Czy zgoda na podnajem musi być na piśmie?

Kodeks nie wymaga formy, ale w praktyce tak. Ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala wypowiedzieć najem, gdy najemca podnajął lokal bez wymaganej pisemnej zgody. Dlatego wzór przewiduje osobne pismo, podpis wynajmującego pod umową albo zgodę zapisaną w umowie najmu.

Co się dzieje z podnajmem, gdy skończy się umowa najmu?

Podnajem wygasa najpóźniej z zakończeniem najmu głównego (art. 668 § 2 k.c.), nawet jeśli w umowie podnajmu wpisano późniejszą datę. Podnajemca musi wtedy oddać lokal, także samemu właścicielowi (art. 675 § 2 k.c.). Jeśli najem skończył się z winy podnajmującego, podnajemca może żądać od niego odszkodowania.

Czy podnajemca odpowiada przed właścicielem mieszkania?

Tak. Gdy najemca odda lokal w podnajem, zarówno on, jak i podnajemca odpowiadają wobec wynajmującego za to, że lokal będzie używany zgodnie z umową najmu (art. 668 § 1 k.c.). Za czynsz wobec właściciela odpowiada najemca, a podnajemca płaci czynsz najemcy.

Czy podnajmujący może podnajmować drożej, niż sam płaci?

Przepisy tego nie zakazują, ale umowa najmu głównego albo zgoda wynajmującego mogą to ograniczać. Przychód z podnajmu jest opodatkowany jak najem (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT). Osoba prywatna płaci ryczałt 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki.

Czy podnajemca mieszkania ma ochronę lokatorską?

Tak. Ustawa o ochronie praw lokatorów traktuje jako lokatora także osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu niż własność, a jako właściciela każdego, z kim łączy ją taki stosunek (art. 2 ust. 1 pkt 1 i 2). Podnajmujący pobiera więc kaucję najwyżej 12-krotną i wypowiada tylko z przyczyn z art. 11.

Czym podnajem różni się od najmu pokoju?

Osobą, która oddaje lokal. Najem pokoju zawiera właściciel mieszkania, a podnajem najemca, który sam wynajmuje lokal od kogoś innego. Przy podnajmie potrzebna jest zgoda właściciela i wszystko kończy się razem z najmem głównym.

Wzór umowy · aktualizacja 19 września 2026

Umowa podnajmu mieszkania lub lokalu: wzór PDF i Word do pobrania

Wzór umowy podnajmu od Denwi to bezpłatny plik PDF i Word na dwie strony A4, którym najemca oddaje mieszkanie, pokój albo lokal użytkowy dalej w podnajem. Umowa wskazuje najem główny i podstawę podnajmu: pisemną zgodę wynajmującego, jego podpis pod umową albo zgodę w umowie najmu. Uwzględnia to, że podnajem kończy się najpóźniej z najmem głównym (art. 668 § 2 k.c.), a przy mieszkaniu podnajemca ma ochronę lokatorską, w tym kaucję do 12 czynszów.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Wypełnij online i pobierz Otwórz PDF w przeglądarce (bez pobierania)

Format:: PDF i Word (DOCX), 2 strony A4
Mieszkanie:: podnajem tylko za zgodą wynajmującego
Lokal użytkowy:: dozwolony, jeśli umowa najmu nie zakazuje
W zestawie:: miejsce na podpis wynajmującego
Cena:: 0 zł, bez rejestracji
Stan prawny:: wrzesień 2026

Pierwsza strona wzoru umowy podnajmu: podnajmujący i podnajemca, dane najmu głównego, kratki zgody wynajmującego, przedmiot i czas podnajmu

PDF · 2 strony A4 · 108 KB · podgląd pierwszej strony

Co zawiera wzór umowy

Każde pole ma swój cel: identyfikuje strony i przedmiot albo chroni jedną ze stron w razie sporu.

Strony i § 1. Najem główny i zgoda

Najemca występuje jako podnajmujący. Wpisuje, od kogo wynajmuje lokal i do kiedy trwa najem główny, oraz zaznacza podstawę podnajmu: osobna pisemna zgoda, podpis wynajmującego na końcu umowy albo postanowienie umowy najmu.

§ 2. Cały lokal albo jego część

Kratki: lokal mieszkalny albo użytkowy, cały albo część, na przykład jeden pokój ze wspólną kuchnią i łazienką. Stan lokalu opisuje protokół (Załącznik nr 2).

§ 3. Czas podnajmu i koniec najmu głównego

Podnajem trwa najdłużej tyle, co najem główny. Podnajmujący ma 3 dni na pisemne zawiadomienie podnajemcy o wypowiedzeniu najmu głównego i odpowiada za szkodę, jeśli sam spowodował jego wcześniejsze zakończenie.

§ 4 i § 5. Czynsz, opłaty i kaucja

Czynsz z mediami albo osobno według zużycia lub udziału. Kaucja przy mieszkaniu do 12-krotności czynszu, zwracana w miesiąc od opróżnienia lokalu.

§ 6. Używanie lokalu

Podnajemca używa lokalu zgodnie z umową najmu głównego i odpowiada za to wobec właściciela obok najemcy (art. 668 § 1 k.c.). Zakaz dalszego podnajmu, zgoda na zwierzęta i zmiany.

§ 7 i § 8. Wypowiedzenie, zwrot i zgoda wynajmującego

Przy mieszkaniu podnajmujący wypowiada tylko z przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Po końcu najmu głównego podnajemca oddaje lokal właścicielowi (art. 675 § 2 k.c.). Pod podpisami stron miejsce na podpis wynajmującego.

Jak wypełnić umowę krok po kroku

1
Sprawdź swoją umowę najmu
Zobacz, czy dopuszcza podnajem. Przy mieszkaniu bez zgody wynajmującego podnająć nie możesz, a przy lokalu użytkowym możesz, jeśli umowa tego nie zakazuje.
2
Uzyskaj zgodę na piśmie
Najprościej: wynajmujący podpisuje zgodę na końcu tej umowy. Możesz też dołączyć osobne pismo jako Załącznik nr 1.
3
Ustal okres podnajmu nie dłuższy niż najem główny
Data końca podnajmu nie powinna wykraczać poza koniec Twojej umowy najmu. Po jej zakończeniu podnajem i tak wygasa.
4
Pokaż podnajemcy zasady z umowy najmu
Podnajemca odpowiada wobec właściciela za używanie lokalu zgodnie z Twoją umową, więc powinien znać jej zasady: zwierzęta, palenie, porządek domowy.
5
Spiszcie protokół i przekażcie klucze
Protokół zdawczo-odbiorczy z licznikami i wyposażeniem to Załącznik nr 2. Kaucję przyjmij przed wydaniem kluczy.

Najczęstsze błędy w umowie

Podnajem mieszkania bez pisemnej zgody wynajmującego. Właściciel może wtedy wypowiedzieć najem główny, a z nim upada podnajem.
Okres podnajmu dłuższy niż najem główny. Po końcu najmu głównego podnajemca musi się wyprowadzić mimo późniejszej daty w umowie.
Brak informacji dla podnajemcy o zasadach z umowy najmu, za które odpowiada wobec właściciela.
Kaucja od podnajemcy mieszkania wyższa niż 12 czynszów.
Wypowiedzenie podnajmu mieszkania bez przyczyny z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Co zrobić po podpisaniu umowy

Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.

Kto	Co	Termin	Podstawa
Podnajmujący	Zawiadomienie podnajemcy o wypowiedzeniu lub rozwiązaniu najmu głównego	3 dni	§ 3 umowy
Podnajmujący	Zwrot kaucji po opróżnieniu lokalu mieszkalnego	1 miesiąc	art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów
Podnajmujący	Ryczałt od przychodu z podnajmu (najem prywatny)	do 20. dnia następnego miesiąca; PIT-28 do 30 kwietnia	art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT; podatki.gov.pl

Najczęstsze pytania

Nie. Bez zgody wynajmującego najemca nie może podnająć lokalu mieszkalnego ani jego części ani oddać go do bezpłatnego używania (art. 688² k.c.). Wyjątek to osoby, wobec których najemca ma obowiązek alimentacyjny. Podnajem bez pisemnej zgody pozwala wynajmującemu wypowiedzieć najem z miesięcznym terminem (art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Przeczytaj też

Inne wzory: nieruchomości i najem

Szukasz podnajemcy na pokój?

Dodaj ogłoszenie na Denwi ze zdjęciami pokoju. Kosztuje 0 zł, bez prowizji od najmu.

Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi

Dodaj ogłoszenie za darmo Pokoje i mieszkania na wynajem

Jak przygotowaliśmy ten wzór

Wzór opracowała redakcja Denwi. Każdy zapis sprawdziliśmy w aktualnych tekstach ustaw i na stronach urzędów (4 źródła poniżej), a całość sprawdziliśmy ponownie w osobnym przeglądzie redakcyjnym pod kątem zgodności z przepisami i przydatności w praktyce. Stan prawny: wrzesień 2026, ostatnia aktualizacja 19 września 2026.

Zasady tworzenia treści opisuje polityka redakcyjna. Widzisz błąd albo zmianę przepisów? Napisz do nas, poprawimy wzór.

Wzór dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.

Źródła

Kodeks cywilny: art. 668, 675, 688 i 688² (podnajem, zwrot rzeczy, zgoda wynajmującego) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Ustawa o ochronie praw lokatorów: art. 2, 6 i 11 - ISAP, Kancelaria Sejmu
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, art. 10 ust. 1 pkt 6 (najem i podnajem jako źródło przychodu) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Dochody z najmu: ryczałt, stawki i terminy - podatki.gov.pl, Ministerstwo Finansów