Czy umowa o roboty budowlane musi być na piśmie?

Art. 648 § 1 k.c. mówi, że powinna być stwierdzona pismem. Brak pisma nie unieważnia umowy, ale utrudnia dowód jej treści w sporze. Forma pisemna pod rygorem nieważności dotyczy za to zgłoszenia podwykonawcy i sprzeciwu inwestora, a także umowy, która sama wskazuje podwykonawcę zamiast zgłoszenia (art. 647¹ k.c.).

Czy inwestor płaci podwykonawcy, gdy wykonawca nie zapłaci?

Może musieć. Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za wynagrodzenie podwykonawcy za roboty, które zgłoszono mu na piśmie przed ich rozpoczęciem, jeśli w 30 dni nie złożył sprzeciwu. Odpowiada do kwoty z umowy podwykonawczej, ale nie wyżej niż wynagrodzenie wykonawcy za ten zakres (art. 647¹ § 1 i § 3 k.c.). Dlatego wzór wymaga dowodu zapłaty podwykonawcy przed płatnością za etap.

Czym jest gwarancja zapłaty za roboty budowlane?

To gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, akredytywa albo poręczenie banku, które inwestor daje wykonawcy na zabezpieczenie zapłaty (art. 649¹ k.c.). Wykonawca może jej żądać w każdym czasie, a umowa nie może tego prawa wyłączyć. Gdy jej nie dostanie w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 45 dni, może odstąpić od umowy z winy inwestora (art. 649⁴ k.c.). Koszt dzielą strony po połowie.

Jak długo firma budowlana odpowiada za wady domu?

Z rękojmi 5 lat od odbioru, bo chodzi o wady nieruchomości (art. 568 § 1 w zw. z art. 638 i 656 k.c.). Wobec inwestora-konsumenta rękojmi nie można ograniczyć. Gwarancja jakości jest dodatkowa i obowiązuje na warunkach z umowy, np. 36 lub 60 miesięcy z kaucją gwarancyjną.

Czy mogę odstąpić od umowy, gdy firma nie zdąży?

Tak, jeśli opóźnienie jest tak duże, że ukończenie w terminie jest mało prawdopodobne, możesz odstąpić jeszcze przed terminem (art. 635 w zw. z art. 656 k.c.). Przy wadliwym wykonywaniu robót wyznacz termin poprawy, a potem powierz poprawki innej firmie na koszt wykonawcy. Kara umowna za zwłokę należy się bez wykazywania szkody.

Wzór umowy · aktualizacja 28 września 2026

Umowa o roboty budowlane: wzór PDF i Word do pobrania

Q: Kto zapewnia kierownika budowy?

Obowiązek zapewnienia kierownika budowy, gdy jest wymagany, ma inwestor (art. 18 Prawa budowlanego). W umowie strony mogą ustalić, że kierownika zatrudni wykonawca w ramach wynagrodzenia, i wzór ma na to kratkę. Inwestor może też ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego, a przy niektórych obiektach musi.

Umowa o roboty budowlane (art. 647-658 k.c.) to umowa, w której wykonawca oddaje obiekt zbudowany według projektu i zasad wiedzy technicznej, a inwestor przekazuje teren budowy i projekt, odbiera obiekt i płaci. Powinna być stwierdzona pismem (art. 648 § 1 k.c.). Stosuje się ją do budowy domu, rozbudowy czy stanu surowego, a odpowiednio także do remontu budynku (art. 658 k.c.). Wzór Denwi (PDF i Word, 3 strony A4) zawiera obowiązki inwestora i wykonawcy, kierownika budowy, harmonogram etapów, ryczałt albo kosztorys, zaliczkę, zgłaszanie podwykonawców, gwarancję zapłaty, odbiory, kary umowne, rękojmię, gwarancję z kaucją i odstąpienie.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Wypełnij online i pobierz Otwórz PDF w przeglądarce (bez pobierania)

Format:: PDF i Word (DOCX), 3 strony A4
Podstawa prawna:: art. 647-658 k.c., Prawo budowlane
Forma:: pisemna (art. 648 § 1 k.c.)
Rękojmia za budynek:: 5 lat od odbioru (art. 568 § 1 w zw. z art. 638 i 656 k.c.)
Stan prawny:: wrzesień 2026

Pierwsza strona wzoru umowy o roboty budowlane z danymi inwestora i wykonawcy, przedmiotem umowy, obowiązkami stron i kierownikiem budowy

PDF · 3 strony A4 · 128 KB · podgląd pierwszej strony

Co zawiera wzór umowy

Każde pole ma swój cel: identyfikuje strony i przedmiot albo chroni jedną ze stron w razie sporu.

Strony umowy

Inwestor i wykonawca jako osoba prywatna albo firma, z PESEL lub NIP, KRS lub CEIDG, osobą reprezentującą, kontaktem i rachunkiem wykonawcy.

§ 1 i § 2. Przedmiot umowy i obowiązki inwestora

Obiekt, adres i działka, pozwolenie lub zgłoszenie, kratki z załącznikami (projekt, przedmiar, standard wykończenia). Przekazanie terenu budowy z dziennikiem i wybór, kto zapewnia kierownika budowy.

§ 3 i § 4. Obowiązki wykonawcy i terminy

Odpowiedzialność za teren budowy od jego przejęcia, BHP, roboty zanikające, ostrzeganie o wadliwym projekcie, OC wykonawcy. Harmonogram etapów z kwotami i przesunięcie terminów o przestoje z winy inwestora i pogodę.

§ 5 i § 6. Wynagrodzenie, płatności i gwarancja zapłaty

Ryczałt albo kosztorys, netto, VAT i brutto, roboty dodatkowe tylko na zlecenie. Płatności po odbiorach etapów lub na końcu, zaliczka na materiały i prawo wykonawcy do gwarancji zapłaty.

§ 7. Podwykonawcy

Zakres robót wykonywanych osobiście, zgłaszanie podwykonawców inwestorowi na piśmie i 30 dni na sprzeciw. Bez sprzeciwu inwestor odpowiada solidarnie za zapłatę podwykonawcy.

§ 8 i § 9. Odbiory i kary umowne

Terminy odbioru częściowego i końcowego, wady istotne i nieistotne, dokumenty przekazywane przy odbiorze. Kara za zwłokę z limitem i kara przy odstąpieniu z winy wykonawcy.

§ 10 i § 11. Rękojmia, gwarancja i odstąpienie

Rękojmia 5 lat za wady budynku, gwarancja jakości w miesiącach, kaucja gwarancyjna, odstąpienie z art. 635, 636 i 644 k.c. oraz prawo konsumenta do odstąpienia w 14 dni.

Jak wypełnić umowę krok po kroku

1
Zbierz załączniki
Przygotuj projekt, pozwolenie na budowę lub zgłoszenie, przedmiar albo kosztorys ofertowy i opis standardu. Umowa odsyła do nich w § 1, więc bez nich zakres będzie sporny.
2
Ustal kierownika budowy i teren
Zdecyduj, kto zatrudnia kierownika budowy, i wpisz datę protokolarnego przekazania terenu. Od tej chwili wykonawca odpowiada za szkody na budowie.
3
Rozpisz harmonogram i płatności
Podziel budowę na etapy (fundamenty, stan surowy, dach) z terminem i kwotą. Płać po odbiorze każdego etapu, a nie z góry.
4
Uzgodnij podwykonawców
Wpisz, które roboty firma robi sama. Każdego podwykonawcę wykonawca musi zgłosić Ci na piśmie. Masz 30 dni na sprzeciw, bez niego odpowiadasz za jego zapłatę.
5
Wpisz kary, gwarancję i kaucję
Uzupełnij karę za dzień zwłoki i limit kar, okres gwarancji i procent kaucji gwarancyjnej. Podpiszcie umowę i parafujcie każdy załącznik.

Najczęstsze błędy w umowie

Umowa bez projektu i przedmiaru w załącznikach. Zakres „budowa domu” nie wystarcza do rozliczenia robót dodatkowych.
Płatność za etap bez dowodu zapłaty podwykonawcom. Inwestor może zapłacić za te same roboty dwa razy.
Brak sprzeciwu wobec podwykonawcy, którego nie znasz. Po 30 dniach odpowiadasz solidarnie za jego wynagrodzenie.
Kara umowna za zwłokę inwestora w zapłacie. Takie zastrzeżenie jest nieważne, bo za długi pieniężne należą się odsetki.
Przekazanie terenu budowy bez protokołu. Trudno potem ustalić, od kiedy wykonawca odpowiada za szkody na budowie.
Zakaz żądania gwarancji zapłaty w umowie. Jest bezskuteczny, a wykonawca i tak może jej zażądać.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Co zrobić po podpisaniu umowy

Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.

Kto	Co	Termin	Podstawa
Inwestor	Pisemny sprzeciw wobec zgłoszonego podwykonawcy, doręczony wykonawcy i podwykonawcy	30 dni od doręczenia zgłoszenia	art. 647¹ § 1 i § 4 k.c.
Inwestor	Przedstawienie gwarancji zapłaty, gdy wykonawca jej zażąda	w terminie wyznaczonym przez wykonawcę, nie krótszym niż 45 dni	art. 649³ i 649⁴ k.c.
Wykonawca	Odpowiedzialność z rękojmi za wady budynku	5 lat od odbioru	art. 568 § 1 w zw. z art. 638 i 656 § 1 k.c.
Inwestor (konsument)	Odstąpienie od umowy zawartej poza lokalem firmy bez podania przyczyny	14 dni (30 dni po nieumówionej wizycie)	art. 27 ustawy o prawach konsumenta

Najczęstsze pytania

Umowa o roboty budowlane dotyczy większego obiektu wykonywanego według projektu, z przekazaniem terenu budowy, odbiorami częściowymi i gwarancją zapłaty (art. 647-658 k.c.). Umowa o dzieło to każdy oznaczony rezultat, np. remont łazienki. Do rękojmi, opóźnień i odstąpienia w umowie o roboty budowlane stosuje się odpowiednio przepisy o dziele (art. 656 k.c.).

Przeczytaj też

Inne wzory: usługi, pożyczki i najem sprzętu

Prowadzisz firmę budowlaną?

Dodaj ogłoszenie usług budowlanych na Denwi i docieraj do inwestorów z Twojej okolicy. Publikacja kosztuje 0 zł, bez prowizji.

Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi

Dodaj ogłoszenie za darmo Firmy budowlane i usługi

Jak przygotowaliśmy ten wzór

Wzór opracowała redakcja Denwi. Każdy zapis sprawdziliśmy w aktualnych tekstach ustaw i na stronach urzędów (3 źródła poniżej), a całość sprawdziliśmy ponownie w osobnym przeglądzie redakcyjnym pod kątem zgodności z przepisami i przydatności w praktyce. Stan prawny: wrzesień 2026, ostatnia aktualizacja 28 września 2026.

Zasady tworzenia treści opisuje polityka redakcyjna. Widzisz błąd albo zmianę przepisów? Napisz do nas, poprawimy wzór.

Wzór dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.

Źródła

Kodeks cywilny, art. 483-484, 568, 627-646 i 647-658 (tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 795) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Ustawa Prawo budowlane, art. 18 (obowiązki inwestora) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Ustawa o prawach konsumenta, art. 27 i 35 (tekst jedn. Dz.U. 2024 poz. 1796) - ISAP, Kancelaria Sejmu