Świadectwo energetyczne przy sprzedaży i wynajmie mieszkania

Świadectwo energetyczne przy sprzedaży mieszkania i przy jego wynajmie to dziś obowiązek, za którego pominięcie grozi grzywna. Od 28 kwietnia 2023 roku kupujący dostaje świadectwo przy akcie, najemca jego kopię przy umowie, a żaden z nich nie może się tego prawa zrzec. Poniżej wyjaśniamy, kiedy świadectwo jest potrzebne, kto je wystawia, ile jest ważne, od czego zależy cena i co przepisać do ogłoszenia. Stan prawny sprawdziliśmy 4 października 2026 roku: ustawa o charakterystyce energetycznej budynków nie była zmieniana od 2023 roku.

Czym jest sam dokument i jakie dane zawiera, opisaliśmy w słowniku: świadectwo charakterystyki energetycznej. Tutaj skupiamy się na tym, co musisz zrobić jako sprzedający albo wynajmujący.

Czy świadectwo energetyczne jest potrzebne przy sprzedaży mieszkania?

Ustawa mówi o „budynku lub części budynku”, a częścią budynku jest w szczególności lokal mieszkalny albo użytkowy (art. 2 pkt 2). Świadectwo, które przekazujesz, ma dotyczyć konkretnego lokalu z umowy (art. 11 ust. 5), a nie całego bloku. Notariusz odnotowuje przekazanie w akcie, a jeśli świadectwa nie ma, poucza sprzedającego o grzywnie (art. 11 ust. 6). Akt bez świadectwa da się więc podpisać, ale sprzedający popełnia wtedy wykroczenie.

Przy mieszkaniu spółdzielczym nie ma różnicy co do samego obowiązku. Inne są tylko dokumenty do aktu, o których piszemy w poradniku dokumenty do sprzedaży mieszkania. Świadectwo warto zamówić, zanim umówisz akt, bo bez niego kupujący może odmówić podpisu albo zażądać przesunięcia terminu.

Czy świadectwo energetyczne jest potrzebne przy wynajmie mieszkania?

Przy najmie najemca nie dostaje oryginału, tylko kopię albo wydruk. Jedno świadectwo wystarczy więc na kolejnych najemców przez cały okres ważności. Dołącz kopię do umowy jako załącznik, obok protokołu zdawczo-odbiorczego, i niech najemca potwierdzi odbiór podpisem. To najprostszy dowód, że obowiązek został wykonany.

Umowę najmu i jej obowiązkowe elementy opisujemy w tekście umowa najmu mieszkania: co musi zawierać, a gotowy dokument z miejscem na załączniki znajdziesz we wzorze umowy najmu mieszkania.

Od kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?

Świadectwa przekazane przed 28 kwietnia 2023 roku zachowują ważność przez okres, na jaki je sporządzono (art. 4 ust. 1 nowelizacji). Jeśli więc masz świadectwo z 2019 roku, nie musisz zamawiać nowego tylko z powodu zmiany przepisów. Sprawdź jedynie datę i to, czy od tego czasu nie było remontu instalacji.

Kto wydaje świadectwo energetyczne mieszkania?

Do wykazu trafia osoba z pełną zdolnością do czynności prawnych, bez skazania za określone przestępstwa, z dyplomem inżyniera, studiami podyplomowymi z zakresu charakterystyki energetycznej albo z uprawnieniami budowlanymi (art. 17). Wykaz jest publiczny, a świadectwa dostają numer nadany w rejestrze (art. 5). Przed zapłatą sprawdź wykonawcę w centralnym rejestrze: świadectwo od osoby spoza wykazu to wykroczenie sporządzającego (art. 41 ust. 1 pkt 1), a Ty zostajesz z dokumentem, który niczego nie załatwia.

W jakiej formie dostaniesz świadectwo? Osoba uprawniona przekazuje świadectwo w postaci papierowej z podpisem albo elektronicznej z kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub osobistym (art. 5). Obie formy są równorzędne.

Świadectwo energetyczne mieszkania w bloku: jak to załatwić?

To najważniejsza praktyczna wskazówka dla właścicieli mieszkań w blokach. Wykonawca, który ma dokumentację budynku, nie musi zgadywać grubości ścian i rodzaju instalacji, a świadectwo jest rzetelniejsze. Obowiązek przekazania dokumentów dotyczy także spółdzielni wobec osób ze spółdzielczym własnościowym i lokatorskim prawem do lokalu.

1. Złóż wniosek do zarządcy

   Napisz do wspólnoty albo spółdzielni o kopię świadectwa budynku, a jeśli go nie ma, o dokumentację techniczną. Zachowaj datę wysłania: od niej liczy się 14 dni.

2. Zbierz dane o lokalu

   Metraż, piętro, liczba ścian zewnętrznych, rok wymiany okien, sposób ogrzewania i przygotowania ciepłej wody, wentylacja, remonty instalacji.

3. Wybierz wykonawcę z wykazu

   Porównaj kilka ofert i sprawdź każdą osobę w centralnym rejestrze. Zapytaj, czy przyjedzie na miejsce i jakich dokumentów potrzebuje.

4. Odbierz świadectwo i sprawdź dane

   Porównaj adres, powierzchnię i źródło ciepła z rzeczywistością. Błąd w danych identyfikacyjnych lokalu to kłopot przy akcie.

W blokach z powtarzalnymi mieszkaniami ustawa pozwala sporządzić świadectwo dla grupy lokali o jednakowej powierzchni, położeniu i rozwiązaniach technicznych (art. 8). Jeśli kilku sąsiadów sprzedaje lub wynajmuje mieszkania w tym samym czasie, zapytajcie wykonawcę, czy taki wariant wchodzi w grę.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne mieszkania w bloku?

Kwoty krążące w internecie to ceny ofertowe konkretnych firm. Zamiast nich pokazujemy, co realnie wpływa na cenę i o co pytać przy porównaniu ofert.

Na cenę wpływa zwykle to, ile wykonawca musi ustalić sam. Mieszkanie w bloku z dostępną dokumentacją i świadectwem budynku to mniej pracy niż stary dom bez żadnych papierów. Obowiązek zapewnienia świadectwa ciąży na właścicielu (art. 3 ust. 1), więc to on je zamawia i za nie płaci, chyba że strony umówią się inaczej.

Ile jest ważne świadectwo energetyczne?

Remont typu malowanie ścian czy wymiana podłóg nie zmienia charakterystyki energetycznej. Wymiana okien, docieplenie, nowe źródło ciepła albo rekuperacja już mogą. W razie wątpliwości zapytaj osobę uprawnioną, czy po konkretnych pracach stare świadectwo jest aktualne.

Kogo nie dotyczy obowiązek świadectwa?

Wyjątek zabytkowy dotyczy budynku objętego ochroną konserwatorską, a nie każdej starej kamienicy. Jeśli sprzedajesz mieszkanie w kamienicy i liczysz na zwolnienie, ustal najpierw, czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków lub objęty inną formą ochrony. Wyjątek dla domków użytkowanych do 4 miesięcy w roku dotyczy typowo domków letniskowych, a nie mieszkań wynajmowanych na krótko w mieście.

Jaka kara grozi za brak świadectwa energetycznego?

Grzywna to niejedyne ryzyko. Kupujący, który przy akcie nie dostanie świadectwa, ma argument do negocjacji albo przesunięcia terminu, a umowy najmu bez świadectwa nie da się porządnie udokumentować. Taniej i szybciej jest zamówić dokument na początku, razem z innymi papierami do sprzedaży.

Co wpisać w ogłoszeniu sprzedaży lub najmu mieszkania?

Wszystkie pięć wartości przepisujesz ze świadectwa. Formularz ogłoszenia na Denwi nie ma osobnych pól na świadectwo energetyczne, więc wpisz je w opis, najlepiej jako osobny akapit pod informacjami o ogrzewaniu:

Świadectwo charakterystyki energetycznej:
Zapotrzebowanie na energię użytkową (EU): ...
Zapotrzebowanie na energię końcową (EK): ...
Zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną (EP): ...
Udział odnawialnych źródeł energii: ...
Jednostkowa emisja CO2: ...

Wartości i jednostki przepisz dokładnie tak, jak są w Twoim świadectwie. Jak ułożyć resztę ogłoszenia o najmie, pokazujemy w poradniku jak napisać ogłoszenie wynajmu mieszkania, a przy sprzedaży w tekście sprzedaż mieszkania bez pośrednika.

Gdzie wystawić ogłoszenie sprzedaży lub wynajmu mieszkania?

Denwi to polski darmowy portal ogłoszeniowy: publikacja kosztuje 0 zł we wszystkich kategoriach, bez prowizji i bez limitu liczby ogłoszeń. Mieszkanie wystawisz w kategorii nieruchomości, a zainteresowani napiszą przez czat bez ujawniania Twojego numeru. Płatne są tylko opcjonalne wyróżnienia, szczegóły na stronie darmowe ogłoszenia. Jeśli wynajmujesz także lokal pod firmę, przeczytaj jak wynająć lokal użytkowy: obowiązek świadectwa działa tam tak samo.