Kto należy do I i II grupy podatkowej przy użyczeniu mieszkania?

Do grupy I należą małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie. Do grupy II m.in. dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonka (art. 14 ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Kuzyn czy partner bez ślubu jest w grupie III.

Co, jeśli użyczam mieszkanie osobie spoza najbliższej rodziny?

Wtedy zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 125 nie działa i bezpłatne mieszkanie może być dla biorącego przychodem z innych źródeł w wysokości rynkowego czynszu (art. 11 i 20 ustawy o PIT). Wzór ma na to kratkę „grupa III”, żeby strony świadomie oceniły skutki.

Czy na umowę użyczenia mieszkania można się zameldować?

Tak. Przy zameldowaniu w urzędzie właściciel potwierdza pobyt na formularzu, a urzędnik ogląda dokument potwierdzający jego tytuł do lokalu (art. 28 ust. 2 ustawy o ewidencji ludności). Zameldowanie służy tylko celom ewidencyjnym i nie daje biorącemu prawa do mieszkania (art. 28 ust. 4).

Jak odzyskać mieszkanie użyczone członkowi rodziny?

Przy czasie nieoznaczonym zawiadom biorącego na piśmie z terminem z § 7. Przed terminem możesz żądać zwrotu, gdy biorący używa mieszkania niezgodnie z umową albo gdy stało się ono potrzebne tobie z powodów, których nie dało się przewidzieć (art. 716 k.c.). Jeśli biorący się nie wyprowadzi, potrzebny jest wyrok eksmisyjny: biorący jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów.

Kto płaci czynsz do spółdzielni i media przy użyczeniu mieszkania?

Biorący ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy (art. 713 k.c.), czyli przede wszystkim media i drobne naprawy. Opłaty dla wspólnoty lub spółdzielni wzór pozwala przypisać biorącemu albo zostawić użyczającemu. To nie może być ukryty czynsz dla właściciela, bo wtedy umowa staje się najmem.

Czy do użyczenia mieszkania potrzebna jest zgoda małżonka?

Gdy mieszkanie jest odrębną nieruchomością w majątku wspólnym małżonków, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do oddania go do używania (art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Wzór ma na to trzecie miejsce na podpis. Gdy mieszkanie należy tylko do jednego z małżonków, zgoda nie jest wymagana.

Czym ten wzór różni się od ogólnej umowy użyczenia lokalu?

Ogólny wzór służy też do użyczenia lokalu pod siedzibę firmy. Ten jest tylko dla mieszkania w rodzinie: ma kratki z grupą podatkową, listę domowników, czas „do zdarzenia”, np. do końca studiów, i zapis o meldunku. Do lokalu pod działalność wybierz ogólną umowę użyczenia lokalu.

Wzór umowy · aktualizacja 3 października 2026

Umowa użyczenia mieszkania w rodzinie: wzór PDF i Word

Wzór umowy użyczenia mieszkania w rodzinie od Denwi to bezpłatny PDF i plik Word na dwie strony A4, gdy właściciel oddaje mieszkanie za darmo dziecku, rodzicom, rodzeństwu albo innemu krewnemu. Ma kratki z grupą podatkową, bo od niej zależy podatek: bezpłatne mieszkanie od osoby z I lub II grupy jest zwolnione z PIT (art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT), a u kogoś spoza tych grup może być przychodem w wysokości rynkowego czynszu. Wzór zawiera też domowników biorącego, podział kosztów, potwierdzenie pobytu do meldunku, zasady zwrotu mieszkania i podpis małżonka.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Wypełnij online i pobierz Otwórz PDF w przeglądarce (bez pobierania)

Format:: PDF i Word, 2 strony A4
Dla kogo:: dzieci, rodzice, rodzeństwo, dalsza rodzina
Podatek PIT:: zwolnienie dla I i II grupy podatkowej
Podatek od spadków i darowizn:: nie dotyczy użyczenia
Podstawa:: art. 710-719 Kodeksu cywilnego
Stan prawny:: październik 2026

Pierwsza strona wzoru umowy użyczenia mieszkania w rodzinie z danymi stron, kratkami grupy podatkowej, opisem mieszkania, domownikami i czasem trwania

PDF · 2 strony A4 · 97 KB · podgląd pierwszej strony

Co zawiera wzór umowy

Każde pole ma swój cel: identyfikuje strony i przedmiot albo chroni jedną ze stron w razie sporu.

Strony i pokrewieństwo

Dane użyczającego, współwłaściciela lub małżonka i biorącego. Trzy kratki: grupa I (m.in. dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo, teściowie, zięć, synowa), grupa II (m.in. bratankowie, siostrzeńcy, wujostwo) albo inna osoba, plus linia na stopień pokrewieństwa.

§ 2 i § 3. Mieszkanie, cel i domownicy

Adres, powierzchnia, księga wieczysta, piwnica lub miejsce postojowe, wyposażenie z protokołem albo bez. Lista osób, które mogą mieszkać z biorącym, np. małżonek i dzieci, i zakaz oddawania mieszkania innym osobom.

§ 4 i § 5. Czas trwania i koszty

Czas nieoznaczony, oznaczony albo do zdarzenia, np. ukończenia studiów. Biorący płaci media i drobne naprawy, a kratka rozstrzyga, kto płaci zaliczki do wspólnoty lub spółdzielni.

§ 6. Meldunek i podatki

Użyczający potwierdzi pobyt do zameldowania, a umowa przypomina, że meldunek nie daje prawa do mieszkania. Zapis o zwolnieniu z PIT dla I i II grupy.

§ 7 i § 8. Zwrot mieszkania i zgoda małżonka

Żądanie zwrotu przed terminem w przypadkach z art. 716 k.c., termin zawiadomienia przy czasie nieoznaczonym, zwrot w stanie niepogorszonym i podpis małżonka, gdy mieszkanie jest w majątku wspólnym.

Jak wypełnić umowę krok po kroku

1
Ustal grupę podatkową
Zaznacz kratkę i wpisz stopień pokrewieństwa. Rodzice, dzieci, wnuki, rodzeństwo i teściowie to grupa I, a bratankowie, siostrzeńcy i wujostwo to grupa II. Kuzyn i partner bez ślubu są w grupie III.
2
Wpisz domowników
Wymień osoby, które zamieszkają z biorącym. Dzięki temu wiadomo, komu udostępniasz mieszkanie, a komu nie.
3
Zdecyduj o czasie i kosztach
Wybierz czas nieoznaczony, datę albo zdarzenie i zaznacz, kto płaci zaliczki do wspólnoty. Przy czasie nieoznaczonym wpisz termin zawiadomienia o zakończeniu.
4
Podpiszcie i dołączcie protokół
Podpisz umowę razem z biorącym, a gdy mieszkanie jest wspólne z małżonkiem, także małżonek. Przy wyposażonym mieszkaniu spiszcie protokół.
5
Potwierdź pobyt do meldunku
Jeśli biorący chce się zameldować, podpisz potwierdzenie pobytu na formularzu w urzędzie gminy albo przekaż mu umowę do zgłoszenia przez internet.

Najczęstsze błędy w umowie

Pobieranie od rodziny stałej „dopłaty” ponad koszty mieszkania. To już najem z innymi skutkami podatkowymi.
Brak listy domowników. Przy zwrocie mieszkania trudno ustalić, kto miał prawo w nim mieszkać.
Użyczenie osobie spoza I i II grupy bez świadomości, że biorący może mieć przychód do opodatkowania.
Brak podpisu małżonka, gdy mieszkanie jest w majątku wspólnym. Ważność umowy zależy wtedy od jego potwierdzenia.
Przekonanie, że wymeldowanie albo zmiana zamków wystarczy do odzyskania mieszkania. Potrzebny jest zwrot dobrowolny albo wyrok.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Co zrobić po podpisaniu umowy

Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.

Kto	Co	Termin	Podstawa
Obie strony	Przedawnienie roszczeń o szkody w mieszkaniu i zwrot nakładów	1 rok od zwrotu mieszkania	art. 719 k.c.

Najczęstsze pytania

Zwykle nie. Bezpłatne używanie mieszkania to dla biorącego nieodpłatne świadczenie warte tyle, ile rynkowy czynsz (art. 11 ust. 2a pkt 3 ustawy o PIT), ale świadczenia od osób z I i II grupy podatkowej są zwolnione (art. 21 ust. 1 pkt 125). Podatek od spadków i darowizn użyczenia nie obejmuje, bo nie ma go w katalogu z art. 1 tej ustawy.

Przeczytaj też

Inne wzory: nieruchomości i najem

Mieszkanie stoi puste?

Wystaw je na wynajem albo sprzedaż na Denwi. Publikacja kosztuje 0 zł, bez prowizji od transakcji.

Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi

Dodaj ogłoszenie za darmo Mieszkania i domy

Jak przygotowaliśmy ten wzór

Wzór opracowała redakcja Denwi. Każdy zapis sprawdziliśmy w aktualnych tekstach ustaw i na stronach urzędów (5 źródeł poniżej), a całość sprawdziliśmy ponownie w osobnym przeglądzie redakcyjnym pod kątem zgodności z przepisami i przydatności w praktyce. Stan prawny: wrzesień 2026, ostatnia aktualizacja 3 października 2026.

Zasady tworzenia treści opisuje polityka redakcyjna. Widzisz błąd albo zmianę przepisów? Napisz do nas, poprawimy wzór.

Wzór dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.

Źródła

Kodeks cywilny, art. 710-719: użyczenie (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Ustawa o PIT, art. 11, 20 i 21 ust. 1 pkt 125 (Dz.U. 2026 poz. 592) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Ustawa o podatku od spadków i darowizn, art. 1 i 14 (Dz.U. 2026 poz. 478) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Ustawa o ewidencji ludności, art. 28 (Dz.U. 2026 poz. 384) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Kodeks rodzinny i opiekuńczy, art. 37 (Dz.U. 2026 poz. 236) - ISAP, Kancelaria Sejmu