Ryczałt od najmu prywatnego

Ryczałt od najmu prywatnego to jedyna od 2023 r. forma opodatkowania najmu poza działalnością gospodarczą: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym), bez odliczania kosztów, z zeznaniem PIT-28 do 30 kwietnia.

Aktualizacja: 23 września 2026

Ryczałt od najmu prywatnego to podatek od przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy i podobnych umów zawieranych poza działalnością gospodarczą, na przykład z wynajmu własnego mieszkania. Od 2023 r. to jedyna forma opodatkowania takiego najmu (art. 9a ust. 6 ustawy o PIT). Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Podatek liczy się od przychodu, bez odliczania kosztów (art. 12 ust. 2).

Ile podatku zapłacisz od wynajmu mieszkania?

Krótka odpowiedź

Przy czynszu 4000 zł miesięcznie przychód roczny wynosi 48 000 zł, a ryczałt 8,5%, czyli 4080 zł. Przy przychodzie 120 000 zł zapłacisz 8500 zł od pierwszych 100 000 zł i 12,5% od 20 000 zł nadwyżki, razem 11 000 zł. Remontu, rat kredytu ani amortyzacji nie odliczysz.

Przychód roczny	Stawka	Podatek
do 100 000 zł	8,5%	8,5% przychodu
powyżej 100 000 zł	12,5% od nadwyżki	8500 zł + 12,5% nadwyżki
małżonkowie, jeden rozlicza całość	8,5% do 200 000 zł	limit rośnie do 200 000 zł (art. 12 ust. 13)

Jak rozliczyć ryczałt krok po kroku

Wpłaty w ciągu roku
Ryczałt wpłacasz na mikrorachunek podatkowy do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dostałeś czynsz, a za grudzień do 20 stycznia (art. 21 ust. 1). Według Ministerstwa Finansów możesz też płacić kwartalnie, do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału.
Zeznanie roczne
Po zakończeniu roku składasz PIT-28 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia (art. 21 ust. 2). Przy najmie prywatnym nie musisz prowadzić ewidencji przychodów (art. 15 ust. 3).
Małżonkowie
Przy wspólności majątkowej każdy z małżonków rozlicza połowę przychodu, chyba że złożą oświadczenie, że całość rozlicza jedno z nich (art. 12 ust. 6).

Kiedy się z tym spotkasz

Wynajmujesz mieszkanie, pokój lub garaż jako osoba prywatna. Każdy czynsz to przychód opodatkowany ryczałtem, także przy najmie okazjonalnym.

Pobierasz kaucję. Zwrotna kaucja nie jest przychodem. Staje się nim dopiero wtedy, gdy ją zatrzymasz, np. na poczet zaległego czynszu (wyjaśnienia Ministerstwa Finansów na podatki.gov.pl).

Wydzierżawiasz grunt. Dzierżawa poza działalnością też mieści się w tym źródle przychodów, ale czynsz z dzierżawy gruntu rolnego na cele rolnicze nie jest w ustawie o PIT wymieniony jako przychód. Szczegóły opisujemy we wpisie o dzierżawie gruntu rolnego.

Na co uważać

Oddziel czynsz od opłat. Media, które zgodnie z umową ponosi najemca, nie są przychodem wynajmującego. Zapisz w umowie, kto płaci media i czynsz administracyjny, żeby było jasne, od jakiej kwoty liczysz ryczałt.

Najem w działalności gospodarczej to inne zasady. Ryczałt z art. 6 ust. 1a dotyczy najmu prywatnego. Przy firmie możesz wybrać inną formę opodatkowania.

Sprzedaż wynajmowanego mieszkania rozlicza się osobno, a przy sprzedaży przed upływem 5 lat możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Umowę przygotujesz na podstawie wzoru umowy najmu mieszkania, a ofertę wystawisz bezpłatnie w kategorii nieruchomości.

Źródła

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 843 (art. 6 ust. 1a, art. 12, art. 15 ust. 3, art. 21) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-09-23)
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592 (art. 9a ust. 6, art. 10 ust. 1 pkt 6) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-09-23)
Dochody z najmu prywatnego - Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl (dostęp: 2026-09-23)