Wynajem mieszkania a podatek 2026: ryczałt 8,5% i PIT-28
Od czynszu płacisz 8,5% ryczałtu do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki. Zobacz wyliczenie, terminy wpłat do 20. dnia miesiąca i zasady dla mediów.
Wynajem mieszkania i podatek w 2026 roku to prostszy rachunek, niż się wydaje: bierzesz czynsz, mnożysz przez 8,5% i do 20. dnia następnego miesiąca przelewasz wynik do urzędu skarbowego. Komplikacje zaczynają się przy mediach, kaucji, najmie na doby i wspólnym mieszkaniu małżonków.
Poniżej zasady z ustawy o ryczałcie i z serwisu podatki.gov.pl, z wyliczeniami dla typowych kwot.
Jaki podatek płacisz od wynajmu mieszkania?
Krótka odpowiedź
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Od 2023 roku to jedyna forma opodatkowania najmu prywatnego, więc nie musisz jej wybierać ani zgłaszać.
Tak stanowią art. 2 ust. 1a i art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o ryczałcie. Najem prywatny to wynajem poza działalnością gospodarczą: masz mieszkanie, podpisujesz umowę najmu i pobierasz czynsz. Skalę podatkową z odliczaniem kosztów i amortyzacji zlikwidowano dla najmu prywatnego od 2023 roku.
8,5%
od przychodu do 100 000 zł w roku
Źródło: ustawa o ryczałcie, art. 12 ust. 1 pkt 4
12,5%
od nadwyżki ponad 100 000 zł
Źródło: ustawa o ryczałcie, art. 12 ust. 1 pkt 4
200 000 zł
limit dla małżonków rozliczających całość na jedno z nich
Źródło: ustawa o ryczałcie, art. 12 ust. 13
Ryczałt liczysz od przychodu, a nie od zysku. Remont, nowe meble, odsetki od kredytu, ubezpieczenie ani prowizja portalu rezerwacyjnego nie zmniejszają podatku. Hasło ryczałt od najmu zbiera te zasady w skrócie.
Ile podatku zapłacisz? Przykłady wyliczenia
Krótka odpowiedź
Pomnóż miesięczny czynsz przez 8,5%. Przy 3000 zł czynszu to 255 zł miesięcznie i 3060 zł rocznie. Stawka 12,5% dotyczy tylko nadwyżki ponad 100 000 zł przychodu w roku, a nie całego przychodu.
Kalkulator jest prosty, bo nie ma w nim kosztów ani kwoty wolnej:
| Czynsz miesięcznie | Przychód w roku | Ryczałt miesięcznie | Ryczałt w roku |
|---|---|---|---|
| 2000 zł | 24 000 zł | 170 zł | 2040 zł |
| 2500 zł | 30 000 zł | 212,50 zł | 2550 zł |
| 3000 zł | 36 000 zł | 255 zł | 3060 zł |
| 4000 zł | 48 000 zł | 340 zł | 4080 zł |
| 6000 zł | 72 000 zł | 510 zł | 6120 zł |
Tabela zakłada, że czynsz to sama opłata za używanie lokalu, a media najemca pokrywa osobno. Próg 100 000 zł dotyczy łącznie wszystkich Twoich przychodów z najmu prywatnego, więc przy kilku mieszkaniach sumujesz czynsze.
Przykład: dwa mieszkania, przychód powyżej progu
Wynajmujesz dwa mieszkania, za 4500 zł i 5000 zł miesięcznie. Przychód w roku: 9500 zł × 12 = 114 000 zł.
- od pierwszych 100 000 zł: 8,5% = 8500 zł
- od nadwyżki 14 000 zł: 12,5% = 1750 zł
- razem: 10 250 zł ryczałtu za rok
Od stycznia do października płacisz 8,5%, bo łączny przychód nie przekracza 95 000 zł. W listopadzie przekraczasz 100 000 zł, więc z tego miesiąca 5000 zł rozliczasz stawką 8,5%, a 4500 zł stawką 12,5%. Grudzień to już w całości 12,5%.
Czy trzeba zgłaszać ryczałt do urzędu skarbowego?
Krótka odpowiedź
Nie. Najem prywatny opodatkowany jest ryczałtem z mocy ustawy i nie składasz oświadczenia o jego wyborze. Termin „do 20. dnia miesiąca po pierwszym przychodzie” dotyczy tylko oświadczenia małżonków o rozliczaniu całości przez jedno z nich.
Popularna rada, żeby „zgłosić ryczałt do 20. dnia miesiąca”, jest reliktem zasad sprzed 2023 roku. Dziś termin z art. 12 ust. 7 ustawy o ryczałcie działa tak: małżonkowie składają oświadczenie naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu pierwszego przychodu w roku, a jeśli pierwszy przychód przyszedł w grudniu, do końca roku.
Urzędem właściwym jest urząd skarbowy według miejsca zamieszkania, a nie położenia mieszkania. Ryczałt wpłacasz na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy.
Kiedy płacisz ryczałt i składasz PIT-28?
Krótka odpowiedź
Ryczałt płacisz co miesiąc do 20. dnia następnego miesiąca, za grudzień do 20 stycznia. Możesz płacić kwartalnie, do 20. dnia po kwartale. Zeznanie PIT-28 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego.
- do 20. dnia
Ryczałt za poprzedni miesiąc
Czynsz otrzymany w marcu rozliczasz do 20 kwietnia.
- do 20. dnia po kwartale
Wariant kwartalny
Za styczeń-marzec płacisz do 20 kwietnia. O wyborze tego wariantu informujesz w PIT-28.
- do 20 stycznia
Ryczałt za grudzień
Albo za ostatni kwartał roku.
- 15 lutego-30 kwietnia
Zeznanie PIT-28
Wykazujesz przychód za cały rok i dopłacasz ewentualną różnicę.
Źródło: ustawa o ryczałcie, art. 12 ust. 7, art. 21; podatki.gov.pl
Płacisz od kwot, które otrzymałeś w danym miesiącu. Czynsz za marzec, który najemca przelał dopiero 5 kwietnia, jest przychodem kwietniowym. PIT-28 przygotowuje też usługa Twój e-PIT, ale wpłaty ryczałtu w ciągu roku i tak robisz sam.
Czy media i czynsz do wspólnoty są przychodem?
Krótka odpowiedź
Nie, jeśli umowa jasno obciąża nimi najemcę, a Ty tylko przekazujesz pieniądze dostawcom albo wspólnocie. Wtedy przychodem jest sam czynsz. Jeśli w umowie jest jedna kwota „czynsz z mediami”, opodatkowana jest cała.
Tak rozstrzyga Krajowa Informacja Skarbowa, np. w interpretacji z 11 czerwca 2025 roku: wynajmujący, który refakturuje energię, gaz, wodę, wywóz śmieci i fundusz remontowy, jest tylko pośrednikiem i te kwoty nie powiększają jego majątku. Warunkiem jest konstrukcja umowy.
| Zapis w umowie | Przychód do ryczałtu przy 2800 zł czynszu i 700 zł opłat |
|---|---|
| „Czynsz 2800 zł, najemca pokrywa opłaty eksploatacyjne według rozliczeń wspólnoty i dostawców” | 2800 zł, ryczałt 238 zł |
| „Czynsz 3500 zł, w tym media i opłaty” | 3500 zł, ryczałt 297,50 zł |
Różnica w tym przykładzie to 59,50 zł miesięcznie, czyli 714 zł w roku, za to samo mieszkanie. Jak zapisać opłaty, żeby się nie pomylić, pokazujemy w tekście umowa najmu mieszkania: co musi zawierać. Czym jest opłata dla wspólnoty lub spółdzielni, wyjaśnia hasło czynsz administracyjny.
Najem krótkoterminowy: ryczałt czy działalność?
Krótka odpowiedź
Wynajem na doby przez portale rezerwacyjne nie jest automatycznie działalnością gospodarczą. KIS ocenia całość okoliczności, a krótki okres najmu czy liczba lokali same o tym nie przesądzają. Stawki ryczałtu są takie same w obu przypadkach: 8,5% i 12,5%.
W ustawie o ryczałcie usługi zakwaterowania świadczone w działalności mają te same stawki co najem prywatny (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. c). Różnica leży gdzie indziej: działalność to rejestracja w CEIDG, składki ZUS i inne obowiązki. Na działalność wskazują zorganizowana struktura obsługi, stała strategia wynajmu i usługi hotelowe. Prowizji Airbnb czy Bookingu w żadnym wariancie ryczałtu nie odliczysz.
Najem okazjonalny: co zgłaszasz w ciągu 14 dni?
Krótka odpowiedź
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego zgłaszasz naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Twojego miejsca zamieszkania w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Bez zgłoszenia umowa działa jak zwykły najem i tracisz uproszczoną procedurę opróżnienia lokalu.
To obowiązek z art. 19b ustawy o ochronie praw lokatorów, a nie formalność podatkowa. Najem okazjonalny rozliczasz tym samym ryczałtem co zwykły. Zgłoszenie chroni za to Ciebie: bez niego nie działają art. 19c i 19d, czyli ograniczenie opłat i ścieżka opuszczenia lokalu przez najemcę na podstawie oświadczenia z aktem notarialnym. Na żądanie najemcy musisz pokazać potwierdzenie zgłoszenia. Szczegóły opisuje hasło najem okazjonalny, a gotowy dokument znajdziesz we wzorze umowy najmu okazjonalnego.
Co zrobić, zanim wynajmiesz mieszkanie?
Podatki i formalności przy pierwszym najmie
- Rozdziel w umowie czynsz i opłaty eksploatacyjne, żeby media nie powiększały przychodu.
- Ustal, czy najem ma być okazjonalny; jeśli tak, zapisz w kalendarzu 14 dni na zgłoszenie do urzędu skarbowego.
- Wygeneruj numer mikrorachunku podatkowego na podatki.gov.pl.
- Ustaw przypomnienie o wpłacie ryczałtu do 20. dnia każdego miesiąca.
- Jeśli mieszkanie jest wspólne z małżonkiem, zdecydujcie, czy rozliczacie po połowie, czy całość na jedno z was.
- Zbieraj potwierdzenia przelewów od najemcy; to podstawa wyliczenia przychodu w PIT-28.
Jeśli rozważasz sprzedaż zamiast dalszego najmu, zasady podatku przy sprzedaży przed upływem 5 lat opisaliśmy w tekście podatek od sprzedaży mieszkania. Jak przygotować ofertę, która przyciąga spokojnych najemców, pokazujemy w poradniku jak napisać ogłoszenie wynajmu mieszkania. Mieszkania do wynajęcia na Denwi znajdziesz w kategorii nieruchomości, a zasady publikacji na stronie darmowe ogłoszenia.
Szukasz najemcy?
Dodaj ogłoszenie wynajmu mieszkania na Denwi bez opłaty za publikację i porozmawiaj z chętnymi na czacie, bez podawania numeru telefonu.
Jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi ›Najczęstsze pytania
Ile podatku zapłacę od wynajmu mieszkania za 3000 zł miesięcznie?
255 zł miesięcznie, czyli 3060 zł rocznie, jeśli 3000 zł to sam czynsz, a media najemca płaci osobno. Przy tej kwocie nie przekraczasz 100 000 zł przychodu w roku, więc cały czynsz jest opodatkowany stawką 8,5%.
Czy trzeba zgłosić wynajem mieszkania do urzędu skarbowego?
Samego najmu prywatnego nie zgłaszasz osobnym formularzem, bo ryczałt obowiązuje z mocy ustawy. Wystarczy płacić ryczałt w terminie i złożyć PIT-28. Osobne zgłoszenie w ciągu 14 dni dotyczy tylko najmu okazjonalnego, a oświadczenie o rozliczaniu całości przez jednego małżonka składa się do 20. dnia miesiąca po pierwszym przychodzie.
Czy mogę odliczyć koszty remontu od podatku z najmu?
Nie. Ryczałt płaci się od przychodu, a nie od dochodu, więc remont, wyposażenie, odsetki od kredytu czy prowizja portalu rezerwacyjnego nie zmniejszają podatku. Amortyzacji przy najmie prywatnym też nie ma.
Czy najem przez Airbnb albo Booking to działalność gospodarcza?
Niekoniecznie. Krajowa Informacja Skarbowa wskazuje, że krótkie okresy najmu, liczba mieszkań czy zlecenie obsługi firmie nie przesądzają same o działalności. Liczy się całość okoliczności, np. zorganizowana struktura i ciągłość. W działalności stawki ryczałtu za usługi zakwaterowania są takie same, 8,5% i 12,5%.
Co jeśli zapomnę wpłacić ryczałt za któryś miesiąc?
Wpłać go jak najszybciej razem z odsetkami za zwłokę. Zaległość w podatku może też oznaczać odpowiedzialność karnoskarbową, a narzędziem, które pozwala jej uniknąć, jest czynny żal złożony w urzędzie skarbowym przed wszczęciem kontroli.
Źródła
- Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 843 (art. 2 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4, art. 12 ust. 5-8a i 13-14, art. 21) - Dziennik Ustaw, API ELI Sejmu RP (dostęp: 2026-09-23)
- Dochody z najmu - podatki.gov.pl, Ministerstwo Finansów (dostęp: 2026-09-23)
- PIT-28 za 2025 rok - podatki.gov.pl, Ministerstwo Finansów (dostęp: 2026-09-23)
- Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725 (art. 19a-19d) - Dziennik Ustaw, API ELI Sejmu RP (dostęp: 2026-09-23)
- Refakturowane opłaty eksploatacyjne nie są przychodem podatkowym w najmie prywatnym, interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 11 czerwca 2025 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.346.2025.2.MM - INFORLEX (dostęp: 2026-09-23)
- Jak rozliczyć najem prywatny prowadzony za pośrednictwem serwisów internetowych - KIS wyjaśnia - Prawo.pl (dostęp: 2026-09-23)
- Najem prywatny: kiedy kaucja staje się przychodem i do jakiego źródła ją zaliczyć - Podatki.biz (dostęp: 2026-09-23)
- Regulacja najmu krótkoterminowego - projekt uporządkowania rynku usług noclegowych - Ministerstwo Sportu i Turystyki, Portal Gov.pl (dostęp: 2026-09-23)
Tekst przygotowała Redakcja Denwi. Zasady, na jakich powstają nasze materiały, opisujemy w polityce redakcyjnej. Znalazłeś błąd albo nieaktualną informację? Napisz do nas.