Najem okazjonalny: co daje i ile kosztuje notariusz

Wynajmujesz mieszkanie obcej osobie na dwa lata i myślisz o najgorszym scenariuszu: przestaje płacić, umowa się kończy, a ona dalej mieszka. Najem okazjonalny jest na ten scenariusz odpowiedzią. Kosztuje jedną wizytę najemcy u notariusza, w 2026 roku najwyżej 480,60 zł, i jedno pismo do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni.

Niżej rozpisujemy, kto musi stawić się w kancelarii, kto zwykle płaci, co dokładnie dostajesz w zamian i gdzie ta konstrukcja przestaje chronić. Przepisy sprawdziliśmy 1 października 2026 roku w tekstach jednolitych z Dziennika Ustaw.

Co to jest najem okazjonalny i kto może go zawrzeć?

Z definicji wypadają więc spółki, właściciele wynajmujący w ramach firmy i umowy bezterminowe. Firmy mają osobną formę, najem instytucjonalny, ale to temat na inny tekst.

Do umowy dołączasz trzy dokumenty (art. 19a ust. 2):

Krótką definicję z tabelą masz też w haśle najem okazjonalny. Tutaj idziemy w koszty i praktykę.

Ile kosztuje notariusz przy najmie okazjonalnym?

To limit górny, a nie cennik. Kancelaria może wziąć mniej, nie może więcej. Limit zmienia się co roku razem z płacą minimalną, więc w umowach zawieranych w 2027 roku będzie inny.

Pełny rachunek najmu okazjonalnego ma jednak więcej pozycji, rozłożonych w czasie. Część z nich nie pojawi się nigdy, jeśli najemca wyprowadzi się sam.

Kto musi być u notariusza przy najmie okazjonalnym?

To pytanie wraca najczęściej, bo w głowie siedzi obraz „idziemy razem do notariusza”. Ustawa nie wymaga obecności wynajmującego przy akcie. Oświadczenie jest jednostronne: najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się opróżnić lokal w terminie, który wskaże przyszłe żądanie właściciela.

Gdy umowę podpisuje dwoje najemców, na przykład para, każde z nich jest najemcą i rozsądnie jest, żeby każde złożyło oświadczenie. Ustawa nie mówi wprost, czy limit 480,60 zł dotyczy jednego aktu z dwoma oświadczeniami, czy każdego osobno. Ustal to z kancelarią przy umawianiu terminu.

Zgodę właściciela lokalu zastępczego możesz przygotować na naszym wzorze oświadczenia o zgodzie na zamieszkanie. Jeśli chcesz mieć pewność, że podpis jest prawdziwy, zażądaj jego poświadczenia. Przy maksymalnej stawce 20 zł to tani sposób na uniknięcie sporu w sądzie.

Kto płaci za notariusza: najemca czy wynajmujący?

Nie podajemy tu, „jak zwykle się robi”, bo nie znamy wiarygodnych danych o rynku. Wiemy tylko, co mówią przepisy: wynagrodzenie ma górny limit, a podział kosztu jest kwestią umowy. Jeśli bierzesz koszt na siebie, napisz to w ogłoszeniu: dla kandydata to konkretna informacja.

Jak zawrzeć najem okazjonalny krok po kroku?

1. Znajdź lokal zastępczy i zgodę jego właściciela

   Najemca wskazuje adres, pod którym zamieszka w razie egzekucji, i przynosi pisemną zgodę właściciela tego lokalu.

2. Podpiszcie umowę na piśmie

   Umowa na czas oznaczony do 10 lat, z kaucją najwyżej 6 czynszów i zasadami podwyżki czynszu. Gotowy dokument z załącznikami to wzór umowy najmu okazjonalnego.

3. Najemca idzie do notariusza

   Składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu, za najwyżej 480,60 zł w 2026 roku.

4. Wydaj lokal z protokołem

   Od dnia rozpoczęcia najmu biegnie termin na zgłoszenie umowy. Spisz stan mieszkania i liczników.

5. Zgłoś umowę w urzędzie skarbowym w 14 dni

   Do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Twojego miejsca zamieszkania. Zachowaj potwierdzenie, bo najemca może go zażądać, a sąd będzie go wymagał.

Ustawa nie przewiduje urzędowego formularza zgłoszenia. Niektóre urzędy publikują własne wzory: ten z Drugiego Urzędu Skarbowego w Szczecinie zawiera dane właściciela (i małżonka), adres lokalu, datę zawarcia umowy i datę rozpoczęcia najmu, z opcją dołączenia kopii umowy. Taki zestaw danych wystarczy też w zwykłym piśmie.

Co najem okazjonalny daje właścicielowi, a co zabiera?

Odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu wynika z art. 18 ust. 1 i 2 ustawy, który przy najmie okazjonalnym nadal obowiązuje (art. 19e). Odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać.

Z całej ustawy o ochronie praw lokatorów przy najmie okazjonalnym stosuje się tylko kilka przepisów: art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a-19d i art. 25d pkt 2, i to pod warunkiem zgłoszenia umowy (art. 19e). Dla Ciebie oznacza to dwie rzeczy:

• opłaty: oprócz czynszu pobierasz tylko opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 19c ust. 1),
• wypowiedzenie: ustawa zostawia trzy podstawy z art. 11 ust. 2 pkt 1-3, czyli używanie lokalu sprzecznie z umową mimo upomnienia, zaległość za co najmniej trzy pełne okresy płatności po pisemnym uprzedzeniu i podnajem bez pisemnej zgody.

Przy umowie na czas oznaczony obie strony mogą ją wypowiedzieć tylko w przypadkach określonych w umowie (art. 673 par. 3 k.c.). Dlatego listę przyczyn wypowiedzenia wpisz do umowy od razu, także te dla najemcy.

Co zrobić, gdy najemca nie wyprowadza się po końcu umowy?

Najczęstszy błąd na tym etapie to brak potwierdzenia zgłoszenia z urzędu skarbowego. Bez niego wniosek nie ma kompletu załączników. Drugi to brak dowodu doręczenia żądania: wyślij je listem poleconym i zachowaj nadanie, bo ustawa dopuszcza dowód wysłania przesyłką poleconą.

Ile ta ścieżka trwa w praktyce, zależy od sądu i komornika. Nie mamy danych, które pozwalałyby podać wiarygodną liczbę tygodni, więc jej nie podajemy. Przy sporze, na przykład gdy najemca kwestionuje wypowiedzenie, porozmawiaj z prawnikiem: tekst referuje przepisy, a nie Twoją sprawę.

Kiedy najem okazjonalny się nie opłaca?

Najem okazjonalny ma sens, gdy wynajmujesz obcej osobie, na dłużej i nie masz poduszki finansowej na miesiące bez czynszu. Wtedy kilkaset złotych u notariusza jest tanie w porównaniu z procesem o eksmisję.

Porównanie zwykłej umowy i okazjonalnej punkt po punkcie, z kaucją, podwyżkami i wypowiedzeniem, rozpisaliśmy w tekście co musi zawierać umowa najmu mieszkania. Jak rozliczyć przychód, niezależnie od rodzaju umowy, wyjaśnia wpis podatek od wynajmu mieszkania. Zasady zabezpieczenia pieniędzy najemcy znajdziesz w haśle kaucja, a czym różni się akt od zwykłej umowy, w haśle akt notarialny.

Gdzie znaleźć najemcę na taką umowę?

Najem okazjonalny warto zapowiedzieć już w ogłoszeniu. Kandydat wie wtedy od początku, że czeka go wizyta u notariusza i wskazanie lokalu zastępczego, więc odpadają osoby, które by się na to nie zgodziły. Jak napisać takie ogłoszenie, pokazujemy w tekście jak napisać ogłoszenie wynajmu mieszkania.

Denwi to polski darmowy portal ogłoszeniowy: publikacja kosztuje 0 zł we wszystkich kategoriach, bez prowizji od sprzedaży i bez limitu liczby ogłoszeń. Do wystawienia potrzebujesz konta (e-mail albo Google), a z kandydatami rozmawiasz przez wbudowany czat bez podawania numeru telefonu. Mieszkanie wystawisz w kategorii nieruchomości, a zasady publikacji opisaliśmy na stronie darmowe ogłoszenia.