Czynsz administracyjny

Czynsz administracyjny to potoczna nazwa miesięcznej opłaty, którą właściciel mieszkania płaci wspólnocie mieszkaniowej albo spółdzielni mieszkaniowej na utrzymanie budynku. W bloku z wyodrębnionymi lokalami są to zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali). W spółdzielni to opłaty eksploatacyjne ustalane według statutu, również płatne do 10. dnia miesiąca (art. 4 ust. 6[2] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Kwota zwykle obejmuje też zaliczki na media rozliczane przez zarządcę.

Co wchodzi w czynsz administracyjny?

Fundusz remontowy w spółdzielni wynika wprost z ustawy (art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), a we wspólnocie ustawa go wprost nie nakazuje: o jego utworzeniu i wysokości decydują właściciele w uchwale.

Czym czynsz administracyjny różni się od czynszu najmu?

Czynsz najmu to wynagrodzenie, które najemca płaci właścicielowi za korzystanie z mieszkania. Czynsz administracyjny to opłata właściciela wobec wspólnoty lub spółdzielni. Wobec wspólnoty zawsze odpowiada właściciel, nawet gdy mieszkanie wynajmuje (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali). W spółdzielni za opłaty odpowiadają solidarnie z uprawnionym także osoby faktycznie korzystające z lokalu, w granicach okresu korzystania (art. 4 ust. 6 i 6[1]).

Kiedy się z tym spotkasz

Wystawiasz mieszkanie na wynajem. Podaj w ogłoszeniu osobno czynsz najmu i czynsz administracyjny z mediami, bo najemcy porównują łączny koszt. W umowie zapisz, czy najemca płaci opłaty Tobie, czy bezpośrednio do zarządcy, i jak rozliczacie zmiany stawek.

Rozliczasz podatek od najmu. Media ponoszone zgodnie z umową przez najemcę nie są przychodem wynajmującego według Ministerstwa Finansów, więc warto je w umowie wyraźnie oddzielić od czynszu. Szczegóły w haśle ryczałt od najmu.

Sprzedajesz lub kupujesz mieszkanie. Kupujący zwykle pyta o wysokość opłat i brak zaległości. Zaświadczenie o braku zaległości wydaje zarządca lub spółdzielnia.

Na co uważać

Spółdzielnia musi uprzedzić o podwyżce. O zmianie opłat zawiadamia co najmniej 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca, a przy opłatach niezależnych od spółdzielni, np. za energię czy wodę, co najmniej 14 dni przed terminem płatności (art. 4 ust. 7 i 7[1]). Możesz zażądać kalkulacji opłat (art. 4 ust. 6[4]).

Zaległości mają poważne skutki. Przy długotrwałych zaległościach wspólnota może w procesie żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji (art. 16 ustawy o własności lokali).

Zabezpiecz się kaucją. Kaucja pobrana od najemcy może pokryć niezapłacone opłaty po zakończeniu najmu, a stan liczników zapisz w protokole zdawczo-odbiorczym.

Umowę przygotujesz na podstawie wzoru umowy najmu mieszkania, a ofertę wystawisz za darmo w kategorii nieruchomości.