Ulga mieszkaniowa

Ulga mieszkaniowa to zwolnienie z podatku dochodowego dochodu ze sprzedaży mieszkania, domu, działki lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, która nastąpiła przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT dochód jest zwolniony w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe, licząc od dnia sprzedaży do końca trzeciego roku po roku, w którym sprzedałeś. Bez ulgi od dochodu płaci się 19% podatku (art. 30e).

Ile podatku można nie zapłacić?

Co ustawa uznaje za własne cele mieszkaniowe?

Katalog jest zamknięty i wynika z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT:

Nie liczą się wydatki na nieruchomości rekreacyjne, takie jak domek letniskowy (art. 21 ust. 28). Przy kupnie nieruchomości własność musi przejść na Ciebie przed końcem trzyletniego terminu; sama wpłata zaliczki na umowę przedwstępną nie wystarczy, jeśli do tego czasu nie podpiszesz aktu notarialnego umowy przenoszącej własność (art. 21 ust. 25a).

Kiedy się z tym spotkasz

Sprzedajesz mieszkanie przed upływem pięciu lat. Pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego nabycia, nie od daty aktu. Mieszkanie kupione w marcu 2022 r. można sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2028 r. Wcześniejsza sprzedaż to przychód, który trzeba wykazać w zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku, także gdy korzystasz z ulgi. Inne terminy dotyczą rzeczy ruchomych, o czym piszemy w haśle odpłatne zbycie.

Zamieniasz mieszkanie na większe. To typowa sytuacja, w której ulga zeruje podatek: sprzedajesz jedno mieszkanie i w ciągu trzech lat kupujesz drugie za kwotę co najmniej równą przychodowi.

Spłacasz kredyt na sprzedawane mieszkanie. Spłata kredytu zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość też jest wydatkiem mieszkaniowym (art. 21 ust. 30a), więc część przychodu przeznaczona na spłatę banku przy sprzedaży może być zwolniona.

Na co uważać

Termin jest liczony od końca roku sprzedaży. Przy sprzedaży w styczniu 2026 r. masz czas do 31 grudnia 2029 r., przy sprzedaży w grudniu 2026 r. także do 31 grudnia 2029 r.

Zbieraj dokumenty wydatków. Ustawa mówi o udokumentowanych wydatkach, więc faktury za remont, akt notarialny zakupu i potwierdzenia spłat kredytu przechowuj do czasu przedawnienia zobowiązania podatkowego.

Tego samego kredytu nie rozliczysz dwa razy. Spłat kredytu, które uwzględniłeś już w innej uldze podatkowej, nie można ponownie wykazać jako wydatku na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 30).

Przy wątpliwościach zapytaj Krajową Informację Skarbową albo doradcę podatkowego, zwłaszcza gdy nieruchomość była wynajmowana lub wykorzystywana w firmie. Przygotowując sprzedaż, skorzystaj z wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania.