje dwa razy tyle.
Brak terminu zawarcia umowy właściwej. Bez daty trudno wykazać, że druga strona umowy nie wykonała.
Żądanie podwójnego zadatku bez odstąpienia od umowy. Najpierw pisemne odstąpienie, dopiero potem wezwanie do zapłaty.
Przelew bez tytułu „zadatek”. Opis przelewu bywa jedynym dowodem charakteru wpłaty.
Zadatek na połowę ceny. Taka kwota jest nieproporcjonalna i naraża obie strony na ogromną stratę.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Co zrobić po podpisaniu umowy

Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.

Kto	Co	Termin	Podstawa
Otrzymujący zadatek, który nie wykonał umowy	zapłata kwoty dwukrotnie wyższej niż wpłacony zadatek	w terminie wpisanym w § 4 umowy, po odstąpieniu drugiej strony	art. 394 § 1 k.c.
Obie strony przy zgodnym rozwiązaniu umowy	zwrot zadatku w kwocie wpłaconej, bez podwojenia	w terminie wpisanym w § 4 umowy	art. 394 § 3 k.c.
Strona spóźniona ze zwrotem	odsetki ustawowe za opóźnienie	od dnia następnego po upływie terminu zwrotu	art. 481 § 2 k.c.

Najczęstsze pytania

Gdy umowy nie wykona strona, która dała zadatek, druga może odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu i zatrzymać pieniądze. Gdy umowy nie wykona strona, która zadatek przyjęła, dający może odstąpić i żądać sumy dwukrotnie wyższej. Oba skutki wymagają odstąpienia od umowy, samo milczenie nic nie daje.

Przeczytaj też

Inne wzory: pieniądze, długi i reklamacje

Chcesz, żeby kupujący nie zniknął?

Wystaw ogłoszenie na Denwi za 0 zł, bez prowizji od sprzedaży. Umowę zadatku wydrukujesz na spotkanie.

Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi

Dodaj ogłoszenie za darmo Ogłoszenia: inne

Jak przygotowaliśmy ten wzór

Wzór opracowała redakcja Denwi. Każdy zapis sprawdziliśmy w aktualnych tekstach ustaw i na stronach urzędów (2 źródła poniżej), a całość sprawdziliśmy ponownie w osobnym przeglądzie redakcyjnym pod kątem zgodności z przepisami i przydatności w praktyce. Stan prawny: wrzesień 2026, ostatnia aktualizacja 20 września 2026.

Zasady tworzenia treści opisuje polityka redakcyjna. Widzisz błąd albo zmianę przepisów? Napisz do nas, poprawimy wzór.

Wzór dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.

Źródła

Kodeks cywilny, art. 394, 481 i 484 (zadatek, odsetki, miarkowanie) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych - ISAP, Kancelaria Sejmu