Wzór umowy · aktualizacja 19 września 2026

Umowa podnajmu mieszkania lub lokalu: wzór PDF i Word do pobrania

Wzór umowy podnajmu od Denwi to bezpłatny plik PDF i Word na dwie strony A4, którym najemca oddaje mieszkanie, pokój albo lokal użytkowy dalej w podnajem. Umowa wskazuje najem główny i podstawę podnajmu: pisemną zgodę wynajmującego, jego podpis pod umową albo zgodę w umowie najmu. Uwzględnia to, że podnajem kończy się najpóźniej z najmem głównym (art. 668 § 2 k.c.), a przy mieszkaniu podnajemca ma ochronę lokatorską, w tym kaucję do 12 czynszów.

PDF i Word
2 strony A4
Bez rejestracji
0 zł

Pierwsza strona wzoru umowy podnajmu: podnajmujący i podnajemca, dane najmu głównego, kratki zgody wynajmującego, przedmiot i czas podnajmu

Otwórz cały PDF

Pobierz wzór PDF108 KB · gotowy do druku Pobierz w WordzieDOCX · do edycji

Wypełnij online i pobierz gotową Otwórz PDF w przeglądarce

Masz pokój do podnajęcia? Wystaw ogłoszenie za 0 zł

Format:: PDF i Word (DOCX), 2 strony A4
Mieszkanie:: podnajem tylko za zgodą wynajmującego
Lokal użytkowy:: dozwolony, jeśli umowa najmu nie zakazuje
W zestawie:: miejsce na podpis wynajmującego
Cena:: 0 zł, bez rejestracji
Stan prawny:: wrzesień 2026

Co zawiera wzór umowy

Strony i § 1. Najem główny i zgoda
Najemca występuje jako podnajmujący. Wpisuje, od kogo wynajmuje lokal i do kiedy trwa najem główny, oraz zaznacza podstawę podnajmu: osobna pisemna zgoda, podpis wynajmującego na końcu umowy albo postanowienie umowy najmu.
§ 2. Cały lokal albo jego część
Kratki: lokal mieszkalny albo użytkowy, cały albo część, na przykład jeden pokój ze wspólną kuchnią i łazienką. Stan lokalu opisuje protokół (Załącznik nr 2).
§ 3. Czas podnajmu i koniec najmu głównego
Podnajem trwa najdłużej tyle, co najem główny. Podnajmujący ma 3 dni na pisemne zawiadomienie podnajemcy o wypowiedzeniu najmu głównego i odpowiada za szkodę, jeśli sam spowodował jego wcześniejsze zakończenie.
§ 4 i § 5. Czynsz, opłaty i kaucja
Czynsz z mediami albo osobno według zużycia lub udziału. Kaucja przy mieszkaniu do 12-krotności czynszu, zwracana w miesiąc od opróżnienia lokalu.
§ 6. Używanie lokalu
Podnajemca używa lokalu zgodnie z umową najmu głównego i odpowiada za to wobec właściciela obok najemcy (art. 668 § 1 k.c.). Zakaz dalszego podnajmu, zgoda na zwierzęta i zmiany.
§ 7 i § 8. Wypowiedzenie, zwrot i zgoda wynajmującego
Przy mieszkaniu podnajmujący wypowiada tylko z przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Po końcu najmu głównego podnajemca oddaje lokal właścicielowi (art. 675 § 2 k.c.). Pod podpisami stron miejsce na podpis wynajmującego.

Jak wypełnić umowę krok po kroku

1
Sprawdź swoją umowę najmu
Zobacz, czy dopuszcza podnajem. Przy mieszkaniu bez zgody wynajmującego podnająć nie możesz, a przy lokalu użytkowym możesz, jeśli umowa tego nie zakazuje.
2
Uzyskaj zgodę na piśmie
Najprościej: wynajmujący podpisuje zgodę na końcu tej umowy. Możesz też dołączyć osobne pismo jako Załącznik nr 1.
3
Ustal okres podnajmu nie dłuższy niż najem główny
Data końca podnajmu nie powinna wykraczać poza koniec Twojej umowy najmu. Po jej zakończeniu podnajem i tak wygasa.
4
Pokaż podnajemcy zasady z umowy najmu
Podnajemca odpowiada wobec właściciela za używanie lokalu zgodnie z Twoją umową, więc powinien znać jej zasady: zwierzęta, palenie, porządek domowy.
5
Spiszcie protokół i przekażcie klucze
Protokół zdawczo-odbiorczy z licznikami i wyposażeniem to Załącznik nr 2. Kaucję przyjmij przed wydaniem kluczy.

Najczęstsze błędy w umowie

Podnajem mieszkania bez pisemnej zgody wynajmującego. Właściciel może wtedy wypowiedzieć najem główny, a z nim upada podnajem.
Okres podnajmu dłuższy niż najem główny. Po końcu najmu głównego podnajemca musi się wyprowadzić mimo późniejszej daty w umowie.
Brak informacji dla podnajemcy o zasadach z umowy najmu, za które odpowiada wobec właściciela.
Kaucja od podnajemcy mieszkania wyższa niż 12 czynszów.
Wypowiedzenie podnajmu mieszkania bez przyczyny z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Co zrobić po podpisaniu umowy

Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.

Kto	Co	Termin	Podstawa
Podnajmujący	Zawiadomienie podnajemcy o wypowiedzeniu lub rozwiązaniu najmu głównego	3 dni	§ 3 umowy
Podnajmujący	Zwrot kaucji po opróżnieniu lokalu mieszkalnego	1 miesiąc	art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów
Podnajmujący	Ryczałt od przychodu z podnajmu (najem prywatny)	do 20. dnia następnego miesiąca; PIT-28 do 30 kwietnia	art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT; podatki.gov.pl

Policz, zanim podpiszesz

Szukasz podnajemcy na pokój?

Dodaj ogłoszenie na Denwi ze zdjęciami pokoju. Kosztuje 0 zł, bez prowizji od najmu. Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi

Dodaj ogłoszenie za darmo Pokoje i mieszkania na wynajem

Najczęstsze pytania

Czy można podnająć mieszkanie bez zgody właściciela?

Nie. Bez zgody wynajmującego najemca nie może podnająć lokalu mieszkalnego ani jego części ani oddać go do bezpłatnego używania (art. 688² k.c.). Wyjątek to osoby, wobec których najemca ma obowiązek alimentacyjny. Podnajem bez pisemnej zgody pozwala wynajmującemu wypowiedzieć najem z miesięcznym terminem (art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Czy zgoda na podnajem musi być na piśmie?

Kodeks nie wymaga formy, ale w praktyce tak. Ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala wypowiedzieć najem, gdy najemca podnajął lokal bez wymaganej pisemnej zgody. Dlatego wzór przewiduje osobne pismo, podpis wynajmującego pod umową albo zgodę zapisaną w umowie najmu.

Co się dzieje z podnajmem, gdy skończy się umowa najmu?

Podnajem wygasa najpóźniej z zakończeniem najmu głównego (art. 668 § 2 k.c.), nawet jeśli w umowie podnajmu wpisano późniejszą datę. Podnajemca musi wtedy oddać lokal, także samemu właścicielowi (art. 675 § 2 k.c.). Jeśli najem skończył się z winy podnajmującego, podnajemca może żądać od niego odszkodowania.

Czy podnajemca odpowiada przed właścicielem mieszkania?

Tak. Gdy najemca odda lokal w podnajem, zarówno on, jak i podnajemca odpowiadają wobec wynajmującego za to, że lokal będzie używany zgodnie z umową najmu (art. 668 § 1 k.c.). Za czynsz wobec właściciela odpowiada najemca, a podnajemca płaci czynsz najemcy.

Czy podnajmujący może podnajmować drożej, niż sam płaci?

Przepisy tego nie zakazują, ale umowa najmu głównego albo zgoda wynajmującego mogą to ograniczać. Przychód z podnajmu jest opodatkowany jak najem (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT). Osoba prywatna płaci ryczałt 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki.

Czy podnajemca mieszkania ma ochronę lokatorską?

Tak. Ustawa o ochronie praw lokatorów traktuje jako lokatora także osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu niż własność, a jako właściciela każdego, z kim łączy ją taki stosunek (art. 2 ust. 1 pkt 1 i 2). Podnajmujący pobiera więc kaucję najwyżej 12-krotną i wypowiada tylko z przyczyn z art. 11.

Czym podnajem różni się od najmu pokoju?

Osobą, która oddaje lokal. Najem pokoju zawiera właściciel mieszkania, a podnajem najemca, który sam wynajmuje lokal od kogoś innego. Przy podnajmie potrzebna jest zgoda właściciela i wszystko kończy się razem z najmem głównym.

Inne wzory: nieruchomości i najem

Wszystkie wzory umów

Przeczytaj też

Aktualne ogłoszenia: nieruchomości

Zobacz wszystkie

Jak przygotowaliśmy ten wzór

Wzór opracowała redakcja Denwi. Każdy zapis sprawdziliśmy w aktualnych tekstach ustaw i na stronach urzędów (4 źródła poniżej), a całość sprawdziliśmy ponownie w osobnym przeglądzie redakcyjnym pod kątem zgodności z przepisami i przydatności w praktyce. Stan prawny: wrzesień 2026, ostatnia aktualizacja 19 września 2026.

Zasady tworzenia treści opisuje polityka redakcyjna. Widzisz błąd albo zmianę przepisów? Napisz do nas, poprawimy wzór.

Wzór dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.

Źródła

Kodeks cywilny: art. 668, 675, 688 i 688² (podnajem, zwrot rzeczy, zgoda wynajmującego) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Ustawa o ochronie praw lokatorów: art. 2, 6 i 11 - ISAP, Kancelaria Sejmu
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, art. 10 ust. 1 pkt 6 (najem i podnajem jako źródło przychodu) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Dochody z najmu: ryczałt, stawki i terminy - podatki.gov.pl, Ministerstwo Finansów

Umowa podnajmu mieszkania lub lokalu: wzór PDF i Word do pobrania

Co zawiera wzór umowy

Strony i § 1. Najem główny i zgoda

§ 2. Cały lokal albo jego część

§ 3. Czas podnajmu i koniec najmu głównego

§ 4 i § 5. Czynsz, opłaty i kaucja

§ 6. Używanie lokalu

§ 7 i § 8. Wypowiedzenie, zwrot i zgoda wynajmującego

Jak wypełnić umowę krok po kroku

Sprawdź swoją umowę najmu

Uzyskaj zgodę na piśmie

Ustal okres podnajmu nie dłuższy niż najem główny

Pokaż podnajemcy zasady z umowy najmu

Spiszcie protokół i przekażcie klucze