Jak napisać ogłoszenie sprzedaży mieszkania: 2 wzory opisu
Cena i cena za m², forma własności, czynsz, piętro, wskaźniki ze świadectwa energetycznego i 2 gotowe wzory. Sprawdź, jak napisać ogłoszenie sprzedam mieszkanie.
Jak napisać ogłoszenie o sprzedaży mieszkania? W tytule podaj liczbę pokoi, metraż, miasto z dzielnicą i jeden atut, a w pierwszych zdaniach cenę, cenę za m², piętro z informacją o windzie, rok budowy, formę własności z informacją o księdze wieczystej, czynsz administracyjny i termin wydania. Dalej opisz stan, ogrzewanie, miejsce postojowe lub komórkę i okolicę, dodaj zdjęcia z rzutem oraz wskaźniki ze świadectwa charakterystyki energetycznej, jeśli zostało sporządzone. Poniżej znajdziesz listę elementów, dwa gotowe wzory opisu i przepisy, o które łatwo się potknąć.
Co musi zawierać ogłoszenie sprzedaży mieszkania?
Krótka odpowiedź
Cenę i cenę za m², metraż, liczbę pokoi, piętro i windę, rok budowy i technologię budynku, formę własności i informację o księdze wieczystej, czynsz administracyjny, rodzaj ogrzewania, stan mieszkania, miejsce postojowe lub komórkę oraz termin, od którego lokal jest wolny. Jeśli dla mieszkania sporządzono świadectwo energetyczne, dochodzą jego wskaźniki.
Kupujący porównuje dziesiątki ofert, a filtruje po kilku liczbach. Jeśli którejś brakuje, Twoje ogłoszenie wypada z porównania albo dostajesz te same pytania od każdej osoby.
| Element | Jak zapisać | Dlaczego to ważne |
|---|---|---|
| Cena i cena za m² | „520 000 zł, 10 833 zł/m²” (przy 48 m²), przy negocjacji słowo „do negocjacji” | cena za m² to pierwsze porównanie z sąsiednimi ofertami |
| Metraż i pokoje | powierzchnia użytkowa z dokumentu, osobno balkon i piwnica | metraż decyduje o cenie i kredycie |
| Piętro i winda | „3 piętro z 4, bez windy” | eliminuje osoby, dla których schody to przeszkoda |
| Rok budowy i technologia | „1978, wielka płyta” albo „2012, cegła” | wpływa na koszty utrzymania i wycenę banku |
| Forma własności | odrębna własność albo spółdzielcze własnościowe prawo, z KW lub bez | ustawia przebieg transakcji |
| Czynsz administracyjny | kwota i co obejmuje | kupujący liczy stały koszt miesięczny |
| Ogrzewanie | miejskie, gazowe, elektryczne, piec | jedno z pierwszych pytań przy starszych budynkach |
| Stan | do zamieszkania, do odświeżenia, do remontu | ustawia oczekiwania przed oględzinami |
| Miejsce postojowe, komórka | w cenie, płatne osobno albo brak | często przesądza o wyborze |
| Dostępność | konkretny miesiąc wydania | kupujący z kredytem planuje terminy |
| Świadectwo energetyczne | wskaźniki z dokumentu | obowiązek z art. 13 ustawy |
Odrębna własność czy spółdzielcze własnościowe prawo?
Krótka odpowiedź
Napisz to w ogłoszeniu jednym zdaniem. Odrębna własność lokalu zawsze ma księgę wieczystą. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może mieć księgę, ale nie musi, i też sprzedaje się je aktem notarialnym. Lokatorskiego prawa nie sprzedasz, najpierw trzeba je przekształcić we własność.
Zapis „własność, KW założona” albo „spółdzielcze własnościowe prawo, bez KW” oszczędza kupującemu telefonu do banku, a Tobie rozmów z osobami, którym taka forma nie pasuje. Szczegóły sprzedaży prawa spółdzielczego opisujemy w tekście sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego, a czym jest księga wieczysta, wyjaśnia słownik.
Numeru księgi nie musisz wpisywać do ogłoszenia. Podaj go osobie po oględzinach. Przeglądarka Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości pozwala obejrzeć księgę po podaniu jej numeru, więc kupujący sprawdzi właściciela i hipotekę sam, bez skanów od Ciebie.
Jak napisać tytuł ogłoszenia sprzedaży mieszkania?
Krótka odpowiedź
Według schematu: liczba pokoi, metraż, miasto i dzielnica, jeden konkretny atut. Na przykład „2 pokoje, 48 m², Lublin Czuby, balkon i komórka”. Unikaj słów „okazja”, „super” i wykrzykników: nic nie mówią, a zabierają miejsce.
Tytuł widać na liście wyników obok zdjęcia i ceny. Atut wybierz taki, którego nie pokaże miniatura: balkon, miejsce postojowe w cenie, winda, niski czynsz, ostatnie piętro bez sąsiadów nad głową. Cenę i tak widać w polu ceny, więc nie powtarzaj jej w tytule.
Tytuł w 4 elementach
- Liczba pokoi
- Metraż z dokumentu, nie „około”
- Miasto i dzielnica
- Jeden atut, którego nie widać na zdjęciu
Czy w ogłoszeniu trzeba podać dane ze świadectwa energetycznego?
Krótka odpowiedź
Tak, jeśli dla mieszkania sporządzono świadectwo charakterystyki energetycznej. Art. 13 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków każe wtedy podać w ogłoszeniu o zbyciu wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii i jednostkową emisję CO2.
Przy sprzedaży świadectwo i tak musisz mieć. Art. 3 ust. 1 ustawy zobowiązuje właściciela, także osobę ze spółdzielczym własnościowym prawem, do zapewnienia jego sporządzenia dla lokalu zbywanego na podstawie umowy sprzedaży. Art. 11 każe przekazać świadectwo kupującemu przy akcie notarialnym, a kupujący nie może się tego prawa zrzec. Za niewykonanie obowiązku z art. 11 ust. 1 przepisy karne ustawy przewidują grzywnę.
Skoro dokument powstanie przed aktem, najprościej zamówić go przed publikacją ogłoszenia i od razu przepisać wskaźniki. Kto sporządza świadectwo i ile jest ważne, opisujemy w tekście świadectwo energetyczne mieszkania.
5 wskaźników
energia użytkowa, końcowa, nieodnawialna pierwotna, udział OZE i emisja CO2
Źródło: ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, art. 13
10 lat
ważność świadectwa od dnia sporządzenia, chyba że remont zmienił charakterystykę
Źródło: ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, art. 14
5 lat
okres rękojmi za wady fizyczne nieruchomości od wydania
Źródło: Kodeks cywilny, art. 568
Dwa wzory opisu mieszkania na sprzedaż
Kwoty i adresy są przykładowe. Podmień je na swoje, strukturę zostaw. W miejscu wskaźników energetycznych wpisz wartości ze swojego świadectwa.
Wzór 1: 2 pokoje w bloku z wielkiej płyty
2 pokoje, 48 m², Lublin Czuby, balkon i komórka lokatorska
Cena: 499 000 zł (10 396 zł/m²), do negocjacji przy szybkiej transakcji.
Mieszkanie na 3 piętrze z 4, budynek z 1984 roku z wielkiej płyty, docieplony. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z założoną księgą wieczystą. Czynsz administracyjny 610 zł miesięcznie (zaliczki na ogrzewanie miejskie, wodę, wywóz śmieci, fundusz remontowy).
Układ: pokój dzienny 17 m² z wyjściem na balkon, sypialnia 11 m², kuchnia z oknem, łazienka z wanną, przedpokój z wnęką na szafę. Okna PCV wymienione, instalacja elektryczna miedziana. Stan do odświeżenia: w łazience do wymiany fugi i silikon, opisuję to wprost, żeby nie było niespodzianek.
Komórka lokatorska w piwnicy w cenie. Parking osiedlowy bez szlabanu. Przystanek autobusowy 200 m, szkoła podstawowa i przychodnia w zasięgu 10 minut pieszo.
Mieszkanie wolne od stycznia. Brak osób zameldowanych, brak zaległości w opłatach. Świadectwo charakterystyki energetycznej: EU [wartość], EK [wartość], EP [wartość] kWh/(m²·rok), udział OZE [wartość] %, emisja CO2 [wartość]. Numer księgi wieczystej podam po oględzinach.
Wzór 2: 3 pokoje w kamienicy, odrębna własność
3 pokoje, 74 m², Kraków Podgórze, kamienica, wysokie sufity
Cena: 685 000 zł (9 257 zł/m²). Cena obejmuje zabudowę kuchenną.
Mieszkanie na 1 piętrze z 3, kamienica z 1912 roku, ceglana, bez windy. Odrębna własność lokalu, księga wieczysta bez hipoteki. Czynsz do wspólnoty 520 zł miesięcznie. Ogrzewanie gazowe, piec dwufunkcyjny z 2021 roku.
Sufity 3,2 m, dwa pokoje od podwórza, jeden od ulicy. Kuchnia z oknem, łazienka po remoncie z 2022 roku. Drewniane podłogi do cyklinowania. Wspólnota planuje remont elewacji, uchwała o funduszu remontowym do wglądu.
Brak miejsca postojowego, parkowanie w strefie płatnego parkowania z abonamentem mieszkańca. Piwnica 6 m² w cenie. Tramwaj 3 minuty pieszo.
Wydanie mieszkania 2 miesiące po akcie. Wskaźniki ze świadectwa charakterystyki energetycznej: EU [wartość], EK [wartość], EP [wartość] kWh/(m²·rok), udział OZE [wartość] %, emisja CO2 [wartość]. Na oględziny zapraszam w weekendy, numer KW i dokumenty pokażę na spotkaniu.
Oba wzory zaczynają się od tych samych liczb, a minusy podają same: fugi do wymiany, podłogi do cyklinowania, planowany remont elewacji. Kupujący i tak je zobaczy na oględzinach. Lepiej, żeby przyszedł już z tą wiedzą, niż żeby wycofał się przy notariuszu.
Czego nie pisać w ogłoszeniu sprzedaży mieszkania?
Krótka odpowiedź
Nie zawyżaj metrażu, nie wliczaj balkonu, piwnicy ani podłogi pod skosami do powierzchni użytkowej i nie przemilczaj wad, o których wiesz. Zapewnienia z ogłoszenia mogą stać się podstawą rękojmi: rzecz ma wadę, jeśli nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego (art. 556¹ Kodeksu cywilnego).
Za wady fizyczne nieruchomości odpowiadasz, jeśli zostaną stwierdzone przed upływem 5 lat od wydania lokalu (art. 568 § 1 k.c.). Nie odpowiadasz za wadę, o której kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1), dlatego opis wady w ogłoszeniu i w protokole działa na Twoją korzyść. Strony mogą w umowie ograniczyć albo wyłączyć rękojmię, ale wyłączenie jest bezskuteczne, jeśli sprzedawca podstępnie zataił wadę (art. 558 § 2). Więcej o odpowiedzialności sprzedawcy prywatnego jest w tekście sprzedaż prywatna: rękojmia i podatek.
Zapisy, które szkodzą ogłoszeniu
- Metraż „około” albo powiększony o balkon i piwnicę
- „Stan idealny” przy wilgoci w łazience albo pęknięciach ścian
- „Cicha okolica” przy oknach nad ruchliwą ulicą
- Brak informacji o hipotece, zajęciu albo osobach zameldowanych
- Dokładny adres z numerem lokalu i zdjęcie drzwi wejściowych
- Skan księgi wieczystej albo aktu nabycia w galerii zdjęć
Jakie zdjęcia i rzut dodać?
Krótka odpowiedź
Każde pomieszczenie w dziennym świetle, z rogu, z telefonem trzymanym prosto. Pierwsze zdjęcie to najjaśniejszy pokój. Do tego widok z okna, balkon, klatka schodowa, komórka lub miejsce postojowe i rzut z wymiarami, nawet narysowany odręcznie.
Rzut odpowiada na pytanie o układ szybciej niż dziesięć zdjęć: czy pokoje są przechodnie, gdzie stanie łóżko, czy kuchnia jest otwarta. Z kadru usuń dokumenty, koperty z adresem i zdjęcia rodzinne. Krok po kroku opisujemy to w tekście zdjęcia mieszkania na sprzedaż.
Jak nie dać się oszukać przy sprzedaży mieszkania?
Krótka odpowiedź
Nie wysyłaj nieznajomym skanu dowodu osobistego, odpisu księgi wieczystej ani aktu nabycia. Nie klikaj linków „do odbioru płatności”, nie przyjmuj zadatku przelewem przed podpisaniem umowy na piśmie i nie przekazuj kluczy przed aktem notarialnym oraz wpływem ceny.
Skan dowodu wystarczy, żeby ktoś zaciągnął pożyczkę na Twoje dane albo uwiarygodnił fałszywe ogłoszenie Twojego mieszkania. Kupujący nie potrzebuje go do niczego: tożsamość stron sprawdza notariusz przy akcie. Rozmowy prowadź przez czat serwisu, dopóki nie umówicie się na oględziny, a na oględziny nie wpuszczaj kilku obcych osób naraz, gdy jesteś sam.
Typowe schematy i sygnały ostrzegawcze zebraliśmy w tekście oszustwa przy sprzedaży online.
Co dalej, gdy znajdzie się kupujący?
Krótka odpowiedź
Najpierw umowa rezerwacyjna albo przedwstępna, potem akt notarialny. Umowa przenosząca własność nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Podatek PCC w wysokości 2% płaci kupujący, a pobiera go notariusz. Ty płacisz PIT tylko przy sprzedaży przed upływem 5 lat od końca roku nabycia.
Gdy kupujący potrzebuje czasu na kredyt, podpiszcie umowę przedwstępną z zadatkiem. Jeśli ma formę aktu notarialnego, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem (art. 390 § 2 k.c.). Przy zwykłej formie pisemnej pozostaje roszczenie o odszkodowanie. Gotowe wzory: umowa rezerwacyjna mieszkania, umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania i protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania na dzień wydania kluczy.
Przy akcie przekazujesz świadectwo energetyczne i dokumenty, których listę znajdziesz w tekście dokumenty do sprzedaży mieszkania. Podatki wyglądają tak:
| Podatek | Kto płaci | Ile | Podstawa |
|---|---|---|---|
| PCC przy rynku wtórnym | kupujący, pobiera notariusz | 2% | art. 4 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a i art. 10 ust. 2 ustawy o PCC |
| Zwolnienie z PCC | kupujący pierwszego mieszkania, któremu wcześniej nie przysługiwało prawo do mieszkania ani domu (z wyjątkiem udziału do 50% ze spadku) | 0 zł | art. 9 pkt 17 ustawy o PCC |
| PIT od sprzedaży | sprzedający, przy sprzedaży przed upływem 5 lat od końca roku nabycia | 19% od dochodu | art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e ustawy o PIT |
| Ulga mieszkaniowa | sprzedający, który w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży wyda przychód na własne cele mieszkaniowe | dochód zwolniony w tej części | art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT |
Jak liczyć 5 lat przy spadku i darowiźnie, wyjaśniamy w tekście podatek od sprzedaży mieszkania. Jeśli dopiero ustalasz cenę, zacznij od tekstu jak wycenić mieszkanie, a cały proces bez biura opisuje sprzedaż mieszkania bez pośrednika.
Gdzie wystawić ogłoszenie sprzedaży mieszkania?
Krótka odpowiedź
Na portalach nieruchomościowych, w serwisach ogłoszeniowych z kategorią nieruchomości i w lokalnych grupach. Sprzedaż mieszkania na dużych portalach jest płatna od pierwszego ogłoszenia, a na Denwi publikacja kosztuje 0 zł.
Cenniki porównaliśmy w tekście gdzie wystawić mieszkanie za darmo. Na Denwi nie płacisz za publikację ani prowizji, a kupujący piszą przez wbudowany czat, więc numer telefonu nie musi trafić do treści. Oferty innych sprzedających zobaczysz w kategorii nieruchomości, co pomaga sprawdzić ceny w okolicy.
Zanim klikniesz Opublikuj
- Tytuł: pokoje, metraż, dzielnica, jeden atut
- Cena i cena za m²
- Piętro, winda, rok budowy, technologia
- Forma własności i informacja o księdze wieczystej
- Czynsz administracyjny i rodzaj ogrzewania
- Stan mieszkania z uczciwie opisanymi wadami
- Miejsce postojowe, komórka, termin wydania
- Wskaźniki ze świadectwa charakterystyki energetycznej
- Zdjęcia każdego pomieszczenia i rzut, bez dokumentów i numeru lokalu
Sprzedajesz mieszkanie?
Wystaw ogłoszenie na Denwi za 0 zł, bez prowizji i bez limitu, a z kupującymi rozmawiaj przez czat.
Jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi ›Najczęstsze pytania
Jak napisać ogłoszenie o sprzedaży mieszkania?
Zacznij od tytułu z liczbą pokoi, metrażem, dzielnicą i jednym atutem. W pierwszych zdaniach podaj cenę, cenę za m², piętro, rok budowy, formę własności i czynsz administracyjny. Dalej opisz układ, stan, ogrzewanie, miejsce postojowe lub komórkę, okolicę i termin wydania. Dodaj zdjęcia w dziennym świetle, rzut oraz wskaźniki ze świadectwa charakterystyki energetycznej, jeśli zostało sporządzone.
Czy w ogłoszeniu sprzedaży mieszkania trzeba podać świadectwo energetyczne?
Trzeba podać jego wskaźniki, jeśli świadectwo dla lokalu zostało sporządzone: roczne zapotrzebowanie na energię użytkową, końcową i nieodnawialną pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii i jednostkową emisję CO2 (art. 13 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków). Samo świadectwo i tak musisz mieć przy sprzedaży, bo przekazujesz je kupującemu przy akcie notarialnym.
Czy w ogłoszeniu podawać numer księgi wieczystej?
Nie musisz. Numer księgi podaj osobie poważnie zainteresowanej, najlepiej po oględzinach. Kupujący sprawdzi księgę sam w przeglądarce ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości, do której wystarczy numer. Skanów odpisu ani dowodu osobistego nie wysyłaj nieznajomym.
Kto płaci podatek PCC przy sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego?
Kupujący. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nakłada obowiązek podatkowy przy sprzedaży na kupującego, stawka przy nieruchomości wynosi 2%, a pobiera go notariusz. Kupujący swoje pierwsze mieszkanie może być zwolniony z PCC na podstawie art. 9 pkt 17 tej ustawy.
Czy muszę zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania?
Tylko jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie nabyłeś lub wybudowałeś. Wtedy płacisz 19% od dochodu, chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej. Po tym terminie sprzedaż nie podlega podatkowi dochodowemu.
Czy mogę napisać w ogłoszeniu, że sprzedaję mieszkanie bez rękojmi?
Między osobami prywatnymi strony mogą w umowie ograniczyć lub wyłączyć rękojmię (art. 558 Kodeksu cywilnego), ale takie wyłączenie jest bezskuteczne, jeśli podstępnie zatailiśmy wadę. Uczciwie opisane wady w ogłoszeniu i protokole są lepszą ochroną niż sam zapis „bez rękojmi”.
Źródła
- Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, art. 3 ust. 1, art. 11, art. 13 i przepisy karne (Dz.U. 2024 poz. 101) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-10-08)
- Ustawa Kodeks cywilny, art. 158, 389, 390, 556, 556¹, 557, 558 i 568 (Dz.U. 2026 poz. 795) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-10-08)
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 4, 7, 9 pkt 17 i 10 (Dz.U. 2026 poz. 191) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-10-08)
- Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e (Dz.U. 2026 poz. 592) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-10-08)
- Elektroniczne Księgi Wieczyste: przeglądanie księgi wieczystej - Ministerstwo Sprawiedliwości (dostęp: 2026-10-08)
Tekst przygotowała Redakcja Denwi. Zasady, na jakich powstają nasze materiały, opisujemy w polityce redakcyjnej. Znalazłeś błąd albo nieaktualną informację? Napisz do nas.