Kosztorys
Kosztorys to zestawienie planowanych prac i przewidywanych kosztów, na którym strony umowy, np. o remont, opierają wynagrodzenie kosztorysowe z przepisów o umowie o dzieło (art. 629-631 KC); w odróżnieniu od ryczałtu z art. 632 KC pozwala zmienić cenę, gdy pojawią się prace nieprzewidziane w zestawieniu.
Aktualizacja:
Kosztorys to zestawienie planowanych prac i przewidywanych kosztów materiałów oraz robocizny, na podstawie którego wykonawca i zamawiający ustalają cenę usługi, najczęściej remontu lub budowy. Kodeks cywilny nazywa wynagrodzenie ustalone w ten sposób wynagrodzeniem kosztorysowym (art. 629) i odróżnia je od wynagrodzenia ryczałtowego (art. 632), czyli jednej kwoty za całość bez względu na rzeczywisty nakład pracy. Przepisy są częścią regulacji umowy o dzieło, a do umowy o roboty budowlane i do remontu budynku stosuje się je w zakresie, w jakim odsyła do nich Kodeks.
Czym różni się kosztorys od ryczałtu?
Krótka odpowiedź
Przy wynagrodzeniu kosztorysowym cena może się zmienić: wykonawca może żądać podwyżki za prace nieprzewidziane w zestawieniu, a przy znacznym wzroście zamawiający może odstąpić od umowy. Przy ryczałcie wykonawca nie może żądać więcej, nawet gdy prace okazały się większe, niż zakładał. Wyjątek to groźba rażącej straty wskutek nieprzewidywalnej zmiany stosunków, wtedy sąd może podwyższyć ryczałt albo rozwiązać umowę.
| Zagadnienie | Wynagrodzenie kosztorysowe | Wynagrodzenie ryczałtowe |
|---|---|---|
| Podstawa | zestawienie prac i kosztów (art. 629 KC) | jedna kwota za całość (art. 632 KC) |
| Prace dodatkowe | podwyżka możliwa na warunkach art. 630 KC | brak podwyżki (art. 632 § 1 KC) |
| Zmiana cen urzędowych w trakcie | każda strona może żądać zmiany (art. 629 KC) | bez znaczenia |
| Ochrona zamawiającego | odstąpienie przy znacznym wzroście (art. 631 KC) | cena z góry znana |
| Ochrona wykonawcy | dopłata za nieprzewidziane prace | sąd przy rażącej stracie (art. 632 § 2 KC) |
Kiedy wykonawca może podnieść cenę z kosztorysu
Art. 630 KC rozróżnia, kto sporządził zestawienie. Jeśli zrobił to zamawiający, a w trakcie wyszły prace, których w nim nie było, wykonawca może żądać odpowiedniej podwyżki. Jeśli kosztorys przygotował sam wykonawca, podwyżka należy mu się tylko wtedy, gdy mimo należytej staranności nie mógł przewidzieć prac dodatkowych. W obu przypadkach warunkiem jest zgoda zamawiającego na prace dodatkowe: bez niej wykonawca podwyżki nie dostanie. Gdy konieczna okazuje się znaczna podwyżka, zamawiający może niezwłocznie odstąpić od umowy, płacąc odpowiednią część wynagrodzenia (art. 631).
W praktyce budowlanej mówi się też o kosztorysie ofertowym, sporządzanym przed rozpoczęciem prac, i powykonawczym, rozliczającym faktycznie wykonane ilości. To nazwy branżowe, a nie pojęcia z Kodeksu: prawne skutki zależą od tego, co strony wpiszą w umowie.
Kiedy się z tym spotkasz
Gdy szukasz fachowca do remontu i porównujesz oferty. Jedna ekipa podaje ryczałt, inna kosztorys z ceną za metr kwadratowy. Jak zbierać i porównywać oferty, piszemy w tekście o tym, jak znaleźć fachowca do remontu. Jeśli sam wykonujesz usługi, ogłoszenie dodasz bez opłat w kategorii Usługi.
Na co uważać
Kosztorys to nie cena maksymalna. Jeśli chcesz mieć pewność kwoty, umów się na ryczałt albo wpisz w umowie, że prace dodatkowe wymagają pisemnej zgody i aneksu z ceną.
Ryczałt nie chroni przed zmianą zakresu. Jeśli zamówisz coś ponad umowę, to nowe zlecenie z nową ceną. Ryczałt dotyczy tylko tego, co w nim opisano.
Zaliczka nie jest zabezpieczeniem ceny. Pieniądze wpłacone na materiały warto opisać w umowie jako zaliczkę albo zadatek, bo skutki przy zerwaniu umowy są różne.
Sprawdź, czy podano VAT. Wykonawca korzystający ze zwolnienia z VAT podaje kwoty bez podatku do doliczenia, a firma na VAT powinna jasno napisać, czy ceny są netto, czy brutto.
W sporze o dopłatę za prace dodatkowe przy dużej kwocie warto skonsultować się z prawnikiem.
Źródła
- Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (art. 627-633, 647, 656 i 658) - Dziennik Ustaw, API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-09-23)
- Metadane aktu: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, informacja o tekście jednolitym - API ELI Kancelarii Sejmu (dostęp: 2026-09-23)