Kaucja (przy najmie)
Kaucja przy najmie mieszkania to kwota zabezpieczająca należności wynajmującego, która według ustawy o ochronie praw lokatorów nie może przekroczyć 12 miesięcznych czynszów (6 przy najmie okazjonalnym) i wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności z najmu.
Aktualizacja:
Kaucja przy najmie to pieniądze, które najemca wpłaca wynajmującemu przy zawarciu umowy, żeby zabezpieczyć jego należności z tytułu najmu na dzień opróżnienia lokalu: zaległy czynsz, nierozliczone opłaty i koszt naprawy szkód. Przy najmie lokalu mieszkalnego zasady wyznacza art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów: kaucja nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu liczonego według stawki z dnia zawarcia umowy i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego.
Ile może wynosić i kiedy wraca?
Krótka odpowiedź
Przy zwykłym najmie mieszkania kaucja wynosi najwyżej 12 miesięcznych czynszów, a przy najmie okazjonalnym najwyżej 6. W obu przypadkach wynajmujący zwraca ją w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, potrącając tylko należności z tytułu najmu.
| Zagadnienie | Najem zwykły | Najem okazjonalny |
|---|---|---|
| Górny limit | 12 czynszów (art. 6 ust. 1) | 6 czynszów (art. 19a ust. 4) |
| Co zabezpiecza | należności z tytułu najmu | należności z najmu i koszty egzekucji opróżnienia lokalu |
| Termin zwrotu | miesiąc od opróżnienia lokalu | miesiąc od opróżnienia lokalu |
| Waloryzacja | tak, art. 6 ust. 3 | tak, art. 6 ust. 3 stosuje się także tu |
Limity liczy się od czynszu, a nie od czynszu z mediami. W praktyce umowy przewidują zwykle jeden albo dwa czynsze, ale ustawa tego nie wymaga.
Na czym polega waloryzacja
Ustawa każe zwrócić kaucję w kwocie równej iloczynowi czynszu obowiązującego w dniu zwrotu i krotności przyjętej przy pobraniu kaucji, ale nie mniej niż wpłacono.
Przykład: kaucja po podwyżce czynszu
Najemca wpłacił kaucję równą dwóm czynszom po 2000 zł, czyli 4000 zł. Po trzech latach czynsz wynosi 2300 zł. Zwaloryzowana kaucja to 2 razy 2300 zł, czyli 4600 zł, i od tej kwoty wynajmujący odlicza ewentualne zaległości. Gdyby czynsz spadł, zwrot i tak nie może być niższy niż 4000 zł.
Co wolno potrącić z kaucji
Potrącenie obejmuje należności z tytułu najmu: zaległy czynsz, niezapłacone media i szkody w lokalu. Nie obejmuje zużycia wynikającego z prawidłowego używania, bo za nie najemca nie odpowiada (art. 675 § 1 KC). Przetarta podłoga w przedpokoju to zużycie, wypalony blat to szkoda.
Spór zwykle rozstrzyga protokół zdawczo-odbiorczy. Bez niego obowiązuje domniemanie, że lokal wydano najemcy w stanie dobrym (art. 675 § 3 KC), a to utrudnia najemcy odzyskanie pieniędzy.
Na co uważać
Kaucja to nie zadatek. Nie przepada automatycznie i nie jest karą za wcześniejszą wyprowadzkę. Jeśli chcesz zabezpieczyć samą rezerwację mieszkania, to raczej rola zadatku albo zaliczki.
Spisz, na co wpłacasz. W umowie wpisz kwotę, sposób wpłaty i rachunek do zwrotu. Przelew zostawia ślad, gotówka wymaga pokwitowania.
Roszczenia mają krótki termin. Roszczenia wynajmującego o naprawienie szkody i najemcy o zwrot nakładów przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu lokalu (art. 677 KC).
Kaucję i jej zwrot opisują nasze wzory: umowa najmu mieszkania oraz protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Przy sporze o wysoką kwotę potrąceń warto porozmawiać z prawnikiem.
Źródła
- Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 6, 6c i 19a (Dz.U. 2023 poz. 725) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-09-23)
- Kodeks cywilny, art. 675 i 677 (Dz.U. 2026 poz. 795) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-09-23)