Czy kosztorys jest wiążący dla wykonawcy?

Tak, jeśli ma termin ważności: jako oferta wiąże wykonawcę do jego upływu. Po przyjęciu staje się częścią umowy. Wykonawca może żądać więcej tylko za prace, których nie było w zestawieniu i których nie mógł przewidzieć mimo należytej staranności, i tylko po Twojej zgodzie (art. 630 k.c.).

Czy za przygotowanie kosztorysu trzeba zapłacić?

Przepisy tego nie przesądzają. Większość fachowców wycenia drobne remonty bezpłatnie, a za szczegółowy kosztorys z przedmiarem lub projektem pobiera opłatę, często zaliczaną na poczet ceny po podpisaniu umowy. Ustal to przed wizytą, najlepiej na piśmie lub w wiadomości.

Jaki VAT wpisać w kosztorysie remontu mieszkania?

8% przy remoncie lub modernizacji lokalu mieszkalnego do 150 m² albo domu jednorodzinnego do 300 m² powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12-12c ustawy o VAT). Przy większym metrażu 8% dotyczy części ceny proporcjonalnej do limitu. Lokal użytkowy, np. sklep czy biuro, to 23%. Wykonawca zwolniony z VAT nie dolicza podatku.

Co zrobić, gdy w trakcie remontu wychodzą prace dodatkowe?

Wykonawca powinien je zgłosić przed wykonaniem i podać cenę. Bez Twojej zgody nie może żądać za nie podwyższenia wynagrodzenia (art. 630 § 2 k.c.). Gdy cena kosztorysowa musiałaby wzrosnąć znacznie, możesz niezwłocznie odstąpić od umowy, płacąc za to, co już zrobiono (art. 631 k.c.).

Czym jest kosztorys inwestorski, a czym ofertowy?

Kosztorys ofertowy sporządza wykonawca, aby podać cenę. Inwestorski przygotowuje inwestor, żeby oszacować wartość robót, np. przed przetargiem; zamawiający publiczni robią go według rozporządzenia z 2021 r. (Dz.U. 2021 poz. 2458). Przy remoncie prywatnym wystarczy kosztorys ofertowy, taki jak ten wzór.

Wzór dokumentu · aktualizacja 28 września 2026

Kosztorys prac remontowych: wzór PDF i Word do pobrania

Kosztorys prac remontowych to wycena, w której wykonawca rozpisuje prace na pozycje z jednostką (m², m, szt.), ilością i ceną jednostkową, dolicza materiały i podaje sumę netto, VAT i brutto. Prawnie jest ofertą: wiąże wykonawcę do terminu ważności, a po przyjęciu staje się podstawą wynagrodzenia kosztorysowego (art. 629-631 k.c.) albo ryczałtu (art. 632 k.c.). Wzór Denwi (PDF i Word, 2 strony A4) zawiera 10 pozycji prac, 5 pozycji materiałów, podsumowanie, wybór stawki VAT 8% lub 23%, zasady prac dodatkowych i ważność oferty. Najlepiej dołączyć go do umowy o remont jako załącznik nr 1.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Wypełnij online i pobierz Otwórz PDF w przeglądarce (bez pobierania)

Format:: PDF i Word (DOCX), 2 strony A4
Charakter:: oferta wykonawcy (art. 66 k.c.), po przyjęciu załącznik do umowy
Rozliczenie:: kosztorysowe (art. 629-631 k.c.) albo ryczałt (art. 632 k.c.)
VAT:: 8% dla mieszkań do 150 m² i domów do 300 m², poza tym 23%
Stan prawny:: wrzesień 2026

Pierwsza strona wzoru kosztorysu ofertowego prac remontowych z danymi wykonawcy i zamawiającego, tabelą prac i tabelą materiałów

PDF · 2 strony A4 · 159 KB · podgląd pierwszej strony

Co zawiera wzór pisma

Każde pole ma swój cel: identyfikuje strony i przedmiot albo chroni jedną ze stron w razie sporu.

Wykonawca i zamawiający

Numer i wersja kosztorysu, dane firmy wykonawcy z NIP i kontaktem oraz dane klienta. Wersja pozwala odróżnić wycenę po zmianach zakresu.

1. Obiekt i podstawa wyceny

Adres, rodzaj obiektu i powierzchnia użytkowa (potrzebne do stawki VAT) oraz kratki: wycena z obmiaru na miejscu, z projektu i przedmiaru albo tylko ze zdjęć.

2 i 3. Zestawienie prac i materiałów

Tabela 10 pozycji robocizny (opis, jednostka, ilość, cena jednostkowa, wartość netto) i tabela 5 pozycji materiałów, gdy kupuje je wykonawca.

4. Podsumowanie i VAT

Robocizna, materiały, sprzęt i wywóz gruzu, razem netto, stawka i kwota VAT oraz brutto. Kratki: 8% dla budownictwa mieszkaniowego, 23% albo zwolnienie z VAT.

5. Warunki wyceny

Wybór między rozliczeniem kosztorysowym a ryczałtem, zasada zgody na prace dodatkowe, ważność oferty, termin startu, czas wykonania, zaliczka i lista tego, czego cena nie obejmuje.

Jak wypełnić pismo krok po kroku

1
Zrób obmiar na miejscu
Zmierz ściany, podłogi i sufity, policz gniazda, drzwi i punkty hydrauliczne. Wycena ze zdjęć jest szybsza, ale zaznacz w pkt 1, że ilości wymagają potwierdzenia.
2
Rozpisz prace na pozycje
Każda pozycja to jedna czynność w jednej jednostce, np. „gruntowanie i malowanie ścian 2x, salon, m²”. Łatwo wtedy porównać oferty i rozliczyć zmiany.
3
Dolicz materiały i koszty ogólne
Materiały wpisz osobno z nazwą i klasą (np. klej C2TE), a transport, sprzęt i wywóz gruzu w podsumowaniu. Klient widzi wtedy, za co płaci.
4
Ustal VAT i sposób rozliczenia
Przy mieszkaniu do 150 m² albo domu do 300 m² zaznacz 8%. Zdecyduj, czy to ryczałt (stała cena), czy kosztorys rozliczany według faktycznych ilości.
5
Podaj ważność i wyłączenia
Wpisz, do kiedy trzymasz cenę i czego ona nie obejmuje. Po akceptacji dołącz kosztorys do umowy o remont i podpiszcie oba dokumenty.

Najczęstsze błędy w piśmie

Jedna kwota „za całość” bez pozycji. Przy zmianie zakresu nie da się uczciwie przeliczyć ceny.
Brak jednostek i ilości. „Malowanie mieszkania” bez m² nie pozwala porównać ofert ani rozliczyć prac.
Kosztorys bez terminu ważności. Po kilku miesiącach strony spierają się, czy cena nadal obowiązuje.
Pominięcie tego, czego cena nie obejmuje, np. prac ukrytych pod starymi płytkami. To główne źródło dopłat.
Stawka 8% bez powierzchni i rodzaju obiektu. Wykonawca nie ma wtedy podstawy do obniżonego VAT.

Pobierz wzór PDF Pobierz w Wordzie (DOCX)

Terminy, o których warto pamiętać

Zapisz je sobie albo wydrukuj tę stronę razem z dokumentem.

Kto	Co	Termin	Podstawa
Wykonawca	Związanie ofertą (kosztorysem) z wpisanym terminem ważności	do dnia z pkt 5	art. 66 k.c.
Zamawiający	Odstąpienie od umowy, gdy cena kosztorysowa musi znacznie wzrosnąć	niezwłocznie po zawiadomieniu	art. 631 k.c.

Najczęstsze pytania

Przy wynagrodzeniu kosztorysowym płacisz za ilości faktycznie wykonane według cen jednostkowych, więc kwota końcowa może się zmienić. Przy ryczałcie cena jest stała i wykonawca nie może żądać jej podwyższenia, nawet gdy prac okaże się więcej (art. 632 § 1 k.c.). Sąd może zmienić ryczałt tylko przy nadzwyczajnej zmianie stosunków grożącej rażącą stratą.

Przeczytaj też

Inne wzory: usługi, pożyczki i najem sprzętu

Wyceniasz remonty?

Dodaj ogłoszenie usług remontowych na Denwi i zbieraj zapytania o wycenę. Publikacja kosztuje 0 zł, bez prowizji od zleceń.

Zobacz, jak działają darmowe ogłoszenia na Denwi

Dodaj ogłoszenie za darmo Fachowcy i usługi remontowe

Jak przygotowaliśmy ten wzór

Wzór opracowała redakcja Denwi. Każdy zapis sprawdziliśmy w aktualnych tekstach ustaw i na stronach urzędów (3 źródła poniżej), a całość sprawdziliśmy ponownie w osobnym przeglądzie redakcyjnym pod kątem zgodności z przepisami i przydatności w praktyce. Stan prawny: wrzesień 2026, ostatnia aktualizacja 28 września 2026.

Zasady tworzenia treści opisuje polityka redakcyjna. Widzisz błąd albo zmianę przepisów? Napisz do nas, poprawimy wzór.

Wzór dotyczy typowych sytuacji i nie zastępuje porady prawnej. W nietypowej sprawie, przy dużej wartości albo w sporze skonsultuj treść z prawnikiem.

Źródła

Kodeks cywilny, art. 66 i 629-632 (tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 795) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Ustawa o podatku od towarów i usług, art. 41 ust. 12-12c, art. 113 i 146ef (tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 775) - ISAP, Kancelaria Sejmu
Rozporządzenie w sprawie określenia metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego (Dz.U. 2021 poz. 2458) - ISAP, Kancelaria Sejmu